"2년 더 살래요"…12월10일 계약부터 갱신 기간 앞당겨진다

[땅집고] 내년 1월9일에 현재 전세 계약 기간이 끝나는 세입자 A씨. 계약갱신 청구권을 사용해 전세 계약을 2년 더 연장하려고 한다. A씨는 현재 기준에 따라 계약만료 1개월 전인 오는 12월 9일 밤 12시 전까지만 집주인에게 의사표시를 하면 된다. 하지만 다음달 10일 이후로 임대차 계약을 하는 임차인은 계약기간 만료 2개월 이전에는 계약 갱신을 청구해야 한다.

국토교통부는 오는 12월 10일 이후 임대차 계약분부터 세입자들이 임대차 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기한이 계약 만료 한달 전에서 두달 전으로 앞당겨진다고 30일 밝혔다.

현재 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사하면 계약 기간이 연장된다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때는 첫날은 산입하지 않는다는 원칙(초일불산입)에 따른다. 계약 만기가 내년 1월 9일이라면 다음달 9일 0시 전까지 집주인에게 계약갱신권을 행사해야 한다는 뜻이다.

임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전에 집주인이 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하지 않으면 묵시적으로 계약 갱신이 되는 조항이 있는데, 이 역시 2개월 전으로 앞당겨진다. 집주인 입장에서는 12월 10일 이후부터 체결한 계약을 갱신하지 않으려면 만료 2개월 이전에 의사를 표시해야 한다.

묵시적 갱신으로 인한 계약 갱신과 계약갱신청구권에 따른 계약 갱신은 별개다. 즉, 계약갱신 청구권을 사용하지 않은 상태에서 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 그 계약이 만료되기 전 임차인이 계약갱신 청구권을 사용해 계약을 한번 더 연장할 수 있다.

계약 갱신을 원하는 세입자는 적어도 계약 만료 2개월 전에 집주인에게 확실한 의사를 표현해야 한다. 집주인과 연락이 닿지 않는 경우 우체국에서 내용 증명을 보내면 된다. 만약 내용증명을 보내도 집주인이 이를 수령하지 않은 경우 이후 송사가 진행된다면 집주인이 내용 증명을 받지 못한 합당한 이유를 소명해야 한다.

권재호 법무법인 센트로 변호사는 “세입자가 집주인에게 구두로 계약갱신 의사를 전달해도 되지만, 집주인이 이후 입장을 번복하면 증명하기 어려워질 수 있기 때문에 되도록 전화나 문자, 내용 증명 등 의사 표현 문서나 음성 통화 기록을 남겨놓는 것이 좋다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com