무허가건물 사도 4가지 조건 맞으면 입주권 받는다

[땅집고] 주택재개발 구역 내 무허가 건축물을 부동산 업계 은어로 ‘뚜껑’이라고 한다. 뚜껑은 오래 전부터 국공유지 위에 무단으로 건물을 짓고 사용한 주택을 말한다. 무허가 건물이라도 몇 가지 요건만 잘 갖추면 입주권을 받을 수 있다. 투자 고수들 사이에선 재개발 구역 뚜껑을 초기 투자비가 적게 드는 매력적인 투자 상품으로 꼽기도 한다. 그렇다고 해서 무허가 건물이 구역 내 멀쩡한 주택과 같은 대우를 받을 수는 없다. 경우에 따라 입주권을 못 받는 경우도 있다.

다음 4가지 조건을 모두 충족해야 입주권을 얻을 수 있다. ①무허가건축물확인원이나 항공사진 등으로 1989년 1월 24일 당시 존재하던 무허가건축물임을 명백히 입증할 것 ②현재 무허가건축물의 소유자임을 입증할 것 ③조합 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함될 것 ④주거용으로 사용하고 있을 것 등이다.

①무허가 건물임을 입증해야

무허가 건물은 원래 1981년 12월31일 이전에 있던 것으로 확인된 건축물을 의미했다. 이 시기에 지은 무허가 건물을 소유하면 재개발 사업지에서 입주권 자격을 얻을 수 있었다. 하지만, 2011년 서울시 도시및주거환경정비법 조례가 개정되면서 용어가 ‘기존무허가건축물’에서 ‘특정무허가건축물’로 변경되고, 1989년 1월24일 이전부터 존재하고 있던 건축물로 정의했다. 조합 정관으로 인정을 받아야 무허가 건물을 통해 입주권 자격을 얻을 수 있다고 바뀌었다.

무허가 건물은 건축 시점에 따라 입주권을 받을 수 있는지 여부가 결정된다. 도정법 조례에서 개정된 1989년 1월24일 이전부터 존재하고 있던 특정무허가건축물은 ▲재개발 구역이 2010년 7월 15일 이후에 최초로 기본계획을 수립하고 ▲2011년 5월 26일 이후 최초로 정비계획공람공고를 했으면서 ▲주거용 무허가 건물에 대해 분양자격을 준다는 조합 정관이 있을 때 그 소유자의 분양 자격을 인정한다. 1981년 12월 31일 이전에 지어진 기존무허가건물은 재개발 구역이 2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획을 수립했거나 2011년 5월 25일 이전에 정비계획공람공고를 한 경우에만 조합 정관 없이 종전 규정대로 분양 자격을 갖는다.

무허가건물 소유자는 이 건물이 분양자격을 갖는 시기에 존재했다는 점을 문서나 자료 등으로 입증해야 한다. 구청에서 관리하는 무허가건축물 확인원이 있으면 가장 손쉽게 입증할 수 있다. 확인원이 없을 경우 항공사진으로도 입증할 수 있는데, 항공사진의 경우 주의가 필요하다. 무허가건축물 중 1989년 1월 24일에 있었으나 이후 어느 시점에 철거된 후 다시 지은 건물로 종전 무허가건축물과 동일성이 인정되지 않는 건물은 입주권을 얻을 수 없다는 판례가 있기 때문이다. 항공 사진만 믿고 거래해서는 안 되고, 반드시 이후의 증개축·신축 여부를 확인해야 한다.

②무허가 건물 소유자 입증…재산세 납부내역까지 확인해야

무허가건물은 등기부에 등재되지 못한 경우가 대부분이다. 구청에서 무허가건물 확인원 등으로 따로 관리한다. 하지만 무허가건물 확인원이 없는 경우도 있어 소유자임을 입증하기 어려운 단점이 있다.

무허가건물은 민법상 소유권이 아닌 ‘법률상·사실상의 처분권자’를 입주권 부여 대상자로 본다.

일단 무허가건축물 확인원의 명의를 변경하는 것이 가장 간편한 방법인데, 무허가건축물확인원이 없는 경우 매매계약서 등으로 처분권을 이전받았다는 점을 확인할 수도 있다. 단, 매매계약서만으로는 권리자가 누구인지 정확히 확인하는 것이 불가능하고 심지어 여러 명이 단독 소유권을 주장하는 경우도 있기 때문에 다른 자료도 필요하다. 재산세 납부 내역, 상하수도요금 납부 내역, 매수 당시 점유자, 주변 이웃 탐문 등을 통해 무허가 건축물의 정확한 권리자를 확인한 후 매수해야 한다.

③조합 정관에 입주권 준다는 규정 포함돼야

무허가 건물이 조합원 자격을 얻을 수 있는 시기에 존재했더라도, 조합 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양 자격을 부여한다는 취지의 규정이 포함돼야 분양 자격을 얻는다는 점도 유의해야 한다.

무허가건물 토지 소유자가 사유지 위에 있는 무허가 건축물을 매도하는 경우 그 매도일자가 권리산정기준일 이후라면 반드시 ‘토지 소유권’도 함께 매수해야 한다.

조합설립 시점에 여러 물건을 소유한 다물권자로부터 매수하는 경우 조합설립인가일 이전에 매수하면 문제되지 않는 것으로 생각하는 경우가 많다. 그러나 권리산정기준일 이후 동일인 소유 토지와 그 지상 무허가 건축물 중 무허가 건축물만 매수한 경우, 단독 입주권을 받지 못하고 토지 소유자와 공동으로 분양 신청해야 입주권을 받을 수 있다.

④반드시 주거용으로 사용해야 입주권 받는다

현행 특정무허가건축물의 경우 주거용으로 사용해야 입주권을 받을 수 있다. 점포로 사용하면 입주권을 받지 못한다. 최소한 수도·보일러·세탁기·온열기·취사시설 등을 구비해 주거용 건물 요건을 갖춰야 한다.

다만, 2008년 7월 30일 당시 사실상 주거용으로 사용된 건축물의 경우, 정비계획 공람공고가 이루어진 구역의 분양신청자 또는 그 외 지역에서 정비구역 지정고시일 전부터 분양신청기간 만료일까지 세대원 전원 무주택인 분양신청자는 주거용 건축물이 아니어도 입주권을 받을 수 있다.

글=권재호 법무법인 센트로 변호사, 정리=김리영 땅집고 기자



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