강남권 최고 입지에 8000가구 입주…'전세 잡기'는 힘들 듯

[땅집고] 내년(2021년) 서울 강남권에 총 8000여 가구가 입주가 진행된다. 부동산114에 따르면 내년에 서울 강남구, 서초구, 송파구 총 13개 단지에서 8644 가구가 입주한다. 올해 입주한 7636가구보다 1000가구쯤 증가했고, 전체 물량 중 60%는 재건축·재개발 사업 현장이다.

작년보다 입주 물량이 다소 늘긴 했지만 신규 단지 입주로 인한 집값 혹은 전세시장 안정화 효과는 거의 없을 것으로 예상된다. 정부의 전매제한·거주의무 기간 규제에 따라 집주인이 실거주 하는 사례가 늘며 공급이 더 줄어들 전망이기 때문이다.

■ 토지거래허가구역 피한 ‘디에이치자이 개포’…84㎡ 입주권 ‘30억원’

강남구는 올해 입주하는 단지 전체 7개 단지 3260가구 모두 재건축 물량이다. 서울 강남권에서 입주 물량이 가장 많은 아파트는 강남구 일원동 개포주공8단지를 재건축한 ‘디에이치자이 개포’다. 총 1996가구 규모로 내년 7월 입주할 예정이다. 이 아파트는 분양권에 10억원이 넘는 프리미엄이 크게 붙어 있다. 업계에서는 정부가 지난 6·17 대책에서 집값을 잡기 위해 토지거래허가구역을 발표했는데, 이 아파트는 이 규제를 피한 덕분에 가격이 급등했다고 보고 있다. 지난 8월 ‘디에이치자이 개포’ 84㎡ 입주권이 30억3699만원(30층)에 거래됐다. 최고 분양가인 14억원보다 무려 16억원이나 상승했다.

개포동 이관우 개포1번지공인중개사무소 대표는 “강남 삼성, 대치, 청담동이 토지거래허가구역에 묶여있고, 그 외 지역에 신규 아파트 공급이 많지 않아 최근 개포동, 일원동 신축 단지 집값이 뛰고 있다”고 했다.

내년 1월에는 이 단지 맞은편에 일원동 대우아파트를 재건축한 ‘디에이치 포레센트(184가구)’가 입주할 예정이다. 두 아파트는 전철역과 병원, 교육시설 등 인프라가 잘 갖춰졌을 뿐만 아니라 녹지 공간도 풍부하다. 지하철 수인·분당선 대모산입구역과 3호선 대청역을 모두 걸어서 이용할 수 있다. ‘디에이치자이 개포’는 단지 바로 앞에 역(대모산 입구역)이 있다. 그 밖에도 강남에는 대치동 대치2지구를 재건축한 ‘르엘 대치(273가구)’, 삼성동 상아2차를 재건축한 ‘래미안 라클래시(679가구)’가 9월 입주한다.

■ 서초동 5개 단지 3214가구 입주…‘초 직주근접’ 강점

서초동에는 올해 3214가구가 입주한다. 물량이 가장 많은 단지는 서초동 무지개 아파트를 재건축한 ‘서초그랑자이(1146가구)’ 로 올해 6월 입주한다. 지난 9월 삼성물산이 완공한 서초우성 재건축 ‘래미안 리더스원(1317가구)’과 나란히 맞붙어있다. 뱅뱅사거리와 강남역이 걸어서 5분 거리, 테헤란로 업무지구가 걸어서 10~20분 거리인 직주근접 아파트 단지다. 서이초, 서운중학교도 걸어서 3분 정도로 가깝다.

‘서초그랑자이’는 주변 4개 단지와 함께 이른바 ‘독수리 오형제’로 불린다. 이 일대 5개 단지 중 신동아 아파트를 제외한 4곳이 재건축 사업을 완료했다. 현재 입주권 실거래가를 살펴보면 59㎡은 7월 20억원(18층)에 거래됐고, 84㎡ 같은 달 24억원(14층)에 팔렸다. 두 주택형 모두 분양가보다 10억원 정도 상승했다.

GS건설은 방배동1028-1, 2번지에 ‘방배그랑자이(758가구)’도 7월에 입주할 예정이다. 옛 방배경남아파트를 재건축한 단지다. 서초구 반포동에는 현대건설이 시공한 ‘디에이치 라클라스’가 5월 입주한다. 삼호가든3차 아파트를 재건축한 이 단지는 6개 동에 35층, 전체 848가구 규모다. 두 단지는 84㎡기준 최고 분양가가 17억원대여서 ‘서초그랑자이’보단 시세차익이 낮을 전망이다. 인근 아파트 시세는 방배동의 경우 20억4500만원, 반포동은 25억5000만원으로 차익은 3억~8억원 정도다.

■ 송파 북위례 첫 입주 2170가구…절반 이상 ‘공공분양’

송파구에서는 북위례에 첫 입주가 시작된다. 위례신도시의 경우 서울 송파구 물량이 3개 단지·2170가구, 경기 하남 학암시 물량이 3개 단지·1976가구로 총 4146가구 규모다. 하지만 이중 3개 단지가 공공분양 물량이다. 8월 송파구 거여동에 입주하는 ‘위례포레샤인17단지(1282가구)’와 ‘위례포레샤인 15단지(394가구)’는 공공분양으로 전매제한 기간이 10년이고 실거주 의무기간이 최초 입주시점부터 시작해 5년이다. 민간분양이 3개 단지 중 송파구에서는 장지동 ‘송파 위례리슈빌 퍼스트 클래스(494가구)’가 10월, 경기 하남시 학암동 ‘힐스테이트 북위례(1078가구)’·‘위례포레자이’가 5월 입주한다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부가 만든 복잡한 규제로 인해 새 아파트가 들어서면 주변 전세 시장이 안정되던 효과는 거의 없다”며 “예전에는 총 입주 물량의 30%는 전세 매물이 나왔는데 실거주 의무 요건이 생기다보니 새 아파트가 들어서는 전세금 안정 효과는 없고, 그 결과 내년에도 전세금은 계속 오를 가능성이 크다”고 말했다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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