오세훈 시장 규제 완화로, 강북 중저가 노후 아파트 주목

오세훈 후보가 서울시장에 당선됨에 따라 그동안 중단됐던 대치동 은마아파트, 잠실 주공 5단지 아파트의 재건축이 본격화될 전망이다. 오 시장의 공약인 용적률(대지면적대비 건물연면적 비율)완화가 추진되면 강북권의 낡은 중소형 아파트의 재건축이 가능해지는 등 혜택을 볼 수 있다. 강북권 상당수 아파트는 용적률 규제로, 재건축 추진 자체가 쉽지 않았다.

8일 조선일보와 종합 부동산 미디어 플랫폼 땅집고가 만드는 ‘부동산 토크쇼 봉다방’이 오세훈 서울시장 시대의 주택시장을 전망했다. 봉다방에 출연한 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장은 “전임 시장의 규제로 10년째 제자리 걸음을 하고 있는 잠실 주공 5단지, 대치동 은마아파트의 재건축은 속도가 붙을 것”이라며 “잠실 주공 5단지는 이미 가격이 많이 올랐다고 하지만, 재건축 새아파트 가격을 감안하면 주변 새아파트에 비해 오히려 저렴하기 때문에 가격 상승 가능성도 있다”고 전망했다. 다만,15억원 이상은 대출이 되지 않기 때문에 실제 구매 할 수 있는 수요자가 많지 않아 상승폭은 제한적일 것으로 예측했다.

강남권보다 강북권이 오시장의 정책의 수혜를 볼 가능성도 높다. 오 시장은 국토부의 지침보다 50~100% 낮게 책정된 용적률을 완화하겠다고 공약했다. 강남처럼 인허가 절차 규제가 아니라 낮은 용적률로 가구수나 평형을 늘리기 어려웠던 기존 노후 아파트들의 재건축 추진이 가능해진다. 이들 아파트들은 강남권에 비해 가격이 저렴해 대출규제도 약하기 때문에 수요자가 몰릴 가능성도 있다. 김 소장은 “용적률을 완화한다고 해도 모든 아파트가 수혜를 받는 것은 아니다”면서 “교통여건 개선, 신축 가능성이 있는 아파트가 수혜의 대상이 될 것”이라고 분석했다.

일부에서는 중앙정부, 여당이 장악한 서울시 의회와 서울의 24개 구청장의 반대로 오 시장의 정책이 추진되기 어렵다고 전망하고 있다. 그러나 중앙정부도 집값 안정을 위해 공급 확대 정책으로 전환했고, 내년 지방선거를 의식해야 하는 시의원들과 구청장들이 지역 주민들에게 원하는 규제완화를 무조건 반대만 하기 어렵다는 반론도 나온다. 더군다나 박영선 후보도 ’35층 규제' 등 재건축 완화를 약속했다. 오 시장 공약이 1년내에 현실화되지 않더라도 재건축, 재개발 정책의 틀 자체가 바뀌면 누가 후임 시장이 돼도 정반대 정책을 펴기는 쉽지 않다.

다만, 규제완화 정책으로 자칫 주택시장이 과열되면 오 시장이 스스로 규제 완화 정책을 미루고 주택감소라는 악순환이 되풀이 될 가능성은 있다. 김 소장은 “중장기적으로 확실하게 주택 공급 이뤄질 것이라는 정책이 나오면 무주택자들이 당장 서둘러서 집을 사지는 않아 전반적인 가격 안정에는 도움이 될 것”이라고 말했다. 특히 입지가 좋은 대규모 택지개발지구로 재건축 가능한 낡은 아파트가 밀집한 목동, 여의도, 상계동에서 규제완화가 시행되면 재건축을 통한 대규모 주택 공급이 이뤄질 수 있다고 김 소장은 강조했다. 김 소장은 “집값 급등은 과잉규제로 매물자체가 줄어든 것이 원인이기 때문에 양도세를 완화하고 임대차법 고치면 두달내로 집값 잡을 수 있다”면서 “이번 서울시장 선거에서 야당이 이긴 만큼, 정부도 정책을 일정정도 변경할 가능성도 있다”고 말했다.

조선일보와 땅집고가 만드는 ‘부동산 토크쇼 봉다방'은 9일 오후 1시 조선닷컴, 조선일보 유튜브, 땅집고를 통해 오세훈 서울시장 시대의 주택시장 2편을 방송합니다. 오 시장의 정책이 현실화되기 위해서는 넘어야 할 산이 많습니다. 중앙정부가 제동을 걸 가능성도 있고 서울 시내 24곳의 구청장과 서울시 의회 90%가 넘는 의원들이 여당입니다. 정부와 여당은 오 시장 주택 정책 죽이기에 나설까요?