[북한산 두산위브 2차] 서울 도심 옆, 탐나는 신축…근데 집 앞은 교통지옥

[땅집고] 지난 1일 서울 지하철 3호선 홍제역 1번 출구로 나와 마을버스를 타고 20분 정도 이동한 뒤 홍은대교 삼거리에 내리자마자, 북한산자락과 연결되는 완만한 언덕길이 나타났다. 300m 쯤 되는 이 길을 따라 낡은 단독주택·빌라·상가들이 줄줄이 보였는데, 언덕 끝자락쯤에 외벽을 흰색·회색·주황색 위주로 단장한 새 아파트가 자리잡고 있었다. 이 아파트는 지난달 20일 입주를 시작한 ‘북한산두산위브2차’다. 몇몇 가구에선 활짝 열린 거실 창으로 집 안 곳곳을 청소하는 모습이 보였다.

이 아파트는 서대문구 홍은6구역을 재건축했다. 지하 4층~지상 11층, 4개동, 296가구로 단지 규모는 작은 편. 하지만 서울에서 보기 드문 신축인 데다가 광화문이 가까워 수요자 관심이 많다. 홍은동 일대 공인중개사들은 “3년 전 이 아파트 25평 분양가가 3억원 후반대여서 ‘가성비’로 주목받았는데, 현재 매매 호가는 8억원 돌파를 코앞에 두고 있다”고 말했다.

■귀한 신축 아파트…지하철역 걷기엔 너무 멀어

서대문구 홍은동은 지하철 3호선 홍제역을 끼고 있어 광화문 업무지구 직주근접이 가능하다는 평가를 받는다. 지하철을 타면 경복궁역까지 3개 역(6분) 거리며, 1·5호선 환승이 가능한 종로3가역이나 2호선으로 갈아탈 수 있는 을지로3가역까지도 15분 정도 걸린다. 광화문역까지 운행하는 버스도 10대 이상으로 많은 편이다.

지하철만 타면 서울 도심이 가깝지만, 이 아파트에서 지하철역을 걸어서 가기는 힘들다. 홍제역까지 걸어서 25분 정도 걸린다. 마을버스를 타도 15분 이상 걸린다. 서울 도심으로 버스 출퇴근도 가능하지만, 핵심 도로인 통일로가 교통정체로 악명 높다.

학군도 약점으로 꼽힌다. 단지에서 홍은초등학교나 홍제초등학교까지 걸어서 10~15분, 인왕중학교까지 20분 정도 걸리는데 모두 학부모의 선호도가 그리 높은 학교는 아니다. 고등학교 중에서 가장 가까운 곳은 2.3km 떨어진 명지고등학교다.

■일부 가구에선 북한산·홍제천 조망 가능

단지 규모는 296가구로 작지만, 바로 옆 ‘북한산두산위브1차(2020년 7월 입주, 497가구)’가 있어 합치면 800가구 정도 된다. 조망이 가장 좋은 동(棟)은 거실창으로 북한산이 보이는 202동과 단지 남쪽 홍제천을 볼 수 있는 203동 1~2호 라인이다. 주차대수는 가구당 0.9대로 부족하다. 주민들끼리 주차 문제로 갈등이 생길 가능성도 있다.

주택형은 56㎡(48가구)와 59㎡(218가구) 소형으로만 구성돼 있다. 북한산을 끼고 있다는 특성을 살려 56㎡는 테라스형으로 설계했다. 아파트인데도 단독주택처럼 느껴진다는 장점이 있다. 하지만, 침실이 2개뿐인 것은 단점이다. 홍은동 A공인중개사사무소 대표는 “아무래도 자녀가 있거나 짐이 많다면 침실 3개를 포함하는 59㎡ 주택형을 더 선호하는 경향이 강하다”고 했다.

■3억에 분양, 현재 호가 7억대…주변 재건축·재개발 활발

‘북한산두산위브2차’는 2017년 분양 당시 저렴한 분양가를 강점으로 내세웠다. 주택형별 분양가가 ▲56㎡ 3억7600만~3억9400만원 ▲59㎡ 3억7900만~3억9900만원에 그쳤다. 2015년 단지에서 직선거리로 약 800m 거리에 있는 ‘래미안베라힐즈(2018년 입주)’ 59㎡ 분양가가 2015년 4억9900만원이었던 것과 비교하면 최대 1억2300만원 저렴했던 것.

59㎡ 기준으로 올해 12월 초 매매호가는 7억5000만~7억8000만원 수준이다. 입주하자마자 호가가 분양가의 2배 넘게 올랐다. 전세 호가도 4억9000만~5억5000만원으로 역시 분양가를 상회한다. 다만 현재 매매·전세거래 모두 활발한 편은 아니다. 이희숙 수정부동산 대표는 “매수나 전세 문의 자체는 많다. 하지만 실입주 비율이 높아 매물 자체가 얼마 없고, 아직 미등기 상태여서 재건축 조합원이 오랜 기간 보유했던 집을 제외하면 거래할 수 있는 매물이 거의 없다”고 했다.

‘북한산두산위브2차’를 소유한 집주인이라면 입주 후 보유세를 얼마나 내야 할까. 아직 미등기 상태여서 이 단지와 가구 수와 매매호가가 비슷한 인근 ‘홍은동부센트레빌’을 통해 세액을 추산해볼 수 있다. 땅집고 앱의 ‘땅집고 택스맵’에 따르면 올해 이 아파트 59㎡ 공시가격은 3억2700만원이며, 보유세로 62만1080원을 낸다. 향후 5년 동안 보유세는 ▲2021년 69만원 ▲2022년 76만원 ▲2023년 81만원 ▲2024년 91만원으로 점점 오르다가 2025년에는 100만원대 보유세를 내게 된다. 이 예상치는 정부의 공시가격 인상 로드맵에 따라 시세가 매년 5% 상승한다고 가정해 산출한 값이다.

입주민과 현지 공인중개사들은 ‘북한산두산위브2차’ 집값이 앞으로 더 상승할 여지가 있다고 본다. 서울 신축 단지인 것만으로도 희소성이 있다는 것이다. 이희숙 대표는 “현재 부동산 시장 상황으로 미루어봤을 때 (집값이) 오르면 올랐지 내리지는 않을 것”이라며 “아직 이 일대에 재건축·재개발 구역들이 여럿 남아 있기 때문에, 동네 개발 속도에 맞춰 집값도 따라서 상승세를 보일 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶내년부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!