입력 : 2020.12.15 15:09
경기 이천시 호법면 단천리 일대 A 물류센터. 2017년 완공한 신축 건물로 대지 2만4219㎡(약 7326평)에 지하 2층~지상 4층, 연면적 3만3460㎡다. 규모가 그리 크지는 않았지만 올 5월 매각 입찰에 20곳이 넘는 기관 투자자들이 치열한 경쟁을 벌인 끝에 신한리츠가 600억원에 인수했다. 통상 물류센터 가격이 3.3㎡(1평)당 300만~600만원인 점을 감안하면 상당히 높은 편이다. 매각 업무를 맡았던 메이트플러스의 노종수 상무는 “입지가 좋은 데다 지형이 물류센터 개발·운영에 상당히 유리해 몸값이 높았다”고 했다.
A물류센터는 계획관리지역에 속해 건축법상 건폐율 40%, 용적률 100%를 적용받았다. 그런데 앞이 낮고 뒤쪽이 높은 지형 특성을 활용해 지하층 2개를 추가로 지었다. 실제 용적률은 130%가 넘었던 것. 임대 면적이 늘어나 수익률도 끌어올릴 수 있었다. 지형을 이용한 경사로를 만든 덕분에 ‘자주식 램프(회전 진입로)’ 설치 없이도 화물차 진입이 가능한 것도 장점이다.
최근 국내에서 가장 각광받는 부동산 상품인 물류센터 개발 성패를 좌우하는 요소는 뭘까. 전문가들은 “결국 좋은 땅을 고르는 것이 최우선”이라고 꼽는다. 그렇다면 물류센터 수익률과 개발 효율성을 높이는 부지는 따로 있는 걸까.
◇도심 접근성 좋아야… 주거 밀집지는 피해라
물류 사업 수익률은 운반비와 직결된다. 물류 비용 중 운반비가 60~70%를 차지한다. 이 때문에 수도권이나 대도시 도심과 가까운 부지가 물류센터 짓기에 가장 좋다. 특히 냉동·냉장이 필요한 저온 물류센터는 도심 접근성이 중요하다.
도심으로 향하는 도로라고 해도 교통 정체가 심하다면 높은 점수를 받기 어렵다. 유천용 엠와이이엔씨 대표는 “고속도로 나들목(IC)과 가깝되, 고속도로와 도심 상습 정체 구간을 지나지 않아도 되는 부지가 최상”이라며 “시가지를 관통하는 도로보다 우회 도로를 낀 땅이면 좋다”고 했다.
대도시가 몰려 있는 경부고속도로 축과 가까운 부지가 유리하다. 대도시 인구를 배후 수요로 두고, 물류센터 근무 인력을 구하기도 유리하다는 것. 다만 인구 100만명 이상 대도시의 경우 해당 지역과 최대한 붙어있어야 좋고, 세종시나 청주시 같은 20만~50만명 규모 도시가 밀집한 지역을 타깃으로 한다면 이 지역들을 전부 커버할 수 있는 중간 입지라야 수요층을 충분히 확보할 수 있다.
그러나 대형 물류센터의 경우 주거 밀집 지역과 너무 가깝다면 피해야 한다. 지방자치단체가 주민 민원을 의식해 인허가를 내주지 않는 경우가 허다해서다. 통상 주거지에서 최소 500m~1㎞는 떨어져야 하며, 주변에 학교가 없어야 안전하다.
◇직사각형 땅이 좋아… 경사진 부지가 용적률에 유리
대부분 물류센터는 직사각형 형태에 가까운 부지라야 토지 이용 효율을 높일 수 있다. 이때 평지보다 경사가 10m 이상 차이 나는 비탈진 토지를 고르면 수익률이 확 올라간다. 경사를 활용하면 용적률에 포함되지 않는 지하층을 만들 수 있어서다. 건축법상은 지하 층이지만, 사실상 1층으로 활용 가능한 공간을 지을 수 있다는 것. 물류센터의 경우 1개층의 2분의 1 정도가 땅과 접하면 지하층으로 인정받을 수 있다.
