입력 : 2021.03.04 04:10
[땅집고] “저는 자영업자인데, 최근 큰 스트레스를 받고 있습니다. 건물주가 ‘임대차계약기간이 끝났으니 가게를 비우지 않으면 명도소송을 진행하겠다’고 으름장을 놨는데요. 상가임대차보호법에 따라 10년 동안 마음 놓고 장사할 수 있을 줄 알았는데, 저는 법 시행 전에 임대차계약했기 때문에 ‘10년 보호’를 못 받는답니다. 건물주 말이 맞는 건가요?”
현행 상가건물임대차보호법(상임법)에 따라 건물주를 상대로 10년 계약갱신요구권을 행사하려는 상가 세입자들이 수두룩하다. 하지만 현행 법이 규정하는 ‘10년 보장’은 법을 시행한 2018년 10월 16일 이후 임대차계약한 임차인에게만 해당한다. 부동산 전문 변호사들은 이 같은 사실을 알지 못한 채 상가를 무작정 점유했다가는 건물주에게 명도소송을 당할 수 있다고 조언한다. 명도소송이란 건물주가 세입자 상대로 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다.
상임법 부칙 2조를 보면 ‘제 10조 제2항의 개정 규정(10년 계약갱신요구권)은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 돼 있다. 즉 법 시행일인 2018년 10월 16일 기준으로 이전에 임대차계약한 세입자들은 구 상임법에 따라 5년을, 이후 계약했다면 새 상임법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것이다.
예를 들어 한 건물에서 임대차계약을 3년 단위로 갱신해 약 10년 동안 장사한 세입자가 가장 마지막으로 계약을 갱신한 일자가 2018년 10월 1일이었다면, 해당 세입자는 현행 상임법에 따른10년이 아닌 이전 상임법에 따른 5년의 계약갱신요구권만 행사할 수 있다는 얘기다.
실제로 현행 상임법을 들며 10년 계약갱신요구권을 사용하려고 한 세입자를 인정하지 않은 판례도 있다(대법원 2020다241017). 건물주 A씨와 세입자 B씨는 새 상임법 시행 전에 연 임대료 250만원, 85.8㎡ 상가에 대한 임대차계약(약 2년·2012년 7월 20일~2014년 7월 30일)을 체결했다. 이후 임대료를 300만원으로 증액하면서 계약 기간을 2019년 7월 20일까지 연장하기로 합의했다. 이후 계약 만료일이 가까워 오자 A씨는 ‘더 이상 계약 갱신을 하지 않겠다’며 B씨에게 임대차계약 해지를 통보, 건물을 비워줄 것을 요청했다. 이에 B씨는 “최근 법이 바뀌었기 때문에 10년 계약갱신요구권을 행사하겠다”며 건물을 비워주지 않겠다고 맞섰다.
결국 건물주 A씨는 B씨를 상대로 명도소송을 제기했다. 대법원은 “B씨가 A씨에게 임대차계약 갱신을 요구한 때는 이미 구 상임법이 정하는 5년 의무임대차기간을 경과한 시점”이라며 “임대인은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 원칙적으로 정당한 사유 없이는 거절하지 못하도록 되어있지만, 해당 사례의 경우 개정 상임법 시행 이후에 이미 기간 만료로 종료됐기 때문에 10년 갱신요구권은 사용할 수 없다”며 건물주의 손을 들어줬다.
통상 세입자가 건물주에게 명도소송을 당할 경우 많은 기간과 비용을 소모해야 한다. 법도종합법률사무소 명도소송센터가 다룬 명도소송 총 286건의 평균 소송기간은 5개월이며, 이 중 가장 긴 사건은 21개월까지 걸린 것으로 나타났다.
만약 임대차계약을 2018년 10월 16일 이전에 체결했고 이후 계약을 갱신한 적이 없는 세입자라면 어떻게 대처해야 현명할까. 엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “우선 마지막 계약 갱신일로부터 5년이 지났는지 확인하고, 지나지 않은 경우에 한해 계약갱신요구권을 행사하며 건물을 넘겨주지 않아도 된다”라고 했다. 그는 “임대차계약이 개정 상임법 시행 이후 최초 체결했거나 갱신된 적이 있다면, 현행 상임법을 적용받기 때문에 10년 계약갱신요구권을 행사할 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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