"공시가격 1억 이하 아파트 삽니다" 전국이 야단법석

[땅집고] 경기 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현마을 부영 7단지’ 전용면적 50㎡는 3일 현재 매매 호가가 1억8000만원이다. 7·10대책이 나온 후 거래가 부쩍 늘면서 6개월 전에 비해 3000만원 이상 올랐다. 59㎡ 역시 비슷한 폭으로 상승해 현재 2억원에 매물이 나와 있다. 작년 11월에는 이 아파트에서만 한 달 새 26건의 거래가 이뤄지기도 했다.

현지 중개업소에서는 이 아파트에 매수세가 몰리는 이유로 ‘공시 가격이 1억원 이하라는 점’을 꼽는다. 7·10 부동산 대책을 통해 다주택자의 취득세율을 강화했지만, 공시가격이 1억원을 넘지 않는 주택은 취득세 중과에서는 예외이기 때문이다.

새해에도 집값이 오를 것이라는 전망이 우세한 가운데, 특히 그동안 집값이 크게 오르지 않았던 공시가격 1억원 이하의 아파트에 투기 수요가 몰릴 것이란 전망이 나오고 있다. 다주택 취득세 중과 요건을 피할 수 있는 데다, 그동안 고가 아파트 가격이 크게 오르면서 상대적으로 덜 올랐다는 인식이 있고 투자 금액도 저렴하기 때문이다. 일각에서는 지방 아파트를 중심으로 올해 매수세가 강해지면서 가격이 오르고 시장의 불안을 야기할 수 있다는 분석이 나온다.

■ 7·10 대책 이후 공시가격 1억원 이하 아파트 싹쓸이

정부는 지난해 7·10 대책을 통해 4주택 이상 보유 시 적용하던 다주택자 취득세 중과가 2주택 이상으로 확대했다. 조정대상지역에서 2주택자가 주택을 추가로 살 땐 8%의 취득세를, 3주택자부터는 12%의 취득세를 내야 한다. 비 조정대상지역에서도 2번째 주택까지는 주택 가격에 따라 기존대로 취득세 1∼3% 내지만, 3번째 주택부터 8%, 4번째 주택부터 12%를 적용한다. 그러나 공시가격이 1억원 이하라면 다주택자라도 취득세가 중과되지 않아 예전과 같이 1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함 1.1%)의 취득세만 부담하면 된다. 행정안전부 관계자는 “공시가격 1억원 이하 주택은 투기 대상으로 보기 어렵고, 주택 시장 침체 지역에 대한 배려도 필요하다”고 했다.

이 때문에 전국 비 규제지역 곳곳에서 공시가격 1억원 이하 아파트에 매수세가 쏠리면서 집값이 튀어오르고 있다. 공시가격이 1억원 이하인 경남 창원시 성산구 가음동 '은아아파트' 전용 49㎡는 7·10대책이 나오기 직전 1억7000만∼1억8000만원이었던 시세가 작년 11월 2억9000만원까지 오르며 1억원 넘게 뛰었다. 같은 달에만 무려 34건의 거래가 성사됐다. 단지 내 중개업소 사장은 "투자자들이 물건을 싹쓸이하니 하루하루 가격이 달라졌다"며 "아파트값이 주가처럼 올라갔다"고 설명했다.

전주 송천동 주공아파트는 올 8~11월 101건 거래됐는데, 지난해 같은 기간(5건)보다 거래량이 20배나 폭증했다. 59㎡는 올 7월 8000만~9000만원 선에 팔렸는데, 집값이 점점 오르더니 이달 중순엔 1억3000만원(5층)에 팔렸다. 춘천 후평주공4단지 59㎡도 지난 6월 8000만원에서 이달 1억2000만원으로 올랐다.

박원갑 수석전문위원은 "투기 수요가 저가 아파트에 집중되면 실수요자의 주거 부담이 커질 수 있다"면서 "지방은 인구가 줄어들고 지역경제가 활성화되지 않아 저가 아파트가 계속 오르긴 어렵고, 거품으로 형성된 가격은 회복 자체가 안될 우려도 있다"고 지적했다.

■ 전국 매매전망지수 역대 최고치…지방도 120선 넘어

새해 연초에는 이처럼 지방을 중심으로 공시가격 1억원 이하 아파트에 투자 수요가 몰리면서 전국적인 아파트값 불안을 야기할 수 있다는 우려가 나온다. 3일 기준 월간 KB주택가격동향 시계열 통계에 따르면 지난해 12월 기준 전국 KB부동산 매매가격 전망지수는 124.5로 나타났다. 2013년 4월 관련 조사가 시작된 이래 최고치다. 이 지수는 부동산 중개업소의 향후 3개월 이내 아파트값 전망을 나타낸 것으로 100 이상이면 상승 의견이 많다는 의미다.

특히 지방 5개 광역시(부산·대구·광주·대전·울산)의 경우 매매가격 전망지수가 작년 11월 역대 최고치인 130.1까지 치솟았다. 수도권과 광역시를 제외한 기타 지방은 이 수치가 작년 12월(122.7)에 처음으로 120을 넘으면서 역대 최고치를 갈아치웠다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "올해는 그간 매매가 상승 폭이 작다고 여겨진 지방 아파트를 중심으로 매수세가 과열되는 '순환매' 장세가 나타날 가능성이 있다"며 "초저금리로 시중의 유동성이 넘치고, 특히 지방은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 수도권보다 상대적으로 높기 때문"이라고 진단했다.

유찬영 세무사(땅집고 택스클럽 센터장)는 “공시가격 1억원 이하 주택을 매입할 때 얻을 수 있는 혜택은 취득세에 한정돼 있고, 추후 집을 팔 때 양도소득세는 주택 수에 포함시켜 중과한다는 점에 주의해야 한다”며 “도시및주거환경정비법에 따른 정비구역, 빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 재개발·재건축 등 사업예정구역에 있는 주택은 공시가격이 1억원을 넘지 않아도 취득세가 중과된다는 점도 기억해야 한다”고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

▶내년부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!