"더 뜰 일만 남았죠"…마곡·뉴타운 업은 신방화역 상권

[땅집고] “업무지구가 개발되면 중심 상업지구가 제대로 형성되기는 시간이 제법 걸립니다. 하지만, 업무 지구 주변에 형성된 아파트 단지 밀집 지역은 상권이 들어서는 속도가 상대적으로 빠릅니다. 마곡도 중심 업무지구 상권은 더디게 형성되고 있지만, 주변 주택가 상권이 이미 활성화 단계에 접어 들었습니다.”

‘서울의 판교’라고 불리는 강서구 마곡일반산업단지. 지하철 5호선 마곡역을 낀 82만3268㎡(약24만9000평) 규모 부지에 지난해 12월 기준으로 LG전자·롯데·넥슨 등 굵직한 R&D(연구·개발)·IT 분야 기업과 연구기관 156곳이 입주해 있다. 부동산 시장에선 ‘마곡역 일대 상권이 확 뜰 것’이라는 기대감이 컸지만, 현재 마곡역 주변 상권은 시들하다. 유동 인구가 적은 것은 아니지만, 상가 공급량이 너무 많다보니 마곡역 주변 상가는 곳곳이 ‘공실’ 안내판이 붙어 있다.

반면 마곡지구 업무지구에서 지하철 1~2 정거장 떨어진 아파트 단지 주변 상권은 분위기가 다르다. 마곡역 북쪽 블록에 있는 9호선 신방화· 마곡나루역 일대 상권은 마곡지구 개발과 함께 들어선 아파트 단지의 효과를 톡톡히 보고 있었다. 땅집고는 상권 분석 전문가인 권강수 ‘상가의신’ 대표와 함께 마곡지구 일대 상권을 동행 취재 했다. 권 대표는 “마곡지구가 상권은 ‘엉망’이라는 얘기가 있는데 이건 한쪽 측면의 얘기”라며 “마곡 중심업무지구 상권은 신도시처럼 활성화 속도가 더디지만, 마곡 주변의 대규모 아파트 단지 주변 상권은 빠르게 형성됐고 활력도도 높은 편”이라고 말했다.

■9호선 신방화역 상권, 앞으로 방화뉴타운 배후수요 업고 활성화할 듯

8일 오후, 9호선 신방화역. 마곡나루에서 한 정거장 떨어진 신방화역 5번 출구로 나오자 앞쪽에 카페·음식점·편의점·베이커리 등 10여개 식음료 점포가 줄줄이 들어서 있었다. 권 대표는 “신방화역 상권은 마곡지구와 함께 개발된 아파트·오피스텔 거주자를 배후수요로 할 뿐 아니라 북서쪽 방화동에 거주하는 아파트·다세대 주택 주민들도 이용하기 때문에 확장성이 크다”고 말했다. 신방화역 주변에는 7000여가구에 달하는 마곡엠밸리 단지들을 포함해 ‘마곡 힐스테이트(603가구)’, ‘마곡 푸르지오(341가구)’ 등 주거지 규모가 1만4500가구에 달한다.

권 대표는 “신방화역 일대는 주거지 인근 항아리 상권의 전형적인 형태”라고 말했다. 신방화역 북쪽으로 대규모 주거지가 있고, 더 외곽은 공원과 한강으로 막혀 있다. 일대 거주자들이 지하철역을 이용하기 위해서 반드시 역세권의 상권을 지나야 한다. 그는 “마곡역 일대 대규모 상가 건물이 들어선 것과 달리 오피스텔 1~2층 상가 위주로 상권 규모가 작은 것도 여기서는 장점”이라고 했다.

더구나 앞으로 신방화역 7·8번 출구와 접해있는 방화뉴타운이 개발되면서 주거 수요가 더 늘어날 가능성도 있다. 현재 방화뉴타운의 9개 구역 중 ▲3구역은 올해 3월 말 조합설립인가 ▲5구역은 2020년 말 건축심의 통과 ▲6구역은 2022년 착공 예정이다. 앞으로 3~4년만 지나면 신방화역 일대에만 새 아파트 약 3700가구가 더 들어선다. 권 대표는 “신방화역 인근 인구 유입과 더불어 뉴타운 개발로 상권 형성 초기단계에 있어 주변 대형 상권의 수요를 분산, 흡수하면서 서서히 커지게 될 것”이라며 “뉴타운 개발과 함께 대규모 상권을 형성하게 될 것”이라고 말했다.

신방화역 주변의 대형 상가 건물은 5번 출구 바로 앞에 위치한 ‘SB타워’와 ‘W타워’가 대표적이다. 각각 11 층 높이 통상가 건물로 저층부는 식당·카페 등이, 3층 이상부터는 학원·교습소·병원 등이 입점해 있다. 신방화역 주변에 신규 상가 공급도 진행 중이다. 신방화역 7·8번 출구를 끼고 있는 부지에는 현대건설이 주상복합건물인 ‘힐스테이트 신방화역’을 짓는다. 지하 4층~지상 14층, 아파트 96가구 규모이며, 건물 저층부에는 총 31실의 상가가 들어선다. 권 대표는 “현재 신방화역에서 방화동으로 이어지는 길목에 음식점·카페·병원 등 생활 필수업종이 상대적으로 적기 때문에, 앞으로 ‘힐스 에비뉴 신방화역’에 이들 업종 중심의 상가가 들어설 것”이라며 “방화뉴타운은 본격화되면 신방화역 7·8번 출구 주변 상권이 제법 크게 들어설 것”이라고 말했다.

신방화역에서 한 정거장 떨어진 9호선·공항철도 마곡나루역 주변 상권도 비슷했다. 마곡나루역 2번 출구 방면(북동쪽)으로는 넥슨·오스템임플란트 중앙연구소 등 업무 시설들이, 1번 출구 방면(북서쪽)으로는 오피스텔 건물들이 들어서 있었다. 1번 출구 방면으로 한블록 떨어진 지역에는 아파트 단지들이 줄줄이 이어졌다. 15층 내외 오피스텔 건물 지상 1·2층에는 다양한 상가들이 들어서 있었다.

상가 업종은 대부분 식당·카페와 치과, 약국 등이 많았다. 대규모 아파트 밀집 지역에서 볼 수 있는 상가들이다. 지하철 역을 나와 업무지역이나 주거지역으로 이동하는 사람들은 저마다 카페에 줄을 지어 음료를 테이크아웃했다. 점심 시간이 되자 한 삼겹살 집에는 코로나19 사태가 무색할 정도로 사람들이 빼곡히 들어찼다. 마곡나루역 공인중개업소는 “내부 공사를 하고 있는 점포 몇 개를 제외하고는 공실이 거의 없다”고 말했다.

전문가들은 앞으로 마곡나루역과 신방화역 상권은 남쪽에 있는 마곡역(5호선) 중심업무 지구 주변 상권과 함께 서울 서부 지역의 대표적인 상권이 될 것으로 보고 있다. 권 대표는 “마곡지구에 기업 입주가 계획 대비 50%도 이뤄지지 않았고, 방화뉴타운 사업도 예정돼 있어 상권 규모가 점점 더 커지고, 업종도 다양해질 것”이라고 말했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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