공공재건축 후보지 5곳 선정…200가구 내외 소형 단지 위주

[땅집고] 지난해 정부가 도심 내 대규모 주택 공급을 위해 준비한 공공재건축 선도사업 후보지로 5개 단지가 선정됐다. 후보지는 ▲영등포신길13 ▲중랑구 망우1 ▲관악구 미성건영 ▲용산 강변강서 ▲광진 중곡 아파트다. 하지만 대상 아파트가 200~500가구 정도의 소규모 단지들 뿐이어서 공급 효과 면에서는 미비할 것이란 관측이 나온다.

국토교통부는 작년 8월 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 7일 발표했다. 공공재건축은 LH·SH 등 공공이 단독 혹은 기존 조합과 공동 시행자로 참여해 아파트를 짓으며 용적률 규제를 완화하고 늘어난 아파트를 공공임대·분양 아파트로 공급하는 제도다.

이번 선도사업 후보지는 지난 해 8월21일부터 9월 말까지 진행된 공공재건축 사전컨설팅 공모에 참여해 사전컨설팅 결과를 회신받은 7개 단지 중 사업성 개선 효과가 있고 주민 동의를 최소 10% 이상 확보한 단지를 위주로 선정했다. 국토부는 5월까지 구체적인 정비계획안을 수립하고 주민설명회를 통해 필요한 주민 동의를 확보한다는 계획이다.

정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재건축을 추진하는 구역에서는 용도지역 상향, 공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화, 인허가 절차 지원 등 각종 공적지원을 제공한다. 선도사업 후보지에 대해서는 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준인 50%를, 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준인 50%를 적용하는 특례를 부여해 사업성을 높인다.

이번 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과 분석 결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획 인센티브를 부여했다. 이를 통해 기존보다 용적률이 평균 178%포인트(162%→340%) 증가해 현재 가구 수보다 평균 1.5배(총 1503가구→2232가구) 증가하는 것으로 분석됐다. 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소한다.

이번에 공공재건축 후보지로 발표된 5곳은 모두 소규모 단지들이다. 가장 규모가 큰 한 곳(511가구)를 제외하면 300가구 미만 나홀로 아파트다. 주로 사업성이 떨어져 민간 재건축이 어려웠던 단지들이 공공재건축을 신청했기 때문으로 분석된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공 재건축이 대규모 단지들로부터 외면 받고 있는 것으로 보인다”며 “당초 정부가 공공재건축을 통한 공급 목표인 5만 가구에 크게 못미칠 것”이라고 말했다.

한편, 국토교통부는 지난 2·4 대책에서 발표한 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발·재건축 등의 후보지 접수를 2월부터 시작해 지금까지 주민 제안 24곳, 지자체 제안 69곳, 민간 제안 8곳 등 총 101곳을 접수했다고 밝혔다.

공공직접시행 정비사업으로 접수된 후보지를 분석한 결과 여건은 우수하나 규제로 개발이 어려운 지역, 입지가 열악한 곳, 공공재개발‧재건축 추진 검토 지역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역 등에서 주로 신청한 것으로 나타났다.

김수상 국토교통부 주택토지실장은 “이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고 정부의 지원을 집중해 속도감 있게 사업을 추진할 것”이라며 “공공직접시행 정비사업 등에 대해서도 컨설팅 회신 및 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 공개해 나가겠다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rkimhp206@chosun.com


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