입력 : 2021.02.10 04:42
[땅집고] 정부가 지난 2·4대책을 통해 재건축·재개발 사업에 ‘공공직접시행 정비 방식(이하 공공정비)’을 도입하기로 하면서 노후 아파트 소유자들의 손익 계산이 분주하다. 정부는 안전진단을 통과한 재건축 단지를 대상으로 공공 직접시행 사업을 할 경우 재건축 초과이익 환수 면제·종상향 등 각종 인센티브로 기존 사업 대비 추가 30% 초과 이익을 보장한다고 했다. 하지만 정부가 공개한 초과 이익의 내용을 뜯어보면 생각보다 이득이 크지 않을 수 있다는 분석도 나온다.
■ 기존 정비사업보다 득이지만 …‘재초환 면제’로 보긴 어려워
이번에 정부가 발표한 공공 직접시행 방식의 가장 큰 혜택으로 거론되는 것은 기존 재건축에서 조합원 1명당 최대 수억 원까지 부과됐던 재건축 초과이익 부담금을 면제하기로 했다는 것이다. 하지만 초과이익 부담금 면제로 인한 수익이 100% 조합원에게 돌아가는 것은 아니다. 정부가 초과이익 환수 배제 및 용적률 상한 수익으로 인해 얻을 수 있는 수익의 최대 30% 정도만 기존 토지 소유자에게 추가 수익률로 보장한다고 못박았기 때문이다.
정부가 보장하는 추가 수익이란 초과이익 환수제를 포함한 기존 재건축 사업 대비 수익률이다. 크게 추가 용적률 인센티브·초과이익 환수 배제로 인한 추가 이익의 10~30%까지 기존 토지소유자에게 추가 수익으로 돌려준다. 초과 수익의 나머지 비율은 생활 SOC 확충, 부담 능력 없는 토지주와 세입자 지원 등에 활용한다는 방침이다.
이때 추가 수익을 돌려주는 방식이 구체적으로 무엇일지도 관심사이다. 김기용 국토교통부 주택정비과 과장은 “우선공급 대상자의 분양 가격을 조정해 기존 정비사업보다 수익(10~30%포인트)을 보장하겠다는 방침”이라며 “수익금을 보장하는 방식에 대해서는 향후 다시 정리해 발표할 예정”이라고 했다. 즉, 우선 공급자의 분양 가격(기존 재건축 조합원 분양가)을 낮춰 이득을 주겠다는 식인데 다시 말하면 기존 토지 소유주의 추가분담금을 줄이거나 분담금이 없을 경우 일부 환급금을 돌려주는 방식이 될 것으로 보인다.
■현금 청산자, 옆집 이사 못 가…정비사업 대상지 섣부른 투자 금물
사업에 동의하는 조합원은 자신의 소유 토지와 건물을 현물로 공공에 선납하고 아파트 우선 공급권을 부여받는다. 그런데, 공공 직접시행 방식에 동의하지 않는 소유자에겐 어떤 방식으로 보상할까. 기존 재건축 사업에서는 조합설립인가를 받을 때 동의하지 않는 소유자에 대해 조합은 즉시 조합원 자격을 박탈하고 재산을 시가에 팔라는 매도청구 소송을 제기하는 경우가 많다. 법원의 판결을 통해 보통 개발이익이 포함된 시가에 보상금이 결정된다.
이와 달리 공공 직접시행 정비사업의 경우 토지보상법의 기준에 따라 현금 보상은 수용방식을 따를 전망이다. 매도청구와 수용방식의 가장 큰 차이는 수용방식에선 감정평가액으로 보상금을 지급할 수도 있다는 점이다. 공공 직접시행 정비 사업도 사업에 반대하면 개발 이익까지 포함해 보상 받기는 힘들고, 감정평가액 정도의 보상만 받게될 가능성이 크다.
권재호 법무법인 센트로 변호사는 “공공 직접 시행 사업에 반대하는 소유주들은 행정소송을 제기하더라도 시가보다 10~20% 낮은 감정가 수준의 보상금만 받게 될 가능성이 크다”며 “보상금을 받더라도 양도세도 부담해야 하기 때문에 반발이 적지 않을 것”이라고 말했다. 이 때문에 대책 발표일인 2월4일 이후 공공 직접시행 정비사업에 주택을 구입한 사람들은 모두 청산 대상자가 되기 때문에 정비사업 예정지에 섣불리 투자해서는 안된다.
■ 정부가 만든 아파트, 고급스럽게 지을 수 있나
공공직접 개발인 경우 조합원들이 현물 선납 약정을 맺고, 이후 조합은 해체되고 토지소유권은 공공 시행자인 정부에 넘어간다. 이후 다시 입주권을 받을 때까지 기존 토지 등 소유자들은 재정비 사업에 관한 의사 결정에 참여할 수 없다. 즉, 기존 정비사업처럼 조합이 동호수 배치, 주택형 선택, 설계 등에 대한 권한을 가질 수 없게 되는 셈이다. 주민 대표 회의가 구성되지만 의결 기구로 존재하는 것은 아니다. 하지만, 정부는 최대한 주민들의 의사를 반영하고, 건설사도 주민들이 선정할 수 있도록 해 주겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
김성진 신반포19차 조합장은 “수익만 보고 재건축을 하는 것이 아니라 원하는 지역에, 원하는 수준의 집에 살고 싶어서 재건축을 하는 주민이 많은데 정부가 모든 권한을 쥐고 운영한다면 과연 기존 토지소유자들이 원하는 아파트가 나올 수 있을지 의문이 든다”고 했다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 “LH가 시행자가 되어 공공참여 방식으로 재개발한 경기 안양시 만안구 ‘래미안 안양메가트리아’ 등의 사례를 보면 공공이 시행하고 주민이 원하는 방식대로 시공해 아파트가 지역 랜드마크로 자리매김한 사례도 있다”며 “되도록이면 시공사를 비롯해 설계 등 그밖에 많은 부분을 주민과 협의해 결정하는 방향으로 진행할 예정”이라고 했다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “기존 제도 하에서 용적률이 걸림돌이 됐거나, 자생적으로 재건축 추진이 어려운 사업지는 참여할 가능성도 있다”며 “다만 빈 땅이 아닌 사람이 밀집해 살고 있는 곳을 수용방식으로 개발하기 때문에 정부가 얼마나 주민간 갈등을 잘 풀어나가느냐에 따라 사업의 향방이 바뀔 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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