"부동산 규제, 시장에 완패…이대로면 내년에도 같은 결과"

[땅집고] “부동산 규제 정책은 올해 시장과 전쟁에서 완패(完敗)했다. 지금이라도 정부 개입을 최소화하고 민간·시장이 자율적으로 공급하도록 하지 않으면 내년에도 같은 결과가 나타날 것이다.”

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 경영과 교수)은 땅집고가 만드는 유튜브 콘텐츠 ‘땅집고 회의실’에 출연해 “올해 집값이 급등한 것은 규제 때문에 부동산을 사지도, 팔지도, 그렇다고 보유하지도 못하는 ‘규제의 역설’ 때문”이라며 “매수 희망자는 많은데 거래표본이 적다 보니 신고가가 계속 나왔다”고 말했다.

서 교수는 내년에도 세계적인 유동성 과잉 현상이 이어지고, 국내에서는 3기 신도시 등 공공택지 개발로 인한 보상금이 대거 풀리는 만큼 주택 시장 상승세가 이어질 가능성이 높다고 봤다. 그는 “과거와 달리 토지보상금은 대부분 주거용 부동산으로 흘러들고 있다”며 “토지보다 아파트 같은 주거용 부동산이 환금성이 좋기 때문”이라고 말했다.

서 교수는 전세 시장에서 기존 세입자의 계약갱신청구권을 보장한 개정 주택임대차보호법에 따라 신규 계약이 이뤄지는 내년 말까지는 가격 상승이 지속될 것으로 봤다. 이후 기존 계약 갱신이 이뤄지는 4년은 안정되겠지만, 문제는 4년을 주기로 계속 전세금 급등이 반복될 수 있다는 점이다. 그는 “거주 기간이 길어지면서 한동안 주거가 안정된다는 장점이 있지만 전세 시장 매물이 줄면서 오히려 가격이 오르는 문제점이 있다”며 “우리나라 주택 임대의 경우 전체 재고물량의 8%만 국가에서 담당하고 나머지는 주택임대사업자가 제공하는데 그들에 대한 혜택을 줄이니 공급이 줄고 가격이 오를 수밖에 없다”고 말했다.

서 교수는 주택 공급 부족 원인에 대해 “소득수준 향상에 따른 주택 수요를 고려하지 않고 일반가구 수 대비 주택 수만으로 공급량을 바라본 게 문제”라고 했다. 그는 “정부는 소득수준 향상에 따른 주택 수요가 증가하고 있음에도 이를 고려하지 않은 채 공급이 충분하다고 보고 신규 분양 가격을 통제하고 있다”고 했다.

변창흠 국토교통부 장관은 서울 주택 공급을 늘리기 위해 역세권이나 준공업지역에 대한 고밀 개발을 주장하고 있다. 이에 대해 서 교수는 “옳은 방향으로 보이지만 민간이 적극 참여할 수 있는 여건이 만들어져야 원활한 개발이 가능할 것”이라고 했다.

최근 정부가 부동산 규제 지역을 대폭 늘린 것과 관련, 서 교수는 “규제 평준화에 따라 도심으로 투자가 몰리는 ‘유턴 현상’이 나타날 수 있다”고 했다. 그는 “가격이 오르고 난 뒤에 뒷북 규제하는 방식으로 실수요자들에게 피해만 줬을 뿐 집값을 잡는 효과를 조금도 보지 못했다”며 “사후 규제에 가까운 현행 규제 방식 자체를 재검토해야 한다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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