[고척 아이파크] 역 코앞 '월세 50' 훌륭한데…교통체증·비행기 소음은 치명적

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 서울서 보기 드문 2205가구 민간임대 ‘고척 아이파크’

서울 구로구 고척동에서 공공지원 민간임대 아파트인 ‘고척아이파크’가 30일부터 입주자를 모집한다. 총 2205가구로 주택형은 64㎡와 79㎡로 구성되며 주상복합 동(棟)과 아파트 동으로 구분된다. 주상복합은 최고 45층 6개동1459가구, 아파트는 지상 최고 35층 5개동 746가구다.

민간이 임대하지만 정부에서 건설자금 지원을 받는 조건으로 최대 8년간 주변 임대료보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다. 지하철 1호선 개봉역에서 500m 거리에 서울에서는 보기 드문 2000가구 넘는 대단지인데다 ‘아이파크’ 브랜드를 단 아파트라는 점에서 눈길을 끈다. 무주택자이기만 하면 청약통장이 없거나 청약 당첨된 적이 있어도 누구나 신청할 수 있어 전세난에 지친 실수요자 관심이 높을 것으로 보인다.

문제는 이 아파트가 악명높은 교통 정체 지역에 있고, 항공기 소음도 우려된다는 것. 실제로 아파트가 김포공항 항공기 소음 피해지역에 속해 소음에 민감한 소비자라면 어느정도 불편을 감수해야 한다. 아파트 동(棟)과 달리 주상복합 동은 북향(北向)이 많고 옆집 실내가 들여다 보이는 등 사생활 보호가 힘든 측면도 있어 청약 전 꼼꼼히 확인해 보는 것이 좋다.

■ 최장 8년 거주…20%는 구로구 거주자에 배정

고척아이파크 최초 임대차 계약 기간은 2년이다. 임차인이 계속 거주를 희망하면 2년 단위로 최대 8년까지 계약 갱신할 수 있다. 임대료는 5% 이내에서 인상될 수 있다. 분양 전환이 아니어서 계약 기간이 끝나도 아파트를 분양받을 수는 없다.

입주자 모집은 일반공급·우선공급·특별공급으로 나뉘어 진행한다. 일반공급은 19세 이상 무주택 세대 구성원이라면 누구나 청약할 수 있다. 즉, 주민등록표에 기재된 직계존·비속이 모두 무주택자여야 한다. 우선공급에는 서울 구로구에 거주 중인 무주택 세대 구성원만이 신청할 수 있다. 특별공급은 청년(19~39세), 신혼부부(결혼 7년이내·예비 신혼부부), 고령자(65세 이상) 중 별도 소득 요건을 충족하면 신청할 수 있다. 구성은 일반공급 60%(1317가구), 우선공급 20%(441가구), 특별공급 20%(447가구) 등이다.

당첨자 선정 방식도 분양 아파트와는 다르다. 일반공급·우선공급의 경우 추첨이다. 특별공급의 경우 1순위(도시근로자 평균소득의 100% 이하), 2순위(110% 이하), 3순위(120% 이하)로 나눠 순차적으로 공급하고, 동일 순위 내에서는 추첨한다. 청약 일정은 특별공급·일반공급 모두 오는 11월30일~12월 1일이다. 특별·일반공급 접수는 청약홈, 우선공급은 현대산업개발 홈페이지에서 진행한다.

■ 주상복합은 대부분 북향…옆집 들여다 보여

고척 아이파크는 아파트(746가구)와 주상복합(1459가구)으로 나뉘고 중복 청약이 불가능하다. 아파트 동은 인기가 높은 판상형 구조다. 틈새 주택형으로 불리는 64㎡, 79㎡(이하 전용면적)로 구성된다. 전 주택이 남동향이나 남서향이다. 79㎡는 4베이 구조에 주방 옆에는 ‘알파룸’을 배치했다. 침실이 3개인데 작은방 두개(침실 2·3)가 나란히 남쪽을 향하고 있다. 다만 가로 폭이 좁아 가구 배치 등에서 활용도가 떨어질 우려가 있다.

주상복합 동은 아파트 동보다 불리한 점이 많아 보인다. 64㎡C·D형, 64㎡F형, 79㎡H형 등은 북동향 아니면 북서향이다. 그나마 79㎡A형과 79㎡B형은 남동향과 남서향이다. 그런데 이 주택형들은 옆집과 붙어 있어 창문을 열면 이웃집에서 실내가 들여다 보일 우려가 있다. 64㎡G 형을 보면 남서쪽에만 창이 나 있어 환기에 어려움이 예상된다.

