"'집값 전망' 상관 말고 무주택자는 아파트 1채라도 사라"

[땅집고] “화폐 가치가 떨어지는 만큼 월급을 모아서 자산을 불린다는 건 굉장히 어렵습니다. 무주택자는 안전자산인 아파트 1채는 보유하는 게 좋고, 1주택자라면 장기적으로 상급지로 갈아탈 계획을 세워야 합니다.”

심형석 미국 SWCU 교수는 최근 유튜브 땅집고TV가 진행하는 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 “올해 서울 신규 입주 물량이 2만5000가구로 예년 절반밖에 안되고, 임대차3법 개정으로 전세시장이 불안한 상태여서 작년만큼 집값이 오를 것”이라고 했다. 상반기에는 서울과 경기도 경계 지역이 오르고, 하반기에는 서울 도심권 가격이 다시 상승할 것으로 봤다.

심 교수는 정부 규제에도 불구하고 집값이 대폭 상승한 원인에 대해 “세금(다주택자 양도소득세 강화 등) 규제로 거래 가능한 아파트를 줄인 것이 가장 큰 패착”이라고 지적했다. 아파트를 짓는 것만이 공급이 아니라 기존 주택을 내놓게 하는 것도 공급인데 매물이 대폭 줄어들면서 가격 상승으로 이어졌다는 것. 그는 “종합부동산세 등 보유세 인상을 통해 매물이 나오도록 유도하는 것은 집주인이 임차인에게 월세 인상 등으로 세금을 전가해 회피함으로써 오히려 집값을 더 상승시켰다”고 했다.

심 교수는 주택 시장에서 “주거 선호지역과 비 선호지역간 갭(gap·가격 격차)이 벌어졌다, 좁혀졌다 하는 현상이 반복되고 있다”며 “현재는 갭이 좁혀진 상태인데 서울 핵심지와 지방은 가격이 많이 오른 만큼 올해 상반기에는 관문 도시로 여겨지는 경기도와 서울 중간지역 집값 전망이 좋을 것 같고, 하반기에는 서울 도심지가 다시 오를 것”이라고 했다.

심 교수는 “집값 전망에 관계없이 무주택자는 내 집 마련에 나서는 것이 좋다”며 “가능하다면 집값이 오를 수 있는 중심지역 아파트를 사라”고 조언했다. 그는 “단순히 집값이 오르는 것뿐 아니라 내 자산이 가진 가치가 상대적으로 더 많이 오를 수 있는 지역을 선택해야 한다”면서 “1주택자는 장기적으로 집값이 더 비싼 곳으로 옮겨가는 ‘갈아타기’를 계속해야 한다”고 말했다. 그는 이어 “다주택자의 경우 종부세는 임대료를 올려 웬만큼 벌충할 수 있지만 만약 버티기 어렵다면 나머지 집은 팔고 ‘똘똘한 한 채’만 갖는 전략이 좋다”고 했다.

부동산 투자자 입장에서는 주택 규제가 강력한 만큼 비(非) 주택 부동산으로 시각을 넓히는 게 좋다고 했다. 대표적인 상품이 주거형 오피스텔이다. 심 교수는 “오피스텔 중에서도 아파트와 같은 단지에 짓는 주거형 오피스텔이나 아파트처럼 별도 단지를 조성한 오피스텔이 좋다”며 “아파트와 상품성 차이가 거의 없기 때문에 시세 차익도 기대할 수 있다”고 했다. 단, 전통적인 1개동짜리 나홀로 오피스텔은 역세권 청년주택 등 정부가 소형 주거 시설을 계속 공급한다는 점에서 전망이 좋지 않다고 했다.

그는 “연립·다세대주택이라면 아파트 수요가 많지만 공급이 부족한 지역에 투자해야 한다”고 했다. 아파트 가격이 비싸 어쩔 수 없이 연립·다세대에 주거해야 하는 곳으로 대표적인 지역이 서울 강남구 삼성동 인근이다. 그는 “삼성역에 GBC(현대차 신사옥)가 들어온다고 하자 3억~4억원 호가하던 삼성동 빌라가 7억~8억원까지 올랐는데 삼성역 인근 아파트 가격이 워낙 높아 대체재로 빌라를 찾고 있다”고 했다.

지식산업센터도 같은 맥락에서 대기 수요가 많은 서울을 중심으로 골라야 한다고 했다. 심교수는 “하남 등 경기 외곽 지역에는 지식산업센터가 추가로 지을 땅이 많아 갈수록 경쟁이 치열해질 수밖에 없다”며 “반면 서울 가산동이나 성수동 일대에는 추가로 지을 땅이 없어 안정적인 수익을 얻을 수 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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