세컨하우스?…주택 아닌 '생숙' 투자시 각별히 주의할 점

[땅집고]지난 17일 부산 동구 초량동에 들어설 생활형 숙박시설 ‘롯데캐슬 드메르’ 청약에 단시간에 신청자가 몰려들며 서버가 다운됐다. 이 단지는 롯데건설이 부산항 북항 재개발사업지 내 D-3블록에 공급하는 생활형 숙박시설이다. 17일 오전 홈페이지에서 청약 모집을 시작한 동시에 접속 인원이 폭주하며 오전 10시부터 청약 시스템이 마비됐다. 건설사 측은 청약 신청 시간을 연장했지만 이튿날도 시스템이 원활하지 않았다. 결국 22일까지 추가로 청약 신청자를 모집했다. 지난 25일 롯데건설은 청약 결과 1221가구 모집에 43만여건이 접수됐다고 밝혔다. 아파트도 아닌 생활형 숙박시설 청약에서 평균 356대1이라는 역대급 청약 경쟁률을 기록했다.

롯데캐슬 드메르는 법적으로 ‘생활형 숙박시설’(이하 생숙)로 분류된다. 생활형 숙박시설은 ‘주택보다 상대적으로 규제가 덜하고 임대가 가능한 수익형 부동산’으로 인기를 끌고 있다. 하지만, 최근 정부가 틈새 상품으로 알려진 생숙에 각종 규제를 적용하기 시작했다. 정부는 생활형 숙박시설은 주택이 아닌 숙박시설로 전월세 세입자를 받을 수 없고 호텔이나 레지던스 등 숙박업소로만 운영할 수 있도록 규제를 강화했다. 이 때문에 부동산 시장에선 생숙에 투자를 할 때는 주의해야 한다는 지적이 나온다.

■ 광고에선 ‘세컨하우스’…하지만 법적으로는 주택으로 사용 못해

생활형 숙박시설이 인기를 끌었던 이유는 주택에 대한 각종 규제를 피할 수 있기 때문이다. 하지만, 지난해 정부가 지난해 말 생숙에 대한 규제를 새로 도입하면서 과거와는 상황이 달라졌다. 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 시설에 속한다. 숙박시설은 공중위생관리법 시행령 제4조에 따라 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 서비스를 제공하는 영업용 건축물로 규정돼 있다. 즉, 생활형 숙박시설은 주택이 아니기 때문에 주택에 관한 규제를 적용받지 않는다.

그동안 법령에는 생활형 숙박시설을 반드시 숙박업으로 등록해 사용해야 한다는 규정이 없었다. 이 때문에 생숙을 분양 받는 소유주들은 생숙에 세입자를 받거나, 실제 거주하기도 하면 사실상 주거 시설처럼 활용했다. 일종의 편법이었다. 과거 정부도 이런 사실을 알고 있었지만, 생숙이 1~2인용 소형 주택 공급을 대체할 수 있다는 점을 고려해 특별한 규제를 하지는 않았다.

하지만 작년 말 현 정부는 생활형 숙박시설에도 규제를 도입하기로 했다. 생숙은 반드시 ‘숙박업으로 신고해야 한다’고 못박은 것이다. 생활형 숙박시설을 주택으로 사용하려면 반드시 건축물 대장 상 용도를 주택으로 변경해야 한다. 정부는 이와 함께 생활형 숙박시설 분양공고 시 시행사는 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’ 문구를 명시하도록 했다. 이 규정은 시행령 개정을 통해 오는 4월쯤부터 시행할 예정이다. 즉, 아직까지는 ‘주택 사용 불가’를 명시해야 할 필요는 없지만, 분양 받은 생활형 숙박시설을 주택으로 사용할 수 없는 것은 이미 확정된 셈이다. 이미 분양한 주택이라고 해서 주택으로 사용할 수 있는 것도 아니다.

■ 시행사 ‘확정수익’ 맹신하면 안돼…위탁 운영사 역량도 살펴야

건설사들은 생활형 숙박시설을 주택으로 이용할 수 있는 것처럼 홍보하는 경우가 많지만, 이는 사실이 아니다. ‘롯데캐슬 드메르’ 역시 홍보영상에 이 시설을 “세컨 하우스”로 활용할 수 있다고 홍보했고, 반드시 숙박업으로 등록해야 한다는 등의 설명은 거의 없었다. 지난해 말 분양한 또 다른 생숙 ‘정동진 솔라뷰 호텔&리조트’ 역시 분양 홈페이지를 통해 ‘해변가 세컨하우스 가치가 상승한다’고 홍보했다.

올초부터 부산 해운대구 우동에 분양 중인 ‘브리티지 센텀’의 홍보자료에는 ‘나만을 위한 호텔식 컨시어지 서비스로 더 높은 주거 만족을 선사한다’고 나온다. 광고만 보면 수분양자가 직접 거주할 수 있는 것처럼 혼동할 수도 있다. 대전 둔산동에 분양중인 ‘위너팰리스’ 홍보자료 역시 ‘투자와 주거를 중심에 두다’는 문구가 나와 소비자가 마치 이 시설을 주택인 것처럼 오해할 소지가 있다. 실제로 소비자들은 홍보 문구만 보는 경우가 많기 때문에 생숙에 대한 규제를 제대로 아는 경우가 많지 않다. 최근 생숙 청약을 고려하던 이모(32)씨는 “생활형 숙박시설 홍보 자료나 영상 광고에선 임대사업을 할 수 있는 것처럼 돼 있어 규제에 대해서 별다는 생각을 해 보지는 않았다”고 말했다.

생활형 숙박시설 예비 청약자는 분양 홍보자료보다 분양공고를 자세히 읽어봐야 한다. 최근 분양공고에는 정부가 단속하기로 한 사항들이 비교적 잘 반영돼 있다. 지난 17일 분양한 ‘롯데캐슬 드메르’ 분양공고를 살펴보면 “생활형숙박시설 이외의 용도로 사용함에 따라 발생하는 불이익은 모두 청약자가 부담한다”고 명시돼 있다.

물론 생활형 숙박 시설도 장점이 있다. 법적으로 주택이 아닌 만큼 주택에 대한 각종 규제를 피할 수 있다는 것은 장점이다. 예를 들어 생숙을 한 채 가지고 있어도 주택으로 치지 않기 때문에 무주택자 지위를 유지할 수 있다. 1주택 보유자라면 2주택에 대한 각종 규제를 받지 않으면서 생숙에 추가적인 투자가 가능하다. 권강수 상가의신 대표는 “생활형 숙박시설은 오피스텔과 완전히 다른 시설이기 때문에 자금 마련부터 숙박시설 위탁관리업체까지 꼼꼼히 점검하고 청약해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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