"세종 빼면 지방은 오를 이유 없다…서울은 동·영·양·구 주목"

[땅집고] “지난해 집값은 상반기에 서서히 오르다가 하반기에 폭등하는 ‘상저하고(上底下高)’ 형태였죠. 올해는 반대로 ‘상고하저(上高下底)’가 될 것으로 봅니다. 오는 6월부터 양도소득세가 ‘중중과’되고 정부 공급 정책도 어느 정도 효력을 발휘할 것이기 때문에, 하반기 들어 집값이 어느 정도 안정될 가능성이 있습니다.”

고종완 한국자산관리연구원장은 최근 유튜브 ‘땅집고TV’가 진행하는 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 “지난해 뜨거웠던 집값 상승세가 올 상반기까지는 이어질 것이고, 하반기부터 상승세가 완만해질 확률이 높다”며 “결국 서울을 비롯해 수도권 핵심 지역이 유망지역 자리를 굳힐 것”이라고 했다.

고 원장은 지난해 전국 집값 상승 이유에 대해 “지난 3월과 5월 금리가 두 번이나 내리면서 유동자금이 넘쳐나는 상황에서, 정부가 부동산 대책을 24번이나 실패했기 때문”이라고 지적했다. 그는 이어 “전세금과 매매가가 동반 상승하고, 서울과 지방 집값이 함께 오르는 흔치 않은 일이 벌어졌다. 오죽하면 전국에서 지리산과 설악산자락 빼고 집값이 다 올랐을 정도”라고 했다.

고 원장은 이 같은 상승세가 올해 상반기까지는 계속될 것이라고 전망했다. 다만 오는 6월이 분기점이 될 수 있다. 먼저 정부가 6월 1일부터 양도소득세를 ‘중중과’하기로 했기 때문이다. 현행 양도세율은 세율 구간에 따라 6~42%이며 주택 수에 따라 최고 20%포인트를 가산하는데, 조정대상지역 주택을 양도하는 경우라면 여기에 10%포인트를 추가 가산하기로 한 것. 이 때문에 오는 5월 말까지 다주택자들이 보유했던 물량이 시장에 풀릴 가능성이 있다는 설명이다. 고 원장은 정부가 올해 들어 공공재개발 및 고밀역세권개발 등 공급에 방점을 둔 정책을 펼치고 있는 것도 집값 안정에 어느 정도 영향을 줄 수 있다고 봤다.

고 원장은 “올해 집값은 서울·수도권 핵심 지역 위주로 상승할 것이며, 지방은 세종시를 제외하면 오를 이유가 없다”며 “전국 대부분 지역이 다 규제로 묶이면서 지방 아파트에 투자할 메리트가 없어졌기 때문”이라고 했다. 그는 서울 중에서도 ‘마용성광(마포·용산·성동·광진), 동영양구(동작·동대문·영등포·양천·구로)’가 오를 것이라고 봤다. 이 지역들은 서울 핵심 업무지역으로 꼽히는 광화문과 강남에 인접한 ‘관문지역’이다. 고 원장은 “관문 지역은 그동안 교통망이 좋지 않아 서울 안에서도 비교적 집값이 낮았다”면서 “하지만 정부의 광역교통계획으로 서울과 경기·인천을 연결하는 교통 인프라가 관문지역에 놓이면서 집값이 오를 가능성이 커진 것”라고 했다.

‘올해 어떤 주택 상품을 골라야 유망할까’라는 질문에 고 원장은 “다주택자라면 강남 등 주요지역에 보유한 핵심 상품은 남기고, 나머지는 매도하는 ‘다운사이징(downsizing)’ 전략을 택해야 한다”라며 “내 집 마련을 앞두고 있다면 ‘슈퍼아파트’를 고르는 것이 좋다”라고 했다. 슈퍼아파트란 인구·소득·인프라가 증가하는 성장지역에 위치하면서, 입주한 지 10년 이내인 신축이며, 대지지분을 많이 갖고 있는 아파트를 말한다.

그는 공공재개발 주변 지역들이 ‘알짜 부지’가 될 가능성이 높다고 봤다. 최근 정부가 공공재개발 후보지 8곳을 발표했는데, 향후 이 지역 주거환경이 크게 개선될 것이기 때문에 인접지역 다가구·다세대주택 투자 가치도 높아질 것으로 예상했다.

고 원장은 “보통 주거용 부동산 가격의 과열이 상업용 부동산까지 이어지는 것을 감안하면, 올해 상가 등 비 아파트 상품에서 수익이 날 가능성도 있다”라고 했다. 다만 최근 코로나19 영향으로 대부분 상권이 침체됐기 때문에 상업용 부동산 투자에는 세심한 전략이 필요하다. 고 원장은 “요즘 같은 불경기에도 임대료나 권리금이 계속 올라가는 상권, 식음료보다 판매·서비스 업종이 많은 상권 내 상가주택이나 다가구주택이라면 투자할 만하다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶올해부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!