대단지인 만큼 커뮤니티 시설도 다양하지만 역시 아파트 동에만 집중 배치돼 있다. 아파트 동 커뮤니티시설로는 피트니스센터, GX룸, 골프연습장, 독서실, 북카페, 키즈카페 등이 들어선다. 주상복합 동은 피트니스센터, GX룸 외에는 특별한 것이 없다. 현대산업개발 측은 “주상복합 동 입주자는 아파트 커뮤니티 시설을 이용하기 어려울 수도 있다”고 밝혔다.

■ 상습 교통정체 지역…비행기 소음도 우려

고척 아이파크는 지하철 1호선 개봉역에서 500m쯤 떨어져 있다. 개봉역에서 지하철을 타면 서울시청역까지 26분쯤 걸린다. 신도림역에서 2호선으로 갈아타면 강남역까지 40분 이내에 도착할 수 있다. 하지만 서울역에서 출발한 1호선이 개봉역보다 두 역 앞선 구로역에서 인천행과 천안행으로 나눠지기 때문에 이용이 약간 불편할 수도 있다.

이 아파트는 김포공항을 오가는 비행기 소음이 발생할 수 있다. 김포공항으로부터 거리는 멀지만 이착륙하는 항공기 경로에 위치해 있는 탓이다. 공항소음포털에서 제공하는 소음피해지역 안내도에서는 아파트 동(201~205동)이 75~80웨클(WECPNL·소음 피해를 나타내는 단위)의 소음 피해지역에 속한 것으로 표시돼 주의해야 한다.

이 아파트로 진출입하는 주요 도로인 경인로는 평소 교통 체증이 심각해 입주 후 교통난이 우려된다. 경인로는 서울과 인천을 연결하는 도로인데 금천·구로 주민과 인천 거주자들이 한꺼번에 몰리면서 상습 정체도로로 악명이 높다. 여기에 프로야구가 열리는 고척스카이돔이 600m 떨어져 있어 경기가 있는 평일 저녁에는 자가용 이용에 큰 불편이 예상된다.

단지 주변에 초·중·고등학교가 전부 있어서 등·하교 여건은 좋은 편이다. 단지 바로 건너편에 고척초등학교가 있다. 고척중학교와 경인중학교, 경인고등학교도 걸어서 5분 내로 도착할 수 있다. 단지 내에 국공립 어린이집도 개설할 예정이다.

■ 임대료는 시세보다 저렴…유료 서비스는 요금 부과

임대료는 주변 시세보다 저렴하다. 일반공급·우선공급의 경우 시세 대비 95%, 특별공급은 85% 수준이다. 주상복합 동 기준 64㎡ 임대료(일반공급)는 보증금 2억2700만원에 월 46만~51만원, 79㎡는 보증금 2억4000만원에 월 52만~57만원 정도다. 무주택 세대주는 연소득 7000만원 이하일 경우 월세의 10%를 세액공제로 돌려받을 수 있다.

고척동 ‘고척벽산베스트블루밍’(2010년 입주·339가구)의 경우 84㎡ 최근 전세 실거래가가 4억원 정도다. 반(半) 전세로는 보증금 2억3000만원에 월 60만원, 2억8800만원에 월 40만원 등의 거래 사례가 있다. 고척 아이파크가 신축·대단지이며 입지도 더 낫다는 점을 고려하면 시세보다 5% 이상 저렴한 것으로 보인다. 하지만 전세를 선택할 수 없고 무조건 월세를 내야 한다는 점이 부담스러울 수 있다. 이 단지는 청소·매트리스 살균 서비스, 가전·정수기 렌탈 같은 서비스를 제공할 예정이어서 추가 비용이 나올 수 있다. 현대산업개발 측은 “입주 시점에 유료 서비스 비용을 포함해 일반적인 아파트·주상복합 수준 관리비 등을 확정해 안내할 예정”이라고 밝혔다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “입지가 좋고 임대료가 저렴해서 무주택 수요자들의 청약 경쟁이 치열할 것”이라며 “임대 기간이 끝나는 8년 후 분양으로 전환할 수 없다는 점에서 입주하더라도 무주택 상태를 유지하면서 신규 분양 아파트 청약에 도전하는 등 장기적인 주거 계획도 마련하는 것이 좋다”고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

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