공공재건축 사전 컨설팅 결과 "가구수 최대 2배 늘고 분담금 줄어"

[땅집고] 공공정비 통합지원센터가 신반포19차, 망우1구역, 미성건영아파트 등 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 7개 단지에 대한 사업성 분석을 완료하고 그 결과를 통보했다. 지난해 공공재건축 사전 컨설팅 분석을 신청을 했지만, 철회 의사를 밝힌 단지들은 제외했다. 사업성 분석을 통보한 7개 단지는 모두 종상향 등 용적률을 완화해 기존 계획안보다 최대 258%포인트 증가하고 총 가구 수도 기존 계획의 최대 98%까지 늘어나는 것으로 나타났다.

공공정비 통합지원센터(LH, SH, 한국부동산원)는 15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사업성 분석을 완료하고 15일부터 컨설팅 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.

이번 컨설팅은 공공재건축 사업 참여 결정을 지원하기 위해 지난 9월부터 진행됐다. 국토부는 당초 컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회한 서울 강남구 은마, 잠실동 잠실주공 5단지, 성동구 세림, 청량리 미주 아파트 등과 안전진단을 통과하지 못해 재건축 추진 여건을 만족하지 못한 단지는 제외했다.

하지만 사업성 분석 결과를 최종 통보한 7개 단지에 대해 개별 단지명을 가린 채 공개해 어느 단지의 사업성이 가장 우수한 지 등은 공식적으로 밝히지 않았다.

국토교통부 관계자는 “그동안 조합 등이 자체적으로 추진할 때 어려움을 겪었던 부분들을 고려해 종상향 등 도시 규제 완화를 상당 부분 허용했다”며 “기존에 사업지들이 자체적으로 추진하는 것보다는 나은 조건이 되도록 신경썼다”고 말했다.

우선 7개 단지들 모두에 종상향을 허용했다. 이에 따라 용적률은 기존 계획안보다 평균 182%포인트(최대 258%포인트) 증가했으며 세대수는 기존안보다 평균 52% 증가했다. 민간 재건축으로 진행하는 것보다 평균적으로 사업분담금이 37% 감소하는 것으로 나타났다고 통합지원센터는 밝혔다.

통합지원센터는 또한 지난해 발표한 모의 시뮬레이션보다 더 구체화한 가상 시뮬레이션을 공개했다. 1000가구 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 가구수 증가, 분양 수입 증가로 사업성을 개선할 수 있다고 밝혔다. 특히 용도지역이 2종일반 주거지역인 경우 보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반 주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석했다.

예를 들어 법적 상한 용적률이 300%인 3종일반 주거지역(5만㎡)을 민간 재건축으로 진행할 경우 추정비례율은 84.94%지만, 공공재건축으로 진행해 준주거지역으로 종상향(용적률 500%)할 경우 최대 112%까지 늘어난다. 비례율은 재건축 사업성을 나타내는 대표적인 지표로 100%가 넘으면 사업성이 좋다고 평가받는다. 하지만 비례율 계산에 필요한 종전자산평가액, 종후자산평가액, 사업 비용 등 세부 항목 비용을 어떻게 산정했는지 밝히지 않고 분양가를 3.3㎡당 4500만원으로만 공개해 비례율이 어떤 원리로 증가하는지는 국토교통부가 공개한 자료만으로 알기 어렵다.

통합지원센터는 올해 1분기 안에 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 받아 선도 사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다. 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 정비계획 및 건축 계획을 바탕으로 심층 컨설팅 절차를 다시 진행한다. 이후 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되는 경우에는, 조합과 공공 시행사인 LH·SH가 사업 시행 약정을 체결해 공공재건축 선도 사업지로 최종 확정된다.

아울러 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 오는 2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 진행한다는 계획이다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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