"랜드마크 아파트 못 산다면, 이 아파트라도 사라"

[땅집고] ‘선도 아파트(Leading Apartment)’. 한 지역의 이미지를 대표하는 고가 아파트를 말한다. 다른 말로는 ‘랜드마크’ 아파트라고 부르기도 하고, 주식시장에서 사용되는 말을 차용해 ‘블루칩’, ‘대장주’라고 부르기도 한다. 보통 해당 지역에서 최초로, 대규모로 공급된 신축 단지가 선도 아파트가 되는 경우가 많다. ▲대단지 ▲첨단 ▲고가 ▲최초 등의 이미지를 모두 포함하기 때문이다. 업계에선 우리나라 최초의 선도아파트는 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’라고 보고 있다.

주식 시장의 블루칩처럼 부동산 시장에서 선도 아파트는 외부 환경 변화에 큰 영향을 받지 않고 내재 가치만으로도 가격이 뛰는 모습을 보인다. 부동산 시장이 호황일 때는 집값이 다른 단지보다 빨리 많이 오르고, 불황기라면 집값이 늦게 떨어지거나 하락폭이 낮다. 최근 매수 타이밍을 결정하는 것보다 좋은 상품을 골라내는 게 아파트 투자의 성공 요인이라는 말까지 나오는 걸 보면, 이런 선도 아파트에 대한 가치가 이전보다 훨씬 높아진 것으로 보인다.

KB국민은행에선 ‘KB선도아파트50지수(KB Leading Apartment Index 50)’를 발표하고 있다. 매년 12월 기준으로 시가총액이 가장 높은 상위 50개 단지를 선정, 시가총액 변동률을 수치로 나타낸 것이다. 다시 말해 전국에서 가장 비싼 아파트 50개의 가격 변동을 나타내는 지표라는 얘기다. 이 지수를 통해 우리나라 선도 아파트의 평균 집값 움직임을 알 수 있다. 가장 최근 수치는 2020년 10월 123이다. 지난해 1월 100, 올해 1월 114 등에 이어 꾸준히 증가했다. 신종 코로나바이러스 감염증 때문에 집값이 어느 정도 조정받고 있지만 선도 아파트 가격은 여전히 강세임을 알 수 있다.

■강남권에 많아…신도시는 첫 분양 아파트

우리나라 선도 아파트는 대부분 서울 강남권에 있다. 언론 등에서 한 번쯤 들어봤을 ‘잠실리센츠’, ‘반포자이’, ‘은마’ 등이다. 신도시나 뉴타운에 처음 분양한 단지 중에도 선도 아파트가 있다. 1기 신도시라면 지하철 분당선 서현역 초역세권인 ‘삼성 한신’이 대표적이며, 서울 영등포구 신길뉴타운에선 ‘래미안에스티움’, 영등포뉴타운에선 ‘아크로타워스퀘어’다.

신도시와 뉴타운에 처음 분양하는 아파트가 선도 아파트인 이유는 ‘초두 효과(Primacy effect)’ 영향이다. 해당 지역 아파트 개발 사업 성공 여부가 첫 분양 단지 흥행 결과에 좌우되는 탓이다. 첫 분양 단지는 가장 좋은 위치에, 가장 저렴한 가격으로 공급돼 주택 수요자에게 인기가 많다. 예를 들어 신길뉴타운의 ‘래미안에스티움’은 핵심 입지에 저렴하게 공급했는데, 이후 ‘신길아이파크’·’보라매SK뷰’·’신길센트럴자이’ 등 후발 아파트 시세까지 끌어올리는 역할을 했다.

■선도 아파트 못 산다면…주변 신축 단지에 주목

광역적 범위의 선도 아파트가 지역 부동산 시장에서 갖는 의미는 더 크다. 해당 아파트값이 지역 전체 집값을 움직일 수 있어서다. 서울 영등포뉴타운의 선도아파트 ‘아크로타워스퀘어(2017년 입주, 1221가구)’가 있다. 영등포뉴타운은 여의도에서 가장 가까운 배후주거지. 이 곳에 대형 건설사 브랜드를 단 대단지 ‘아크로타워스퀘어’가 들어서면서 영등포구 전체 집값이 상승세를 탔다. 올해 11월 말 기준 이 아파트 전용 84㎡ 실거래가는 16억원을 돌파했는데, 이 집값을 감당할 수 없는 서민들이 대안 상품으로 주변 연립주택이나 오피스텔을 찾으면서 전체 주택 가격이 높아지는 ‘풍선효과(balloon effect)’가 나타난 것이다.

결론적으로 선도 아파트를 분양받거나 사는 것이 가장 이상적이고 안전한 투자라고 볼 수 있다. 만약 선도 아파트 청약에서 떨어졌거나 자금력이 부족해 매입에 실패했다면, 주변 단지도 유망하다. 입지가 비슷해 동반 상승 효과를 누릴 수 있다. 실제로 신길뉴타운의 ‘래미안에스티움’이 분양한 후 2017년 4월 입주할 때까지 길 건너 ‘한화꿈에그린(2008년 입주)’도 덩달아 집값이 올랐다.

선도 아파트 주변 단지라도 2010년 이후 입주해 비교적 신축인 아파트라야 동반 상승 효과를 기대할 수 있다. 최근 새 아파트 선호도가 너무 높아져 노후 단지는 선도 아파트와 가깝더라도 후광 효과를 못 볼 수 있어서다. 새 아파트의 경우 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높아 실제 투자금이 적다는 이점도 있다. 따라서 부동산 투자에 관심 있는 수요자라면 해당 지역 선도 아파트의 움직임을 챙겨볼 것을 추천한다.