노종수 메이트플러스 상무는 “평지형 물류센터의 경우 입출고 기능을 끌어올리기 위해 건물 연면적을 일부 갉아먹더라도 내부에 자주식 램프를 설치해야 한다”면서 “만약 램프가 없다면 수직 반송기(물건을 수직으로 이동·운반하는 장치)나 화물 엘리베이터를 써야 하는데, 물류의 수직 이동이 일어나면 속도가 확 떨어지기 때문”이라고 했다. 대체로 평지형 물류센터가 경사형보다 전용률이 25% 정도 떨어지게 된다는 것이다.
비탈진 토지라고 무조건 좋은 것은 아니다. 대부분 임야인데, 산지관리법에 따라 공익용 보전산지로 지정된 임야라면 사실상 개발이 불가능하기 때문에 준보전산지를 골라야 한다. 농지는 자연녹지가 유리하며, 생산녹지나 보존녹지는 개발이 어렵다.
유천용 대표는 “토지 소유자가 많으면 매입 과정에서 협상을 하기 어렵고, 일부 소유자가 소위 ‘알박기’를 할 수도 있다”며 “가급적이면 소유자가 적은 땅을 골라야 물류센터 개발을 원활하게 진행할 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자
['물류 부동산 개발' 네트워크 구축할 공인중개사 모집]
국내 첫 물류 부동산 개발 플랫폼 ‘스마트물류 얼라이언스’가 땅집고 후원으로 오는 28일 오후 2시 서울 중구 모임공간 상연재에서 공인중개사 대상으로 ‘스마트 물류개발 토지정보 네트워크 2차 설명회’를 연다. 스마트물류 얼라이언스 실무협의회 의장인 서용식 콜드트레인팩토리 대표는 “물류 부동산 개발에 성공하려면 적합한 부지 선정과 토지 매입이 가장 중요하다”면서 “공인중개사들에게 최근 물류 시장 이해도를 높이고 적합한 땅을 찾는 노하우를 알려드리겠다”고 했다.
2차 설명회에는 물류 부동산 최고 전문가들이 강사로 나선다. 노종수 메이트플러스 상무가 국내 물류 부동산 수요와 시장 현황을, 유천용 엠와이이엔씨 대표가 물류 부동산 개발 인허가 절차를 각각 소개한다. 2차 설명회는 서울·인천·경기지역 공인중개사를 대상으로 진행한다. 3차(내년 1월 11일 중부권), 4차(1월 25일 남부권) 등도 예정돼 있다.
서 대표는 “지역별로 공인중개사 100여 명을 모집해 중개법인네트워크를 구축할 것”이라며 “물류센터용 부지 매물 정보를 제공하면 다양한 인센티브와 보상이 주어진다”고 했다. 설명회 참가비는 무료다. 이메일(coldtrain-info@naver.com)이나 전화(02-555-0330)로 신청하면 된다.
물류 사업 수익률은 운반비와 직결된다. 물류 비용 중 운반비가 60~70%를 차지한다. 이 때문에 수도권이나 대도시 도심과 가까운 부지가 물류센터 짓기에 가장 좋다. 특히 냉동·냉장이 필요한 저온 물류센터는 도심 접근성이 중요하다.
도심으로 향하는 도로라고 해도 교통 정체가 심하다면 높은 점수를 받기 어렵다. 유천용 엠와이이엔씨 대표는 “고속도로 나들목(IC)과 가깝되, 고속도로와 도심 상습 정체 구간을 지나지 않아도 되는 부지가 최상”이라며 “시가지를 관통하는 도로보다 우회 도로를 낀 땅이면 좋다”고 했다.
대도시가 몰려 있는 경부고속도로 축과 가까운 부지가 유리하다. 대도시 인구를 배후 수요로 두고, 물류센터 근무 인력을 구하기도 유리하다는 것. 다만 인구 100만명 이상 대도시의 경우 해당 지역과 최대한 붙어있어야 좋고, 세종시나 청주시 같은 20만~50만명 규모 도시가 밀집한 지역을 타깃으로 한다면 이 지역들을 전부 커버할 수 있는 중간 입지라야 수요층을 충분히 확보할 수 있다.
