[2·4 공급대책] 역세권 등 용적률 올려 고밀개발…가능성 높은 곳은

[땅집고] 정부가 4일 부동산 공급대책 발표를 통해 도심 역세권·준공업지역·저층 주거지 등 유형별로 특성에 맞는 규제 완화를 적용해 개발하는 ‘도심공공주택 복합사업’을 시행하기로 했다. 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다. 서울에서는 도심 역세권에 7만8000가구, 준공업지역에 6000가구, 저층주거지에 3만3000가구를 공급한다는 계획이다.

3개 유형의 사업 모두 특별건축구역으로 지정해 일조권이나 채광기준, 높이기준, 조경설치 의무기준 등 도시규제를 대폭 완화한다는 계획이다. 역세권과 준공업지역은 면적이 5000㎡ 이상, 저층주거지는 1만㎡ 이상이어야 한다.

도심공공주택복합 사업 후보지로 적합한 사업지는 어딜까. 역세권 개발이 가능한 대표적인 유력 사업지로 서울 용산구 동자동 후암1구역이 꼽힌다. 이 사업지는 면적이 총 4만4993㎡로 지하철 1·4호선 서울역과 가깝다. 역세권 고밀개발계획에 따라 개발되면 기존 용적률인 250%보다 월등히 높은 700%의 용적률을 적용받을 가능성이 높다. 후암1구역은 그동안 남산 조망권 확보 규제로 인해 최고 18층, 평균 12층(90m)까지만 건설할 수 있었다.

서울 마포구 아현동 일대 재개발 사업지도 개발 유망지로 꼽힌다. 아현1구역은 정비구역 면적이 10만5690㎡로 지하철2호선 아현역과 5호선 애오개역 사이에 있다. 아현1구역은 현재 정비구역 지정 단계에 놓였다. 예상 용적률은 270%대에 불과하다.

기존 뉴타운 해제구역 등도 대거 참여할 가능성이 높아지고 있다. 서울연구원에 따르면 2012년 서울시가 뉴타운 사업을 시작한 뒤 사업 진척이 없던 뉴타운 사업지구, 일반 재개발·재건축 구역 등 모두 393곳이 해제됐다. 이 가운데 45%에 해당하는 175곳이 역세권 반경 250m에 있었고, 71%인 279곳이 역세권 반경 500m 이내에 포함됐다.

하지만 일각에선 도심 공공주택복합 사업이 기존의 공공 재개발 사업과 겹치는 부분이 많다는 지적도 있다. 입지 여건, 사업 신청 자격 등을 고려하면 공공 재개발 사업지로 이미 선정된 곳들도 역세권 반경 350m 이내에 있는 경우가 많아 충분히 신청할 수 있는 자격이 되기 때문이다. 공공 재개발의 경우 용적률이 법적 상한의 120%로 700% 보단 대체로 낮아 도심공공주택 복합사업을 추진하는 것이 더 이득일 수도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 공공재개발 시범 사업 후보지에 선정된 사업지들 요건을 보면 대부분이 역세권·준공업·저층 주거지였다”며 “정책간 혼선이 오지 않도록 운영할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com