시세 6억대만 집중적으로 올렸다…2024년부턴 세금 폭탄

[땅집고] 올해 공동주택 공시가격 인상이 서울에서는 중저가에 속하는 시세 6억원 전후 아파트에 집중된 것으로 나타났다. 특히 상당수 아파트는 실거래가 상승 폭보다도 훨씬 큰 폭으로 공시가격이 올랐다. 공시가격 6억원 이하 재산세 한시 감면 조치로 당장 세금이 늘어나지는 않지만, 한시 감면이 종료되는 2024년부터는 큰 폭으로 재산세가 오를 것으로 보인다.

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18일 땅집고가 2021년 아파트 공시가격을 분석한 결과, 서울 노원구 상계동 상계주공6단지 전용 49㎡는 3억9600만원으로 지난해보다 53% 급등했다. 이 아파트 실거래가는 2019년 말 4억7000만원에서 2020년 말 6억1300만원으로 30% 올랐다. 아파트 공시가격이 실거래가보다 훨씬 더 가파르게 오른 셈이다.

이런 현상은 작년 말 기준 시세 6억원 이내 서울 아파트 여러 곳에서 확인됐다. 도봉구 창동 주공3단지 전용 49㎡는 올해 공시가격이 3억8800만원으로 작년보다 39% 올랐다. 실거래가 상승률(32%)보다 공시가격 상승률이 더 높았다. 금천구 시흥벽산아파트 전용 84㎡의 경우 공시가격이 37% 급등했는데, 같은 기간 실거래가 상승률은 25%였다.

반면 고가 아파트는 공시가격 상승률과 실거래가 상승률 차이가 크지 않았다. 마포구 아현동 ‘마포래미안 푸르지오’ 2단지 전용 59㎡의 경우 2020년에서 2021년 사이 실거래가는 13% 상승했는데, 공시가격은 15% 올랐다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡는 실거래가가 6% 오르는 동안 공시가격은 10% 상승했다.

아파트 공시가격은 개별 주택마다 다르다. 분석에 사용한 공시가격은 같은 주택형에서도 가장 높은 공시가격을 고른 것이다. 마찬가지로 각 시기별 실거래가 역시, 거래가 일어난 각 달의 가장 높은 실거래가를 기준으로 삼았다.

■ 시세 6억원대 아파트 공시가 반영비율 대폭 끌어올려

국토교통부는 “중저가 아파트의 공시가격 상승률이 더 높은 것은 지난해 중저가 아파트의 가격이 많이 올랐기 때문”이라고 했다. 하지만 상당수 중저가 아파트에서 공시가격이 실거래가보다도 더 가파르게 오른 것을 설명하기에는 부족하다는 비판이 나온다.

이를 두고 정부가 지난해 발표한 이른바 ‘공시가격 현실화율’를 너무 급격하게 적용한 것 아니냐는 분석이 나온다. 정부는 올해 공시가격의 시세 반영율(현실화율)을 전국 평균 69%에서 70.2%포인트로 1.2%포인트 올렸다고 발표했다. 그러나 공시가격 반영 비율은 아파트 가격대마다 차이가 있다. 특히 현재 체계에선 시세 6억원~9억원 구간 현실화율이 가장 낮다. 이 구간의 아파트 시세 반영율을 높이는 과정에서 공시가격이 더 크게 상승했을 가능성이 높다는 것이다.

실제로 올해 공시가격이 가파르게 오른 단지들은 대부분 공시가격의 시세 반영율이 크게 높아졌다. 상계주공 6단지는 실거래가 대비 공시가격이 지난해 55%에서 올해 65%로 상승했다. 국토부는 “시세 9억원 이하 중저가 아파트의 경우 단지마다 시세 반영율에 편차가 컸기 때문에, 향후 3년간 70%로 균형화하겠다”고 밝혔다. 이 때문에 공시가격 반영율이 낮았던 시세 6억원 전후 아파트 공시 가격이 급등한 것으로 보인다.

■ 재산세 한시 감면 끝나는 2024년부터 ‘보유세 폭탄’

서울 중저가 아파트의 공시가격 급등에 따른 재산세 부담이 당장 현실화하지는 않는다. 정부가 공시가격 6억원 이하 1주택자 재산세율을 한시적으로 감면하기로 했기 때문이다. 예를 들어 올해 공시가격이 33% 올라5억6000만원이 된 아파트는 재산세 부담이 81만원으로 작년보다 8만원 줄어들게 된다.

하지만 3년 한시 혜택이 사라진 이후가 문제다. 그동안 급등한 공시가격에 맞춰 재산세를 내야 한다. 부동산 세금 자동화 스타트업인 ‘아티웰스’의 셀리몬 세금계산기를 이용해 계산한 결과, 상계주공 6단지 전용 49㎡의 경우 지난해 재산세가 약 46만원 부과됐다. 매년 10%씩 공시가격이 오른다고 가정하면 재산세도 10%씩 올라, 한시 감면이 끝나는 2024년 재산세는 약 68만원으로 예상된다. 유찬영 세무사는 “한시 감면 혜택이 사라진 후부터 급등한 재산세를 내게 되면 부담이 상당할 것”이라고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

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