입력 : 2021.01.02 05:30
[땅집고] 새로 바뀐 주택임대차보호법이 시행되면서 전월세 주택을 거래할 때 뒷돈이 오가는 사례가 늘었다.
세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않는 조건으로 집주인이 이른바 ‘퇴거 위로금’을 주고 세입자를 내보낸다. 전세 물량이 귀해 매물로 나온 집을 보기 위해 공인중개사에게 사례금을 챙겨주기도 한다. 집주인에게 전셋집 구경비를 지불하는 세입자도 있다. 전월세 거래시 일반적인 월세나 전세금 지급 방식이 아닌 다른 방법으로 거래 자금을 주고 받는 경우도 늘고 있다.
주택임대차보호법으로 인해 되레 전월세 시장 거래자들의 비용이 증가했다는 비판이 나오는 이유다. 그런데 이렇게 전월세 시장에 오가는 뒷돈이나 변종 거래가 과연 법적으로 허용되는 것일까. 법적 보호는 받을 수 있을까.
■ “퇴거 위로금, 사례금일 경우엔 과세”
퇴거위로금은 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 세입자가 집주인에게 목돈을 요구하면서 생긴 비용이다. 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 보유한 아파트를 팔기 위해 퇴거 위로금을 지급한 것으로 알려지면서 논란이 일기도 했다.
하지만 기재부는 최근 전세 퇴거 위로금에 세금을 물릴 수 있는지 검토한 뒤 위약금이나 배당금이 아니라 사례금에 해당한다면 기타소득 과세 대상에 해당한다고 결정했다.
세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않는 조건으로 집주인이 이른바 ‘퇴거 위로금’을 주고 세입자를 내보낸다. 전세 물량이 귀해 매물로 나온 집을 보기 위해 공인중개사에게 사례금을 챙겨주기도 한다. 집주인에게 전셋집 구경비를 지불하는 세입자도 있다. 전월세 거래시 일반적인 월세나 전세금 지급 방식이 아닌 다른 방법으로 거래 자금을 주고 받는 경우도 늘고 있다.
주택임대차보호법으로 인해 되레 전월세 시장 거래자들의 비용이 증가했다는 비판이 나오는 이유다. 그런데 이렇게 전월세 시장에 오가는 뒷돈이나 변종 거래가 과연 법적으로 허용되는 것일까. 법적 보호는 받을 수 있을까.
■ “퇴거 위로금, 사례금일 경우엔 과세”
퇴거위로금은 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 세입자가 집주인에게 목돈을 요구하면서 생긴 비용이다. 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 보유한 아파트를 팔기 위해 퇴거 위로금을 지급한 것으로 알려지면서 논란이 일기도 했다.
하지만 기재부는 최근 전세 퇴거 위로금에 세금을 물릴 수 있는지 검토한 뒤 위약금이나 배당금이 아니라 사례금에 해당한다면 기타소득 과세 대상에 해당한다고 결정했다.
기재부는 “전세 퇴거 위로금은 임대차 계약내용, 지급목적 등에 따라 과세여부가 달라질 수 있고 사안별로 과세관청의 사실 판단이 필요하다”면서 “구체적인 사안에서 전세 퇴거 위로금이 ‘위약금 또는 배상금’이거나 ‘사례금’에 해당되는 경우 기타소득으로 과세될 수 있다”고 밝혔다. 현행 소득세법상 ‘위약금 또는 배상금’과 ‘사례금’은 기타소득에 해당된다. 위약금이나 배상금은 손해발생액을 넘어선 금액을 지급하는 돈이다.
다만 전세 퇴거 위로금이 집주인의 일방적 계약 파기로 생긴 세입자의 손해를 배상하기 위해 지급한 돈이라면 그 금액만큼은 과세 대상에서 제외할 수 있다. 예를 들어 계약갱신청구권을 행사한 세입자가 이를 철회하는 조건으로 퇴거 위로금을 받을 경우 실제 손해액이 1000만원인데 이보다 많은 2000만원을 받았다면, 1000만원을 기타소득으로 과세한다는 것이다. 기타소득 세율은 15~30%다.
그럼에도 손해 범위를 어디까지 포함할지, 손해액을 어떻게 산정할지는 명확한 근거가 없다. 기재부는 이사비나 부동산 중개비용을 지급하는 정도는 과세 대상이 안 되는데, 사회통념상 과도하게 받을 경우 사실판단할 여지가 있다고 했지만 여전히 논란의 여지가 있다.
■ 방 구경세는 비과세…중개사 성공 보수는?
전세가 귀한 지역에서는 집을 구하려는 세입자들이 전셋집을 구경할 때 집주인에게 뒷돈을 찔러주거나 공인중개사에게 중개수수료와 함께 일종의 성공 보수를 챙겨주기도 한다. 이 경우는 어떨까.
우선 집주인에게 주는 이른바 방 구경세는 당사자간 약속이라면 법적으로 특별한 문제가 될 일은 없다.
하지만 공인중개사에게 주는 성공 보수는 금액에 따라 문제가 될 수 있다. 공인중개사에게 지급하는 사례금이 현행 공인중개사법에서 정한 요율보다 높을 경우 그 높은 금액은 성공보수, 기타 어떤 명목으로도 무효다. 계약자들은 중개인에게 정해진 보수요율보다 높은 부분에 대해서는 지급할 의무가 없고, 지급했더라도 부당이득이기 때문에 반환청구소송을 진행하면 환급받을 수 있다.
■‘깔세’는 법적 보호받기 어려워
대학가 원룸촌에선 단기 임대차 계약 기간의 월세를 한꺼번에 받는 속칭 ‘깔세’가 자리잡으면서 문제가 되고 있다. 이는 ‘연세(年貰)’ ‘선세(先貰)’라고 불리기도 한다. 이는 월세 소득으로 인해 세금, 건강보험료 등이 늘어나는 것을 피하기 위해 월세를 낮추는 대신 나머지 금액을 한꺼번에 현금으로 달라고 요구하는 행위도 포함된다.
문제는 1년 미만 단기 임대의 경우 주택임대차보호법을 적용받기 어렵다는 점이다. 주택임대차보호법에는 기간의 정함이 없거나 2년 미만인 임대차계약이라도 임차인은 그 기간을 2년으로 주장할 수 있다고 규정한다. 하지만 같은 법 11조에는 “이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다”고 규정해 논란의 여지가 있다. 법 조문에는 일시 사용이 명백한 경우에 대한 기준이 없어 임대차 목적·기간에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없다. 특히 전입신고가 제대로 이뤄지지 않는 경우 권리 보호가 힘들 수 있다. 집이 경매에 넘어간 경우 최우선변제권을 확보하기 어려울 가능성도 있다.
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