입력 : 2021.03.23 03:37
[땅집고] 국토교통부가 종합부동산세(종부세) 감면을 통해 1주택자 보유세 부담을 크게 낮추겠다고 했지만, 일부 초고가 주택을 제외하면 사실상 종부세 감면 효과가 크지 않은 것으로 나타났다. 반면 종부세 대상 1주택자의 경우 공시가격 폭등에 따른 재산세 감면 혜택이 전혀 없다. 종부세 납부 대상자들은 “정부가 공시가격 상승에 따른 급증한 재산세에 대해서는 아무 말 없이, 얼마 되지도 않는 종부세 감면을 내세우며 우롱하고 있다”고 반발한다.
국토부는 올해부터 1가구1주택(단독·공동소유) 종부세 세액공제가 최대 80%까지 확대된다고 발표했다. 고령자 공제는 ▲60~65세 20% ▲65~70세 30% ▲70세 이상 40% 를 적용하고, 장기보유 공제는 ▲5년 이상 20% ▲10년 이상 40% ▲15년 이상 50%를 적용한다. 최대 80%까지 감면을 받을 수 있다.
하지만 올해 전국 공동주택 공시가격을 평균 19.08%나 올림에 따라 재산세가 급등한 상당수 주택에서는 종부세 감면 혜택이 미미한 것으로 확인됐다. 땅집고 앱에 탑재한 땅집고 택스맵(☞무료 다운받기)을 통해 올해 예상 보유세를 계산한 결과, 공시가격 9억~12억원인 아파트 1주택자 재산세는 250만~350만원대에 이른다. 반면 이 아파트에 부과되는 종부세는 20만~40만원에 불과하다. 종부세 80%를 감면받는다고 해도 감면액이 16만~32만원에 그쳐 재산세 부담액의 10분의 1 에 못 미친다.
땅집고 택스맵에 따르면, 서울 마포구 ‘공덕한화꿈에그린’ 103동 전용 113㎡ 11층 아파트의 올해 예상 보유세는 319만원 수준이다. 이 중 종부세는 약 28만원이고(60세 미만, 5년 보유 기준), 재산세가 291만원이다. 이전 공시가격에 마포구 평균 주택가격상승률을 적용해 예상 공시가격을 9억8570만원으로 산정했을 경우다.
‘공덕한화꿈에그린’ 113㎡ 보유자가 1주택자로 71세 이상, 보유기간 15년 이상이어서 종부세를 80% 감면받을 수 있다고 해도 감면액은 크지 않다. 종부세가 7만원으로 21만원(75%) 줄어드는데 그친다. 전체 보유세는 298만원으로 7% 줄어들 뿐이다. 당초 보유세에서 종부세 비중이 워낙 작았기 때문이다. 올해 보유세 합계를 지난해 보유세(229만원)와 비교하면 30%나 오른다.
지난해 공시가격 9억3800만원이었던 서울 서대문구 ‘이편한세상신촌’ 101동 18층 전용 84㎡ 역시 마찬가지다. 올해 예상 공시가격은 11억4900만원이다. 이 아파트의 예상 보유세는 재산세 349만원, 종부세 51만원으로 총 400여만원이 예상된다. 종부세 80%를 감면받는다 해도 총 보유세는 9% 줄어드는 데 그쳐 여전히 363만원에 달한다. 지난해 대비 34% 급증한다.
서울 영등포구 ‘당산삼성래미안’ 402동 15층 전용 84㎡ 아파트도 사정이 다르지 않다. 지난해 8억7500만원이었던 이 아파트의 올해 공시가격은 10억6120만원으로 올해부터 종부세 대상이 됐다. 이 경우 내야 할 재산세는 318만원, 종부세는 35만원이다. 최대 80%까지 종부세를 감면받는다고 해도 약 350만원의 보유세를 내야한다. 역시 지난해 대비 30% 정도 오른다.
