월세→전세 전환 때 임대사업자 세입자는 되레 더 손해

[땅집고] 주택 임대 계약조건을 월세에서 전세로 전환할 때 등록 임대주택 세입자가 일반 임대주택 세입자보다 불리한 것으로 나타났다. 동일한 월세를 전세로 바꿀 때 전세 보증금이 두 배 가량 차이나는 경우도 발생했다.

13일 국토교통부는 지난달 국민신문고에서 관련 질의에 대해 "등록임대는 임대보증금을 월 임대료로 전환할 때뿐만 아니라 반대 경우에도 주택임대차보호법에 따른 전월세전환율이 적용된다"고 안내했다.

전월세 전환율이란 주택임대차보호법에 규정된 개념으로 전세 보증금을 월세로 변환하는 비율이다. 원래는 4% 수준이었으나 정부가 세입자 부담 감소를 위해 지난해 9월 법 시행령을 개정해 2.5%로 낮췄다. 당시 이에 대해 반대로 월세를 전세로 바꿀 때는 세입자가 큰 부담을 지게 된다는 지적이 제기됐다.

하지만 당시 국토부는 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때의 비율일 뿐, 월세를 전세로 바꿀 때는 한국부동산원이 공개하는 '시장전환율'을 적용하면 된다고 설명했다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 세입자를 보호하기 위한 것으로 월세를 전세로 전환할 때에는 적용할 수 없다는 뜻이었다.

하지만 국토부는 최근 국민신문고 문의에선 등록임대주택의 경우 월세를 전세로 바꿀 때도 주택임대차보호법상 전월세전환율을 적용받는다고 안내했다. 이렇게 되면 등록임대 주택에 거주하는 세입자는 월세를 전세로 바꿀 때 부담이 일반 주택 세입자보다 2배 정도 더 커진다. 예컨대 월세 100만원을 보증금으로 전환한다고 했을 때 서울에 거주하는 일반 임대주택 세입자는 시장전환율 4.8%를 적용해 2억5000만원(100만원x12/4.8%)을 내면 되지만, 등록임대 주택 세입자는 전월세전환율 2.5%를 적용해 4억8000만원(100만원x12/2.5%)을 내야 한다. 시장전환율이 아닌 전월세전환율을 이용해 보증금을 역산하면 기준금액인 100만원에 곱해지는 비율이 커져 보증금액이 더욱 커지는 것.

상황이 이렇게 된 이유는 등록임대와 일반 임대를 관리하는 법이 서로 다르고 내용 또한 상호 모순되기 때문이다. 등록임대를 관리하는 법은 민간임대특별법이다. 이 법 시행규칙 18조에는 '전환되는 월임대료는 주택임대차보호법에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 같다'라고 규정돼 있다. 주택임대차보호법에는 전월세전환율이 전세를 월세로 전환할 때만 적용되는 것인데 민간임대특별법은 이를 월세를 전세로 바꿀 때도 적용할 수 있다고 규정한다.

국토부 관계자는 이에 대해 "등록임대의 경우 세입자가 임대차 조건 전환에 동의하지 않으면 관철할 수 없고, 집주인이 세입자 동의를 받지 않고 임대조건을 전환할 경우 법 위반 사안이 돼서 불이익을 볼 수 있기에 실제 그와 같은 사례는 없을 것"이라고 말했다.

하지만 이는 일반 임대에도 마찬가지다. 정부는 정책풀이집 등을 통해 일반 임대주택에서 전세를 월세로 전환하는 등 임대조건을 전환하는 것은 세입자 동의가 없으면 안 된다고 설명해 왔다. 게다가 세입자마다 다양한 사정이 있을 것인데, 세입자 입장에서 먼저 월세를 전세로 바꿔야 할 필요가 있을 수 있다. 최근 인터넷 부동산 커뮤니티 등을 중심으로 현행 법체계에선 등록임대 세입자가 월세를 전세로 바꿀 때 다른 일반 임대 세입자보다 더 큰 부담을 질 수밖에 없다는 지적이 거세지고 있다./장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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