그러나 대형 물류센터의 경우 주거 밀집 지역과 너무 가깝다면 피해야 한다. 지방자치단체가 주민 민원을 의식해 인허가를 내주지 않는 경우가 허다해서다. 통상 주거지에서 최소 500m~1㎞는 떨어져야 하며, 주변에 학교가 없어야 안전하다.
◇직사각형 땅이 좋아… 경사진 부지가 용적률에 유리
대부분 물류센터는 직사각형 형태에 가까운 부지라야 토지 이용 효율을 높일 수 있다. 이때 평지보다 경사가 10m 이상 차이 나는 비탈진 토지를 고르면 수익률이 확 올라간다. 경사를 활용하면 용적률에 포함되지 않는 지하층을 만들 수 있어서다. 건축법상은 지하 층이지만, 사실상 1층으로 활용 가능한 공간을 지을 수 있다는 것. 물류센터의 경우 1개층의 2분의 1 정도가 땅과 접하면 지하층으로 인정받을 수 있다.
노종수 메이트플러스 상무는 “평지형 물류센터의 경우 입출고 기능을 끌어올리기 위해 건물 연면적을 일부 갉아먹더라도 내부에 자주식 램프를 설치해야 한다”면서 “만약 램프가 없다면 수직 반송기(물건을 수직으로 이동·운반하는 장치)나 화물 엘리베이터를 써야 하는데, 물류의 수직 이동이 일어나면 속도가 확 떨어지기 때문”이라고 했다. 대체로 평지형 물류센터가 경사형보다 전용률이 25% 정도 떨어지게 된다는 것이다.
비탈진 토지라고 무조건 좋은 것은 아니다. 대부분 임야인데, 산지관리법에 따라 공익용 보전산지로 지정된 임야라면 사실상 개발이 불가능하기 때문에 준보전산지를 골라야 한다. 농지는 자연녹지가 유리하며, 생산녹지나 보존녹지는 개발이 어렵다.
유천용 대표는 “토지 소유자가 많으면 매입 과정에서 협상을 하기 어렵고, 일부 소유자가 소위 ‘알박기’를 할 수도 있다”며 “가급적이면 소유자가 적은 땅을 골라야 물류센터 개발을 원활하게 진행할 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자
['물류 부동산 개발' 네트워크 구축할 공인중개사 모집]
국내 첫 물류 부동산 개발 플랫폼 ‘스마트물류 얼라이언스’가 땅집고 후원으로 오는 28일 오후 2시 서울 중구 모임공간 상연재에서 공인중개사 대상으로 ‘스마트 물류개발 토지정보 네트워크 2차 설명회’를 연다. 스마트물류 얼라이언스 실무협의회 의장인 서용식 콜드트레인팩토리 대표는 “물류 부동산 개발에 성공하려면 적합한 부지 선정과 토지 매입이 가장 중요하다”면서 “공인중개사들에게 최근 물류 시장 이해도를 높이고 적합한 땅을 찾는 노하우를 알려드리겠다”고 했다.
2차 설명회에는 물류 부동산 최고 전문가들이 강사로 나선다. 노종수 메이트플러스 상무가 국내 물류 부동산 수요와 시장 현황을, 유천용 엠와이이엔씨 대표가 물류 부동산 개발 인허가 절차를 각각 소개한다. 2차 설명회는 서울·인천·경기지역 공인중개사를 대상으로 진행한다. 3차(내년 1월 11일 중부권), 4차(1월 25일 남부권) 등도 예정돼 있다.
서 대표는 “지역별로 공인중개사 100여 명을 모집해 중개법인네트워크를 구축할 것”이라며 “물류센터용 부지 매물 정보를 제공하면 다양한 인센티브와 보상이 주어진다”고 했다. 설명회 참가비는 무료다. 이메일(coldtrain-info@naver.com)이나 전화(02-555-0330)로 신청하면 된다.