[철산센트럴푸르지오] 85㎡ 호가 17억?…서울 훌쩍 넘어선 집값에 갸우뚱

[땅집고] 경기도 광명시는 2018년 이후 아파트값이 평균 28.35% 올랐다. 경기도에서 아파트값 상승률이 가장 높다. 북쪽으로 서울 구로구, 동쪽으로 금천구와 각각 맞닿아 있다. 이른바 ‘서울 옆세권’이다. 특히 철산동 일대는 지하철 7호선 철산역을 이용해 가산디지털단지역까지 1개역만에 도착해 광명에서 서울 접근성이 가장 좋다.

이런 가운데 철산동 일대에 최근 재건축·재개발 사업을 통해 새 아파트가 줄줄이 입주하면서 주택 수요자 관심이 높아지고 있다.

지난 22일 광명시 철산동 ‘철산주공4단지’를 재건축한 ‘철산센트럴푸르지오’가 입주를 시작했다. 지하 2층~지상 29층 7동에 총 798가구(전용 59~105㎡)다. 대우건설이 시공했다. 오는 5월 20일까지 집들이를 마칠 예정이다.

‘철산센트럴푸르지오’는 입주와 동시에 철산동 일대 최고가 단지로 떠올랐다. 올 1월 85㎡(이하 전용면적)가 13억원(12층)에 실거래된 후 호가가 15억~16억원까지 치솟았다. 하지만 이 정도 수준이면 서울 강북 아파트값과 맞먹는 수준이어서 거품이 끼었다는 평가도 나온다. 앞으로 3~4년여에 걸쳐 철산동 일대에 새 아파트 수천 여 가구가 공급되는데다 광명시흥지구 등 3기신도시 개발도 예정돼 있다. 공급이 늘면 이 지역 새 아파트 가격 상승세는 지금보다 꺾일 가능성이 있다는 분석도 제기된다.

■철산역 초역세권에 서울 옆세권…재건축 호재도

‘철산센트럴 푸르지오’는 7호선 철산역까지 걸어서 5분 걸리는 역세권이다. 1호선으로 환승할 수 있는 가산디지털단지역이 1개역 떨어져 있다. 2호선 환승역인 대림역도 3개역 거리다. 서울 강남까지 전철 이동만 따지면 30분 내외다. 공장단지였던 서울 구로·금천구 일대 아파트보다 대규모 주택촌으로 개발된 ‘철산센트럴푸르지오’ 주거 여건이 더 낫다는 평가도 있다. 실제 현재 주택 가격도 이런 평가가 반영돼 있다.

‘철산센트럴푸르지오’는 초등학교 2곳(안현초·광덕초)이 바로 옆에 붙어 있다. 서울 양천구 목동 학원가까지 차로 15분 정도 걸려 교육 여건도 좋다는 평가다. 단지 주변에 철산공원과 도덕산공원, 철망산근린공원 등 공원만 3곳이 있다.

앞으로 주변 환경은 더 개선될 전망이다. 철산역 주변에 재건축 사업이 활발하다. ‘철산롯데캐슬 & SK뷰클래스티지’(철산주공7단지 재건축)가 2022년, ‘철산주공8·9단지 재건축’(2064가구) 아파트가 2023년 차례로 입주한다. 철산주공 10·11단지(1080가구)는 오는 5월 이주를 앞두고 있다. 이 일대 재건축 사업이 완료하면 철산동은 ‘래미안’, ‘푸르지오’, ‘e편한세상’, ‘롯데캐슬’ 등 대형 건설사 브랜드를 단 재건축 아파트촌으로 탈바꿈한다.

■ “25평 11억, 34평 13억”…호가는 분양가 2배 수준

철산동은 광명에서 광명역(1호선·KTX) 역세권 아파트를 제외하고는 가장 비싸다. 이전까지 철산동 최고가 아파트는 2009년 입주한 ‘철산래미안자이’였다. 하지만 ‘철산센트럴푸르지오’가 입주하면서 이 일대 대장주가 바뀌었다는 평가가 나온다. 85㎡ 기준으로 ‘철산래미안자이’는 실거래가 11억5000만원에 매매호가 12억~13억원 정도인 반면, ‘철산센트럴푸르지오’는 실거래가 13억원을 찍은 후 호가가 최고 17억원까지 올라있다.

‘철산센트럴푸르지오’는 59·84·106㎡ 등 총 3개 주택형이다. 현재 매도 호가는 ▲59㎡ 12억~13억원 ▲85㎡ 15억~17억원 정도다. 2018년 분양 당시 분양가는 ▲59㎡ 5억4000만~5억8000만원 ▲85㎡ 6억6000만~7억3000만원 ▲106㎡ 7억6000만~8억1000만원이었다. 주택형별로 분양가 대비 매매 호가가 2배 이상 오른 셈이다. 106㎡는 현재 거래가 불가능하지만 매물로 나오면 18억원 이상을 호가할 것으로 보인다.

전세 매물이 많지는 않다. 실입주하려는 조합원 비율이 높기 때문이다. 철산동의 한 공인중개사무소 관계자는 “이달 23일 기준 전세 매물은 59㎡ 15개, 85㎡ 6개만 나와 있다”면서 “전세뿐 아니라 매매거래 역시 입주 가능한 물건이 거의 없다. 가장 큰 주택형인 106㎡(총 26가구)를 제외하면 나머지 주택형(59·84㎡·총 772가구)에서 각각 3~4건뿐이다”라고 했다.

■서울보다 더 높은 광명 집값?

현재 철산동 아파트 시세에 대한 평가는 엇갈린다. 34평 아파트 기준으로 ‘철산센트럴푸르지오’ 호가가 15억원까지 오른 상황을 두고 “서울 아파트를 사는 것이 낫다”는 주장도 있다. 예를 들어 ‘철산센트럴푸르지오’ 85㎡ 최고 실거래가는 지난 1월 13억원(12층)인데, 서울 영등포구 신길뉴타운 근처 ‘보라매SK뷰’ 85㎡는 이보다 저렴한 11억원(2021년 2월·9층)에 팔렸다. ‘보라매SK뷰’가 7호선 보라매역에서 400m 떨어진 역세권인데다 대방초·신길중 등을 끼고 있는 점을 감안하면, 입지 면에서 ‘철산센트럴푸르지오’보다 떨어질 것이 없는데도 더 저렴한 셈이다. 마포 공덕·아현동 일대 85㎡ 아파트도 시세가 15억~18억원 선이다.

앞으로 광명시에 예정된 공급 물량이 워낙 많다는 점도 부담이다. 철산동과 이웃한 광명뉴타운에서 재개발 사업이 마무리되면 2025년까지 2만5000가구의 입주 물량이 쏟아진다. 더구나 3기 신도시로 지정된 광명시흥지구 공급 물량도 7만여 가구에 달한다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “철산동 일대는 입지가 나쁘지 않지만 최근 2년 동안 집값이 워낙 가파르게 올라 단기 조정 가능성도 있고 앞으로 주변에 입주 물량도 적지 않다는 점은 염두에 둬야 한다”고 말했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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