최근 주택가격의 오름세가 전국으로 번지면서 세 부담은 강남이나 서울 같은 특정지역에 국한된 이야기가 아니다. 특히 경기 성남 분당신도시 일대는 전용 84㎡ 주택가격이 16억~17억원까지 치솟으면서 세금 폭탄을 맞게 됐다.
판교신도시 봇들마을4단지 휴먼시아 아파트 전용 84㎡ 주택형은 지난해보다 2억5700만원 오른 10억2500만원으로 공시가격이 책정됐다. 이 아파트 1주택자의 지난해 보유세는 지방교육세까지 더해 모두 145여만원에 불과했지만, 올해는 2배 이상 늘어난 320만원의 재산세에 종부세까지 30여만원이 부과된다.
은퇴자 고령자에게 재산세 부담은 더욱 크게 다가온다. 만약 종부세를 최대 80% 감면받더라도 330만원의 보유세를 내야 하는데, 지난해 국민연금 월 최고 수령액은 227만원에 불과해 연금수령액보다 보유세가 더 클 수밖에 없다. 봇들마을 4단지에 거주하는 은퇴자 A씨(73)는 “올해 종부세 대상이 된다길래 걱정이 많았는데, 세금감면을 최대 80%까지 해준다기에 기대를 했었다”면서 “그런데 정작 종부세는 큰 금액이 아니라 감면액이 크지 않고 오히려 재산세가 더 올라, 전체 부담해야 할 보유세만 더 커졌다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
[다주택자 절세전략 4월2일 특강]
국세청에서 17년간 근무한 세무 전문가 유찬영 세무사(땅집고 택스클럽 센터장)가 오는 4월 2일 이른바 보유세 폭탄으로 고민하는 다주택자, 상속과 증여를 검토하는 부동산 소유주 대상으로 땅집고가 진행하는 ‘다주택자 절세 전략과 성공적인 증여 방안’을 주제로 강연한다.
유 세무사는 “다주택자가 세금 폭탄을 피하기 위한 선택은 집을 처분하는 것밖에 없지만 양도소득세 등 세금 부담이 워낙 크기 때문에 어렵게 일군 재산을 지키기 어렵다”고 했다. 하지만 그는 “젊은 층 자녀에게 무턱대고 증여하는 것 역시 부모의 세 부담을 자녀에게 떠넘기는 일이 될 수 있어 주의해야 한다”고 했다. 그는 결혼한 30대 자녀에게 집 한 채를 증여하려는 2주택 노부부를 예로 들어 해법을 제시했다. 유 세무사는 “젊은 자녀들이 증여세를 낼 형편이 안 된다면, 세입자에게 전세 놓은 집보다 노부부가 사는 1채를 자녀에게 물려주는 것이 더 낫다”고 했다. 노부부가 그 집에 반전세 세입자로 들어가 보증금으로 증여세를 내는 방식이다. 유 세무사는 “자녀가 반전세 보증금으로 일단 증여세를 낸 뒤 부모에게 월세를 받아 되갚으면 세 부담도 줄이고 재산도 지킬 수 있다”고 했다.
세법의 빈틈을 활용하는 방법도 있다. 증여세는 감정평가액 또는 인근 유사 부동산 거래가액으로 결정되는데 거래가 많지 않은 이른바 나 홀로 아파트라면 거래 사례가 드물어 아파트 공시가격으로 증여세를 낼 수도 있다. 증여 시기에 따라 세금도 달라질 수 있다. 예컨대 거래가 많은 대단지 아파트는 신고가 거래 이후는 피하고, 저렴한 급매물이 팔린 직후 증여하면 증여세를 크게 줄일 수 있다.
다주택자 절세 전략 특강은 오는 4월 2일 오후 2~6시에 진행된다. ▲다주택자 출구 전략 ▲가족 간 거래를 활용한 절세 전략 ▲부동산의 전략적 증여 방법 ▲자금을 이용한 증여 전략 등 총 4개 강의로 구성된다. 참가비는 15만원이고, 땅집고멤버 홈페이지(☞클릭)에 신청하면 된다.
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