"분명히 오를 집? 보유세 낼 수 있다면 버텨라"

[땅집고 Live-2021집값 대전망] ⑤제네시스 박 “투자가치 높은 주택인데…세금 낼 수 있다면 보유”

[땅집고] “다주택자라면 올해부터 보유세 부담이 굉장히 커지는데, 파는 순간 양도소득세가 나오니까 팔아야 하느냐, 버텨야 하느냐가 최대 고민이죠. 저라면 7대 3 정도로 보유하는 데 한 표 던집니다. 파는 순간 양도차익 절반은 날아가는 데다 나머지 절반을 현금으로 쥐고 있는다고 해도 의미가 없으니까요.”

제네시스 박(본명 박민수) 더스마트컴퍼니 대표는 유튜브 땅집고TV가 진행하는 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 올해 달라진 세법을 반영한 부동산 절세 전략을 소개했다. 박 대표는 “작년에 취득세 관련 법이 대거 개정돼 조건별로 산정되는 주택 수가 다르다”며 “주택 취득가, 실거래가, 공동명의, 단독명의, 임대주택 등록여부 등 세세한 정보를 모두 따져봐야 하는 복잡한 상황이 됐다”고 말했다.

박 대표는 부동산 투자 전문가이자, 세무 전문 유튜버로 활동 중이다. 그는 연세대 경영학과를 졸업하고 ‘아파트 투자의 정석’, ‘제네시스 박의 부동산 절세’ 등 부동산 재테크 서적을 펴냈다. 박 대표가 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에서 공개한 부동산 절세 비법을 일부 소개한다.

■ 다주택자라면 집을 팔아야 할까?

다주택자는 올해 6월 1일부터 집을 파는 순간 6~45% 기본세율에 최대 30%포인트 가산세가 붙어 최고 세율이 75%까지 올라간다. 양도 차익을 거의 다 뜯기는 상황이니 웬만하면 들고 계시는 더 합리적인 것 같다. 증여가 사상 최대치를 갱신하고 있는데, 매도해서 양도세 내느니 증여세 내는 게 싸다고 생각하는 사람들이 많아서다.

보유와 매도를 고민하시는 분들은 보유세를 따져봐야 하는데, 올해 보유세는 다주택자라면 대략 지난해 보유세의 2~3배 수준이라고 생각하면 된다. 땅집고 택스맵을 이용해 보면 더 정확히 알 수 있다.

세금보다 먼저 고민해야 할 것은 해당 주택의 투자가치다. 경기 남부라인 용인·판교처럼 투자 가치가 높은 지역의 주택은 세금을 버틸 수 있다면 보유하는 게 낫다. 세금은 수비다. 수비만 잘했다고 이길 수 없듯이 절세를 잘한다고 돈버는 게 아니다. 조정대상지역에 2주택을 보유 중이라면, 바꿔서 생각하면 다른 투자자들이 이 주택을 살 때는 취득세를 8% 내야 한다는 말이다. 못난 주택도 예뻐 보이지 않나.

■취득세의 함정…작년 8월 12일 이후 분양권 샀다면

작년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택으로 보고 취득세가 부과된다. 예를 들어 집을 두 채 보유한 상태에서 새 아파트에 당첨된 상태에서 분양권만 남기고 기존 주택 두 채를 처분하는 경우를 보자. 통상 ‘분양권 입주 전까지 기존 주택 두 채를 팔면 분양권을 주택으로 등기할 때 1주택에 해당하는 취득세만 내면 된다’고 생각하기 쉽다.

그런데 여기에 함정이 있다. 만약 해당 분양권이 작년 8월 12일 이후 취득한 것이라면 분양권에 대한 취득세를 낼 때 기존 주택 2채를 포함해 3주택자로 간주한다. 이 때문에 세무사와 상담할 때 단순히 ‘분양권이 주택 수에 포함되는지’ 묻는 것이 아니라 ‘취득세, 보유세, 양도세를 계산할 때 분양권이 주택 수에 포함되는지’를 물어야 한다.

■ 일시적 2주택자, 1년 내 못 팔아도 포기하지 마라

일시적 1가구2주택 양도세 비과세를 받으려면 새 집을 사고 기존 집을 1년 안에 팔아야 기존 주택에 대한 비과세를 받을 수 있다. 또 새로 매수한 집에 1년 내로 입주해야 한다. 하지만 매수자를 찾지 못해 1년 이내에 팔지 못하는 경우도 많다. 부득이하게 못 팔았다고 해도 포기하지 말고 기존 집을 최소한 3년 이내에 파는 것이 좋다.

비과세를 받으려면 1년 이내 처분해야 하지만, 양도세 중과 배제 기준은 3년이기 때문이다. 즉 일시적 2주택이 된 후 기존 보유 주택을 3년 안에 팔면 비과세는 못받더라도 양도세 중과는 피할 수 있다. 양도세로 최소한 1000만원은 아낄 수 있다.

■ 종부세 절세용 부부 공동명의가 좋을까?

종합부동산세는 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 경우도 있다. 단독 명의인 경우 공제액 9억원에 장기고령자 세액 공제까지 받으면 세금이 줄어든다. 다만 세무 전문가들은 공시가격 20억원 정도는 돼야 단독 명의가 더 유리하다고 한다. 그 이하 주택이라면 종부세만 보면 부부 공동명의가 낫다.

하지만 부부 공동명의로 바꾸는 경우 취득세 부담이 생기는 탓에 종부세 절감액과 비교해 보고 판단해야 한다. 만약 10억원 짜리 집 한 채를 부부 공동명의로 바꾸면 배우자가 5억원에 해당하는 취득세 약 2000만원을 부담한다. 만약 1년에 절약할 수 있는 보유세가 대략 100만원이라면 20년이상 보유해야 이익인 것이다. 그런데 만약 2년 후 팔 집이라면 굳이 공동명의로 바꿀 필요가 없다. 결국 공동명의 변경 여부를 고민할 때에도 주택의 미래 가치를 고려해야 한다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

▶올해부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!