"주택 증여시 공시가격으로 신고하면 세무조사 가능성"

[땅집고] “성실 신고가 최고의 절세 비법입니다. 다만 세금 탈루 의심 사례를 살펴보고 미리 대비하면 좀 더 효율적인 절세 전략을 세울 수 있죠.”

세무조사는 대개 두려움의 대상이다. 하지만 국세청이 검증 대상으로 선정한 사례들을 살펴보고 미리 계획을 세운다면 억울한 과세는 피할 수 있다. 장동희 세무사(장동희 세무회계사무소)는 “세무조사 대상자로 선정되고, 세무조사 후 추가 세금을 더 부과할 것이라는 과세예고 통지서를 받더라도 납세자를 구제하는 법적 장치들이 있기 때문에 전문가 도움을 받아 전략을 잘 세우는 것이 중요하다”고 했다.

장동희 세무사는 국세청에서 36년 근무한 베테랑 세무사다. 국립세무대를 나와 1984년부터 서울 성동·마포구, 울산에서 세무서장을 역임했다. 땅집고가 개최하는 ‘기업 세무조사 대응전략 원데이 특강’에서 ‘2021년 국세 행정 운영방향 및 납세자의 권리’를 주제로 강연한다. 오는 7일과 14일 열리는 1·2회 차 강의는 접수 마감됐다. 3차 강의는 오는 21일, 4차는 오는 28일에 각각 열린다. 특강을 앞두고 장 세무사를 만나 핵심 내용을 미리 들어봤다.

■ “증여세 과소 신고에 주의해야”

지난해 다주택자에 대한 규제가 강화하면서 절세 목적으로 증여를 활용한 사례가 늘었다. 이에 국세청은 올 해 편법 증여 적발에 조사 역량을 집중한다는 계획이다. 실제 국세청은 지난 2월 주택 증여 관련 변칙적 탈루혐의자 1822명을 대상으로 세무 검증을 실시했다. 장 세무사는 “증여세 탈루 혐의자로 선정된 주요 대상을 참고하라”고 했다.

장 세무사는 흔히 증여세를 과소 신고해 세무조사 대상으로 선정되는 경우가 많다고 했다. A씨는 최근 주택시장 상승세가 지속되면서 집값이 급등하자 자녀에게 주택을 증여하면서 재산가액(주택가격)을 매매가격이 아닌 공시가격으로 신고했다. 국세청은 이를 주변 시세 대비 낮은 가격으로 책정한 증여세 과소 신고로 보고 세무조사를 벌였다.

주택 가격을 산정할 때 주로 증여 전 6개월~증여 후 3개월 사이 가장 가까운 시기의 주변 매매 사례가액을 우선 적용하지만, 그 기간에 거래 사례가 없다면 공시가격이나 감정평가액을 적용하도록 돼 있다. 장 세무사는 “보통 시세보다 저렴한 공시가격으로 신고하려는 경우가 많지만 차이가 크면 과소 신고 가산세에 납부 불성실 가산세까지 추가로 내야 한다”며 “세무사와 상담해 필요하다면 감정평가를 받아두는 것이 안전하다”고 했다.

장 세무사는 올해 국세청이 증여 과정의 자금출처 검증을 전방위적으로 확대할 것이라고 예상했다. 이 때문에 증여세를 낸 이후 사후관리에도 주의해야 한다고 했다. 예를 들어 자녀에게 아파트와 주택담보대출을 함께 넘겨주는 부담부증여를 할 경우 국세청이 자녀를 대상으로 원금과 이자 상환에 대해서도 증여 여부를 조사한다. 장 세무사는 “직계존비속은 증여세를 10년 내 5000만원(배우자 6억, 기타 친족 1000만원)까지만 공제받을 수 있어 이를 넘는 금액이 오고가면 전부 편법적인 증여에 해당한다”며 “원리금을 상환할 때 부모 도움을 받는다면 이 범위를 초과하지 않도록 주의해야 한다”고 말했다.

■ 과세전 적부심사와 환급 요청 잘 활용해야

아무리 납세자가 성실하게 세금을 냈더라도 탈세 의심사례로 선정되는 경우가 있다. 이 때 구제받을 권리도 있다. B씨는 결혼하면서 배우자와 장인·장모가 살던 집에 동거하며 세대원으로 있었다. 얼마 후 B씨는 새로 분양받았던 아파트를 팔았고, 1가구 1주택자라고 생각해 양도소득세는 비과세로 신고했다. 그런데 얼마 후 세무서는 B씨가 2주택자에 해당한다며 양도세를 중과하겠다고 통지했다.

B씨는 세금 고지서를 받기 이전에 과세전 적부심사(課稅前 適否審査)를 청구해 중과세가 부당하다고 이의를 제기했다. 세무서는 국세심사위원회를 열어 B씨와 장인·장모를 분리된 세대로 인정해 양도세 중과세를 취소했다. B씨가 장인·장모와 독립된 생계를 유지하고 있고 장인·장모가 질병을 앓고 있어 부양 목적으로 함께 살게 된 상황을 불가피한 동거 사유로 인정받은 것이다.

이 때 만약 B씨 사례에서 독립된 생계를 유지했는지 여부가 불분명한 경우 일단 1가구 2주택자로 양도세 신고를 하는 게 좋다. 추후 세금 신고에 오류가 있었다며 과세신고기간 5년 이내 환급을 요청(경정청구)할 수 있기 때문이다. 장 세무사는 “만약 1가구 1주택으로 신고했다가 이를 입증하지 못하면 불법 탈루로 보아 가산세까지 낼 수 있어 위험 부담이 크다”며 “일단 2주택으로 세금을 낸 후 환급 요청을 하면, 1가구 1주택으로 인정받지 못해 중과세율을 적용받더라도 가산세는 피할 수는 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


<기업 세무조사 트렌드와 대응 전략 원데이 특강>

땅집고는 법인이나 개인 사업자가 세무조사 과정에서 억울한 일을 당하지 않도록 도와주기 위해 ‘기업 세무 조사 트렌드와 대응 전략 원데이 특강’을 개최한다. 이번 강의는 기업 오너와 최고경영자, 재무·회계 담당 임직원, 개인사업자 등이 들으면 유용하다. 국세청에서 다양한 세무 조사를 담당했던 베테랑 세무사 7명이 강사를 맡아 기업이 반드시 알아야 할 실전형 세무 조사 대응 노하우를 공개한다. 좌장인 유찬영 세무사는 “이번 강의를 통해 세무 조사 원칙과 절차를 명확하게 이해해 억울한 상황이 벌어지지 않도록 실질적인 정보를 제공하겠다”고 말했다.

오는 7일과 14일 열리는 1·2회 차 강의는 접수 마감됐다. 3차 강의는 오는 21일, 4차는 오는 28일에 각각 열린다. 오전 9시~오후 6시까지 총 6개 강좌가 진행된다. 장소는 서울 중구 세종대로 땅집고아카데미 교육장이다. 참가비는 40만원이며 30명 안팎을 모집한다. 홈페이지(member.zipgo.kr)에서 신청하면 된다. 문의 (02) 724-6386, 6394