[Q&A] 15년 전 1억에 산 농장용 땅, 2억에 파니 양도세 4259만원

[땅집고] 정부가 지난달 30일 ‘부동산 투기 근절 대책’을 발표하며 내년부터 비(非) 주택 상업용 부동산과 비 사업용 토지 거래에 대한 양도소득세를 대폭 강화한다고 밝혔다. 한국토지주택공사(LH) 투기 사태로 향후 토지 투기를 근절하겠다는 취지다.

하지만 LH 사태와 무관한 상업용 부동산과 토지 보유자까지 징벌적 과세 대상이 된다는 점에서 비판이 나온다. 특히 지방 토지 수요가 위축되면서 지역 경제에 부정적인 영향을 줄 우려도 있다. 비 주택 상업용 부동산과 토지 양도세 중과의 주요 내용을 문답 형식으로 알아봤다.

ㅡ비(非) 주택 부동산 단기 양도세율을 어떻게 강화하나.
“우선 주택을 제외한 모든 부동산을 2년 이내 단기 매각하는 경우 양도세 중과세율이 20%포인트 오른다. ▲1년 미만 보유시 50%에서 70% ▲2년 미만 보유시 40%에서 60% 로 뛴다. 2년 이상 보유시에는 기존과 동일하게 기본 세율(6~45%)을 적용한다.”

ㅡ토지뿐 아니라 모든 비 주택이 대상인가.
“현행 법상 부동산 양도세 과세 체계가 주택과 비 주택으로만 나뉘어 있다. 가령 비 주택에 포함되는 부동산 중 토지만 중과세율을 높이기는 불가능하다. 이 때문에 토지뿐만 아니라 ▲상가 ▲지식산업센터 ▲생활형 숙박시설(레지던스) ▲꼬마빌딩 등 수익형 부동산과 비 주거용 오피스텔까지 비 주택 부동산이라면 전부 단기 보유시 양도세가 늘어난다.”

ㅡ예외는 없나.
“오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 양도세 중과 대상이 아니다. 꼬마빌딩은 상가와 주거시설이 복합된 건물이라면 공부상 구분이 아니라 실제 사용 용도에 따라 과세한다. 세법적으로 실질 과세가 원칙이기 때문이다. 국세청에서 정확한 실제 사용 면적을 판단해 주택으로 사용하는 면적이 더 넓으면 주택 기준에 따라 과세한다.”

ㅡ비 사업용 토지에 대한 과세는.
“실수요자가 아닌 사람이 보유한 토지라고 판단하는 ‘비 사업용 토지’에 대한 중과세율도 강화한다. 중과세율을 더욱 높이는 방식이다. 현재는 기본세율(6∼45%)에 10%포인트를 중과하는데, 내년부터는 20%포인트로 기존 대비 10%포인트 올라간다.”

ㅡ주말 농장용 토지는 비 사업용 토지로 양도세가 중과되나.
“기존에 사업용 토지로 간주하던 일부 토지도 내년부터는 비 사업용 토지로 본다. 주말 농장용 토지, 상속 농지가 여기에 포함된다. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것)을 위해 농지를 소유하는 경우 1000㎡ 미만은 지금까지 사업용 토지로 인정됐다. 하지만 내년부터 주말 농장용 토지는 면적이 아무리 작아도 전부 비 사업용으로 분류된다. 따라서 양도세가 중과(10%포인트→20%포인트)되고, 장기보유특별공제(양도차익의 최대 30%) 혜택도 없어진다.”

ㅡ주말 농장용 토지 양도세는 얼마나 늘어나나.
“15년 전 1억원에 취득한 주말농장용 토지를 내년 2억원에 매각하면 4259만원을 세금으로 내야 한다. 올해 매각할 때의 납부세액(1207만원)보다 3.5배 높다. 비 사업용 토지로 간주되면서 20%포인트 중과세율이 더해지고, 장기보유특별공제 혜택도 배제되기 때문이다.”

ㅡ부모가 영농하던 토지를 상속받아도 비 사업용 토지로 과세하나.
“지금까지 상속 농지(부모가 직접 경작하던 농지를 상속으로 물려받은 것)의 경우 상속 당시 사업용 토지라면 자신이 농사를 짓지 않아도 3년간 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 농지를 상속받은 후 3년 동안은 사업용 토지로 분류되고, 그 이후에 비 사업용 토지로 전환됐다.

그러나 이번 대책에 따라 앞으로는 상속 농지가 사업용 토지로 사용된 기간이 짧을 경우 사업용 토지로 인정받지 못할 수도 있다. 상속일로부터 소급해 전체 기간의 60% 이상을 사업용으로 사용했어야 사업용으로 인정받는다. 구체적으로는 양도하는 시점으로부터 ▲과거 5년 간 3년 이상 ▲과거 3년 간 2년 이상 사업용 토지로 사용돼야 한다.”

ㅡ향후 농지 등 토지 거래시장과 지역에 미칠 여파는?
“양도세 중과뿐만 아니라 취득 규제도 강화되면서 당장 농지를 처분하려던 고령층 농업인들이 어려움을 겪을 수 있다. 고령농들은 은퇴시 농지를 팔아 노후자금으로 쓰는 것이 일반적이다. 하지만 이번 제도 변화로 토지 수요가 위축돼 거래절벽이 오면 농지 처분 자체가 어려워질 수 있다. 토지 신규 취득이 어려워지면 귀농귀촌 인구가 줄고, 이에 따라 전원주택 건설, 조경 사업자 등 연관된 지역 산업도 연쇄적으로 타격을 입어 농촌 경제에 부정적인 영향을 줄 수 있다.” /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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