입력 : 2021.02.04 10:13 | 수정 : 2021.02.04 17:04
[땅집고] 정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’에서 도입을 발표한 ‘공공 직접시행 정비사업’은 공기업이 정비사업의 시행자가 된다. 지금까지 토지주들이 결성한 조합이 주도했던 재건축·재개발(관리처분 방식)과는 완전히 다른 방식이다.
정부는 ‘공공직접시행 정비사업’을 도입해 종상향과 재건축 초과이익 부담금·조합원 2년 거주 의무 배제 등 인센티브를 주기로 했다. 공공이 직접 시행하는 정비사업을 활성화해 총 13만6000가구를 공급한다는 계획이다.
■임대주택 기부채납 대신 ‘개발이익 공유’ 방식으로 환수
기존에는 조합이 아파트 일반 분양을 통해 얻은 수익금으로 사업비를 부담했고, 일반 분양 수익에 따라 손실이나 수익이 발생할 경우에도 조합 책임이었다. 그러면서 추가 용적률 등에 따른 인센티브의 일부를 임대주택으로 기부채납해야 했다.
공공 직접시행 정비사업에서는 토지주들이 공공기관에 기존 아파트를 현물로 선납한다. 이후 개발 주체인 공공기관이 분양에 따른 추가 부담금이나 개발 이익 등을 모두 책임진다. 공공기관은 재건축·재개발을 진행해 사업 완료 후 전체 70~80%의 아파트를 공공 분양하며 여기에 조합원 분양이 포함된다. 나머지 20~30%는 공공임대와 공공자가 주택으로 공급한다.
용적률 증가 등 인센티브에 따른 개발 이익 환수 방식도 크게 달라진다. 공공직접시행 정비사업에는 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120%를 상향하는 방식의 인센티브가 있다. 하지만 추가 용적률 일부를 기부하지 않는다. 대신 전체 개발이익의 30%를 토지 소유자들의 추가 수익으로 보장하고, 나머지는 생활 SOC 확충이나 부담능력없는 토지주 보호·세입자·영세상인 지원등에 사용한다는 방침이다.
공공이 주도하는 만큼 조합 총회 및 관리처분인가 절차 등을 생략한 통합 심의를 거쳐 사업 기간을 줄인다. 재건축의 경우 조합 설립 이후 분양까지 통상 13년 정도의 기간이 소요되지만, 이를 5년 이내로 대폭 단축한다는 계획이다.
■ 조합원 절반 동의로 사업 신청…1년 내 3분의 2 동의받아야
조합원 과반수 이상 요청만 있으면 최초 사업 진행이 가능하다. 만약 조합이 설립되지 못한 경우 토지 등 소유자 2분의 1 동의, 또는 1년 내 토지등소유자 3분의 2 동의가 필요하다. 이어 사업이 확정돼 정비계획 변경 신청이 이뤄지면 1년 내에 조합원 3분의 2 동의를 받아야 한다. 그렇지 못할 경우 정비사업 신청이 자동 취소된다.
정부는 ‘공공직접시행 정비사업’을 도입해 종상향과 재건축 초과이익 부담금·조합원 2년 거주 의무 배제 등 인센티브를 주기로 했다. 공공이 직접 시행하는 정비사업을 활성화해 총 13만6000가구를 공급한다는 계획이다.
■임대주택 기부채납 대신 ‘개발이익 공유’ 방식으로 환수
기존에는 조합이 아파트 일반 분양을 통해 얻은 수익금으로 사업비를 부담했고, 일반 분양 수익에 따라 손실이나 수익이 발생할 경우에도 조합 책임이었다. 그러면서 추가 용적률 등에 따른 인센티브의 일부를 임대주택으로 기부채납해야 했다.
공공 직접시행 정비사업에서는 토지주들이 공공기관에 기존 아파트를 현물로 선납한다. 이후 개발 주체인 공공기관이 분양에 따른 추가 부담금이나 개발 이익 등을 모두 책임진다. 공공기관은 재건축·재개발을 진행해 사업 완료 후 전체 70~80%의 아파트를 공공 분양하며 여기에 조합원 분양이 포함된다. 나머지 20~30%는 공공임대와 공공자가 주택으로 공급한다.
용적률 증가 등 인센티브에 따른 개발 이익 환수 방식도 크게 달라진다. 공공직접시행 정비사업에는 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120%를 상향하는 방식의 인센티브가 있다. 하지만 추가 용적률 일부를 기부하지 않는다. 대신 전체 개발이익의 30%를 토지 소유자들의 추가 수익으로 보장하고, 나머지는 생활 SOC 확충이나 부담능력없는 토지주 보호·세입자·영세상인 지원등에 사용한다는 방침이다.
공공이 주도하는 만큼 조합 총회 및 관리처분인가 절차 등을 생략한 통합 심의를 거쳐 사업 기간을 줄인다. 재건축의 경우 조합 설립 이후 분양까지 통상 13년 정도의 기간이 소요되지만, 이를 5년 이내로 대폭 단축한다는 계획이다.
■ 조합원 절반 동의로 사업 신청…1년 내 3분의 2 동의받아야
조합원 과반수 이상 요청만 있으면 최초 사업 진행이 가능하다. 만약 조합이 설립되지 못한 경우 토지 등 소유자 2분의 1 동의, 또는 1년 내 토지등소유자 3분의 2 동의가 필요하다. 이어 사업이 확정돼 정비계획 변경 신청이 이뤄지면 1년 내에 조합원 3분의 2 동의를 받아야 한다. 그렇지 못할 경우 정비사업 신청이 자동 취소된다.
현재 공공재건축에 참여하는 사업지에는 기존 민간 재건축에 적용되는 규제를 대폭 완화하고 인허가 과정을 신속하게 해 사업 속도를 높인다. 기존 민간 재건축 사업지에 부과되는 가장 큰 규제이자 사업 추진의 걸림돌인 재건축 초과이익 부담금, 재건축 조합원 2년 거주의무를 공공 시행 사업에서는 배제했다. <[단독] 정부'공공재건축 재초환 배제' 카드 꺼낼 듯> 기사참조
기존 민간 정비사업장도 공공시행을 원하는 경우 변경할 수 있도록 해 민간 사업지 참여도 유도한다.
■ 정부 “수용 방식, 개발 이익 환수의 근본적 방안”
토지주 일정 동의만 받으면 아파트를 수용하는 방식으로 진행해 사유재산 침해 논란이 생길 수 있다. 정부가 기존 조합원들에게 보장하기로 한 개발이익 30% 공유가 어떤 식으로 이뤄질지, 기존 조합원들이 이에 대해 반발하지 않을지도 변수가 될 전망이다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 “규제 완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되고, 개발 이익을 환수할 수 있는 수단이 없어 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급 확대 방안을 마련하지 못했다”며 “이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용하면 투기 수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자 상인의 내몰림 등 기존 정비 사업의 부작용을 완화할 수 있다”고 했다.
송승현 도시와경제 대표는 “분양주택 중심의 공급, 규제혁신과 인센티브 등 시장의 의견이 상당 부분 반영됐으며, 도시를 바라보는 관점도 기존과는 차별적인 부분이 담겨 조합과 토지주 그리고 사업자들이 관심을 끌만하다”며 “다만 정부의 남은 짧은 임기 내 추진하긴 어려운 점이 있고, 시장에 이 같은 긍정적 시그널을 지속적으로 주지 못한다면 토지 가격만 높일 우려도 있다”고 했다./김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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