분양권 취득 후 3년 내 기존 주택 팔면 양도세 중과 면제

[땅집고] 올해부터 양도소득세를 부과할 때 분양권도 주택수로 간주한다. 다만 1주택 1분양권을 보유한 경우 분양권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 매도한다면 1주택자로 간주, 양도소득세를 내지 않아도 된다.

기획재정부는 이 같은 내용 등을 담은 2020년 세법개정 후속 시행령 개정방안을 6일 발표했다. 이번 개정안은 지난해 말 정기국회를 통과한 세법이 시행령에 위임한 각종 세부사항들을 규정한다.

■앞으로 분양권도 주택수로 간주, 양도세 중과하지만…‘일시적 1주택 1분양권’이라면 1주택자

그동안 양도소득세제상 입주권은 주택으로 간주했지만 분양권은 주택 수로 보지 않았다. 개정 소득세법에 따르면 올해 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 입주권과 동일하게 취급, 양도소득세제상 주택수에 포함한다. 다만 ‘일시적 1주택 1분양권’ 요건을 충족할 경우에 한해 1주택자라고 간주하기로 했다. 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 조정대상지역 2주택자 중과세율(기본세율+10%포인트) 적용도 피할 수 있다.

1가구 1주택자가 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 해당 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 매도하는 경우라면 일시적 1주택 1분양권으로 보고 양도세 계산 시 1주택자로 판단한다. 이 때 새 주택이 미완공돼 3년 안에 기존 주택을 팔지 못하는 경우라면, ▲신축 주택 완공 후 2년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하면서 ▲새 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 기존 주택을 매도하면 1주택자라고 본다.

상속·혼인·동거봉양 합가 등으로 1주택 1분양권 상태가 된 경우도 양도세 비과세 특례 대상이다. 취학·근무상 형편 등 이유로 다른 시·군 또는 수도권 밖 주택을 취득해 1주택 1분양권이 된 경우에도 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 대상에서 빼준다. 새 소득세법 시행령은 올해 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용된다.

■법인에는 종부세 최고세율 적용…공공주택사업자·재건축 조합이라면 일반 누진세율로

올해부터 법인은 종합부동산세 최고세율(2주택 이하 3%·3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 이상 6%)을 적용받는다. 이번 개정안은 법인 종부세 단일 최고세율 부과에 대한 예외규정을 담고 있다. 기본적으로 주택보유 법인은 단일 최고세율(3%·6%)을 적용받지만, 공공주택사업자·공익법인·건설임대주택사업자·재건축 재개발 사업시행자 및 주택조합에는 개인처럼 일반 누진세율을 적용하기로 했다. 이들은 투기가 아니라 사업 목적상 다주택을 보유할 수밖에 없는 구조라고 보고 일반 누진세율을 적용하기로 합의한 것이다.

개인에 적용하는 일반 종부세 누진세율의 경우 ▲2주택 이하 0.6~3.0% ▲3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 1.2~6.0%다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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