분양권 팔아 돈 벌겠다고?…양도세 폭탄 떨어집니다

[땅집고] 아파트 분양권을 팔아 양도 차익을 얻으려고 했던 수요자들이라면 계획에 빨간불이 켜졌다. 내년부터 분양권 관련 양도소득세가 대폭 오르는 탓이다.

현행 세법은 분양권을 양도하는 경우 조정지역이라면 50%, 나머지 지역이라면 ▲1년 미만 보유 50% ▲1년 이상~2년 미만 보유 40% ▲2년 이상 보유시 기본세율(6~42%)을 적용해 양도세를 매긴다. 하지만 내년 6월 1일 이후 분양권을 양도하면 지역에 관계 없이 세율이 크게 오른다. 보유 기간에 따라 1년 미만 70%, 1년 이상 60%다.

세율이 높아진 만큼 본인이 보유했던 분양권을 전매해 차익을 얻는 경우는 물론 배우자나 자녀에게 대출을 끼고 분양권을 넘기는 부담부증여를 진행할 때도 양도세가 불어날 수 있다. 따라서 대출 승계 없는 단순증여와 부담부증여 중 어떤 방식을 택해야 세금이 덜 나오는지 사전에 잘 따져봐야 한다.

앞으로 양도세 계산할 때 분양권이 주택 수에 포함되는 것도 문제다. 올해 지방세법이 개정되면서 내년 이후 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다. 그동안 양도소득세제상 주택수에 가산하는 주택은 일반 국민들이 생각하는 ‘주택으로서 기능을 하고 있는 건물’이었는데, 내년부터는 실물 주택이 아닌 분양권까지 주택으로 포함하기 때문에 수요자들이 적지 않은 혼란을 겪을 것으로 예상된다.

분양권과 입주권을 혼동하는 경우도 잦아 구분이 필요하다. 분양권은 아파트 준공 후 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 청약 당첨이나 타인의 분양권을 매수하면서 소유하게 되는 것이다. 입주권은 낡은 아파트·빌라·주택 등 기존 부동산이 재개발·재건축 사업상 관리처분계획인가로 멸실하면서 발생하는 권리로, 분양권과는 다른 개념이다. 현행 세법은 입주권을 이미 주택 수로 포함하고 있다.

내년부터 분양권이 주택수에 포함되면서 분양권 양도세 계산시 1세대1주택 비과세 혜택에 대한 관심이 뜨거울 것으로 보인다. 분양권 역시 입주권과 마찬가지로 일시적 2주택자에게 적용하는 비과세 관련 법개정이 추가로 이뤄질 것으로 보인다.

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