"공시가 1억 이하 아파트" 나왔다 하면 "살게요"

[땅집고] 지난 23일 경기 안산시 단원구 초지동. 지하철 4호선과 2018년 개통한 ‘소사원시선’ 환승역인 초지역에서 20분 정도 떨어진 곳에 2000년대 초반 입주한 아파트가 밀집해 있다. ‘주공그린빌 15차’ 인근 중개업소에서는 이 아파트 일부 주택이 “공시가격 1억원 이하”라며 홍보하고 있었다. A중개업소 대표는 “주변 아파트 가격이 저렴한 데다 초지역에 신안산선이 들어설 예정이어서 투자자 문의가 활발하다”며 “특히 취득세 중과를 피할 수 있는 공시가격 1억원 이하 매물은 나오는 족족 팔려 나간다”고 했다.

수도권 외곽이나 지방에서 공시가격 1억원 이하 아파트 투자가 활발하다. 올해부터 지방세법 개정으로 다주택자 취득세 중과가 시행되지만 공시가격 1억원 이하 주택은 다주택자라도 취득세가 중과되지 않기 때문이다. 하지만 개별 아파트의 특성을 생각하지 않고 공시가격 1억원 이하 아파트에 묻지마 투자하는 것은 위험하다는 지적이 나온다.

■ 공시가 1억 이하 아파트 거래량 급증

공시가격 1억원 아파트가 주목받는 것은 지난해 7·10 대책으로 다주택자 취득세 중과가 도입된 이후부터다. 조정대상지역 기준으로 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 취득세가 부과되지만 공시가격 1억원 이하인 아파트는 예외이기 때문이다. 예컨대 기존 1주택을 보유한 사람이 취득가격이 1억6000만원인 아파트를 추가로 매입할 때 공시가격이 1억원 이하라면 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)가 176만원에 불과하다. 그러나 같은 금액 아파트를 취득할 때 공시가격이 1억원을 초과한다면 취득세로 1408만원을 내야 한다.

안산 초지동 ‘주공그린빌’ 전용 40㎡는 올해 기준 저층 일부 주택형 공시가격이 1억원 이하다. 이 주택형은 2019년 한 해 동안 10건이 거래됐다. 그러나 지난해 연말쯤 공시가격 1억원 아파트가 조명받기 시작하면서 12월 한 달에만 10건이 팔렸다. 올해 1·2월 역시 각각 7건·6건이 팔려나가고 있다. 매매가격 역시 지난해 11월 1억4000만원대에서 1억7500만원으로 상승했다.

특히 수도권 일대 교통 호재까지 있는 공시가격 1억원 아파트는 가격 상승폭이 크게 나타났다. GTX(수도권광역급행철도) C노선이 정차하는 1호선 덕정역 인근인 양주 덕정동 봉우마을 주공5단지 59㎡(공시가격 9100만~9500만원)는 지난 16일 2억8000만원에 팔렸다. 올 1월까지만 해도 2억2000만원이었는데 단기간에 6000만원이 올랐다.

4호선 상록수역 인근 아파트도 마찬가지다. 안산 상록구 본오동 한양아파트 전용 42㎡(공시가격 7300만원)의 매매가는 지난 1월 1억3000만원이었는데 GTX-C노선이 상록수역에 정차할 수 있다는 소식이 들린 지난 2월 이후 2억2000만원까지 치솟았다.

■ 취득세 아끼려다 종부세 폭탄 맞을 수도

하지만 전문가들은 입지나 상품성 고려 없이 단순히 공시가격 1억원 이하 아파트에 투자하는 것은 위험하다고 지적한다. 우선 공시가격 1억원 이하 아파트는 취득세 계산시에만 주택수에서 제외하며, 양도소득세나 종합부동산세 계산에서는 똑같이 주택 수에 포함되기 때문이다. 다주택자가 무턱대고 공시가격 1억원 이하 아파트를 매입하면 취득세 절감분보다 종부세·양도세 중과 금액이 더 커질 수 있다.

정부가 공시가격을 크게 올리는 추세여서 현재는 공시가격 1억원 이하라도 매도 시점에서 1억원을 초과할 가능성도 크다. 이 때는 매수 희망자들 사이에서 ‘1억원 이하’라는 이점이 사라져 처분이 어려울 수도 있다. 특히 올 6월 이후 주택 매입 시점 이후 2년 이내 팔면 단기 양도세 77%를 내야 하기 때문에 단기간 처분은 더 어렵다.

공시가격 1억원 이하 아파트라고 해도 재건축·재개발, 소규모주택정비사업 등 정비구역으로 지정된 곳의 아파트라면 취득세 중과 배제 혜택을 받을 수 없다는 점도 주의해야 한다. 다만 가로주택정비사업의 경우 공시가격 1억원 이하 혜택을 받을 수 있어 틈새 투자가 가능하다는 의견도 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “소액 투자가 가능하다는 점 때문에 잘만 고르면 좋은 투자처가 될 수도 있지만, 대체로 저렴한 아파트는 이유가 있기 때문에 단순히 공시가격 1억원 이하가 유망하다는 식의 접근은 옳지 않다”며 “투자나 내 집 마련을 고려하더라도 뉴타운·재개발 등 정비사업 호재 있는 곳 인근 지역이나 교통 호재가 있는 지역으로 엄선하는 것이 좋다”고 말했다. /안산=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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