임대차 계약서에 아무리 써놔도 안 먹히는 특약 3가지

[땅집고] “갱신 때 임대료를 5%까지만 올릴 수 있으니, 계약 기간을 1년으로 하는 특약을 걸어 1년마다 5%씩 올리면 되지 않나요?”

계약갱신청구권과 전월세 상한제를 담은 주택임대차보호법이 시행되면서 일부 집주인 사이에 이런 말들이 나오고 있다. 전셋집 보증금을 시세보다 낮게 재계약해야 하다보니 나온 생각으로 보인다. 하지만 이는 주택임대차보호법과 ‘특약’의 의미를 잘못 이해한 데서 나온 위험한 발상이다. 땅집고는 부동산을 전문으로 하는 법무법인 ‘센트로’의 권재호 변호사의 도움을 받아 부동산 계약의 특약을 작성할 때 유의해야 할 점을 취재했다.

권 변호사에 따르면 특약이란 부동산 계약시 본 계약 외에 주된 계약의 내용을 보완하기 위해 부가하는 특별한 약정을 말한다. 특정 상황에서는 집주인 혹은 임차인이 자신의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있다. 하지만 권 변호사는 “임대차 계약서의 특약이 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력을 잃는다”고 말했다. 특히 주택임대차보호법이 세입자를 위해 만들어진 만큼 임차인에게 불리한 약정일 경우 효력을 인정받을 수 없다는 점에 주의해야 한다. 효력없는 특약은 어떤 것이 있고, 알아두면 좋은 특약은 무엇인지 살펴보자.

■ ‘주택임대차보호법’의 보호 범위 넘어서면 무효

효력을 인정받기 어려운 특약의 대표적인 경우는 다음 세 가지가 있다.

① 세입자는 1년 뒤 퇴거한다”

임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 하거나, 특약에 “세입자는 1년 뒤 퇴거한다”고 써놓은 경우가 대표적이다. 주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 거주기간은 2년이다. 주택임대차보호법 제 4조에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 계약 기간은 그 기간을 2년으로 본다. 올해 개정된 임대차 보호법에서는 이 내용이 더욱 강화됐다. 이번에 바뀐 법에선 임차인이 기본 임차존속기간인 2년에 더해 1회 갱신을 요구하면 2년 더 거주할 수 있다. 한 번 임대차 계약을 맺으면 임차인이 원할 경우 총 4년간 거주할 수 있게된 셈이다.

따라서 집주인이 특약 사항에 “1년만 거주하라”고 적어놓아도 세입자에게 1년 뒤 강제 퇴거를 요구할 수 없다. 반면 임차인이 계약서에 1년으로 써 놓았다면, 1년만 나가고 살면 나가면 그만이다.

②“세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다”

위와 같은 특약도 아무런 효력이 없다. 세입자가 2달치 이상의 월세를 연체한 경우 계약 해지를 통보할 수는 있지만, 세입자의 짐을 함부로 처분하거나 세입자를 강제로 집에서 내 보낼 수 없다. 집주인이 마음대로 세입자 집에 들어가 짐에 손을 대는 경우 주거 침입죄, 손괴죄에 해당될 수 있다. 집주인이 세입자를 강제로 퇴거시키려면 명도소송을 통해 진행해야 한다.

③보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다”

특약에 이런 내용을 넣었고, 주변 전·월세 시세가 단기간에 아무리 급등했어도 집주인이 맘대로 올릴 수 없다. 주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액할 수 있다고 규정했다. 그것도 임차인이 동의할 경우에만 가능하다는 것이 국토부의 유권해석이다. 임차인이 5% 증액에 동의하지 않을 경우, 집주인은 임차주택에 대한 조세·공과금 증감, 경제사정 변동 등 임대료를 올려야 하는 이유를 증명해야 증액 청구가 가능하다. 따라서 특약으로 이런 내용을 넣어 봐야 효력이 없고, 임대차 보호법에 나온 한도 내에서 증액할 수 있다.

■ 특약은 어떻게 작성하는 것이 유리할까?

① 임대인에게 유리한 특약

법의 테두리 안에서 임대인(집주인)이 내세울 수 있을 만한 유리한 특약 사항으로는 ▲‘임차인은 주택의 기본 시설을 훼손하면 원상복구한다’ ▲‘반려동물을 기르지 않는다’ ▲‘임차인이 계약만기 전 퇴거하면 새 임차인의 중개료를 부담한다’ ▲‘임차인이 특별한 사유 없이 임대료 연체 시 법정 이자를 가산해 지급한다’ 등을 꼽을 수 있다. 위와 같은 내용의 특약은 주택 시설물 훼손, 임대료 연체와 공실에 대비하는 내용으로 효력을 인정 받을 가능성이 높다. 임대인 입장에서 필요한 경우 특약으로 반드시 넣는 것을 추천한다.

② 임차인에게 유리한 특약

임차인에게 유리한 특약도 있다. ▲ ‘임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다’ ▲ ‘임차인이 주택에 입주할 때까지 해당 주택에 대해 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다’ ▲ ‘입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 직접 처리한다’ ▲ ‘입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 책임진다’ 등의 특약은 효력이 있다. 부동산 전월세 사기를 예방하고 입주할 때 드는 비용을 줄일 수 있으며 하자 분쟁 등을 예방할 수 있다.

권재호 변호사는 “효력이 있는 특약이라고 해도 경우에 따라 소송으로 이어질 수 있지만, 임차인의 경우 특약을 걸어 놓아야 소송에서 유리한 경우가 있다”며 “조금이라도 필요하다는 생각이 들 경우 임차인은 ‘밑져야 본전’이란 생각으로 특약을 적어 놓는 것도 방법”이라고 말했다./김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com