1500만원으로 전원주택 부지 108평 낙찰, 비결은…

최근 경매 열기가 뜨겁다. 각종 규제를 피하고 적은 돈으로 알짜 부동산을 살 수 있는 거의 유일한 재테크 수단이기 때문이다. 땅집고와 멀티캠퍼스는 20년 넘게 실전 경매에 잔뼈가 굵은 이영진 이웰에셋 대표와 함께 오는 11월 24일부터 국내 최초로 온·오프라인을 결합한 부동산 실전 경매 강좌를 개설한다. 강의에 앞서 이 대표로부터 실전 성공 사례를 7회에 걸쳐 미리 들어봤다.

[슬기로운 경매 생활] ⑦ 여주 전원주택 부지 108평 경매로 4999만원에 구입

[땅집고] 서울에서 직장을 다니다 은퇴한 L씨. 경매로 저렴한 전원주택 부지를 찾고 있었다. 은퇴 후 서울 근교에서 전원 생활하는 게 오랜 꿈이었기 때문이다. 2018년 5월 경매 신청된 경기도 여주시 점봉동의 360㎡(108.9평) 임야를 발견했다. 이 지역이 다소 낯설었던 L씨는 현장을 직접 둘러보기로 했다.

땅은 영동고속도로 IC에서 차로 5분 정도 거리에 있었다. 주변은 전·답, 임야로 둘러싸여 조용한 분위기가 마음에 들었다. 부지 남쪽 야산 너머로는 대규모 전원주택 마을이 조성 중이었다. 알고 보니 주변이 전원주택 수요가 많은 지역이었다. 도심 접근성이 좋고 고즈넉한 전원생활도 가능한 지역으로 판단됐다. 멀지 않은 곳에 지역 주민과 관광객이 많이 찾는 유명 카페 ‘카페우즈’도 있었다.

L씨처럼 경매로 전원주택 부지나 전원주택을 살 때는 도로 지분을 포함한 물건을 낙찰받는 것이 좋다. 도로 지분이 없다면 건축허가가 나지 않기 때문이다. 물론 해당 토지가 기존 도로와 접해 있다면 도로 지분을 포함할 필요는 없다. 새로 조성한 전원주택 단지를 보면 단지 내 도로를 내게 되어 있는데, 이 도로 지분도 개별 필지에 포함해서 분양·매매하는 경우가 일반적이다. L씨가 관심을 가진 점봉동 임야는 전체 360㎡ 중 도로가 37㎡(11.19평) 포함돼 있었다. 토지에 건물이나 지장물(支障物·시설물·창고·농작물·수목 등)이 없어 명도 부담도 전혀 없었다. 한마디로 경매로 사기에는 안성맞춤인 땅이었던 것.

입찰하기로 결심한 L씨는 권리분석에 들어갔다. 등기부등본상 권리관계는 근저당 1건, 근저당권자와 동일 채권자 명의의 지상권 1건 등이 설정돼 있었다. 모두 경매로 소멸하기 때문에 매수인이 인수할 권리는 없었다.

이 임야 최저경매가는 3483만원. 두 번 유찰돼 최초 감정평가액(7108만원)의 49%까지 낮아진 상태였다. 등기부등본을 보면 실거래는 ▲2006년 6600만원 ▲2007년 6900만원 등에 이뤄졌다. L씨는 마지막 거래가 11년 전인 것을 감안하면 땅이 저평가됐다고 판단했다. 입찰일인 2019년 6월 L씨는 가장 높은 4999만원을 써내 경쟁자 4명을 제치고 낙찰받을 수 있었다. 총 취득가액은 취득세와 등기비용 등을 포함해 5400만원이 들었다. 이 중 L씨의 실제 투자금액은 1500만원뿐이다. 땅을 담보로 3900만원을 대출받아 자금을 마련했기 때문이다.

현지 공인중개사들에 따르면 1년 6개월이 지난 지금 이 땅의 시세는 3.3㎡(1평)당 100만~120만원 선이다. L씨가 이 땅을 평당 45만원 정도에 낙찰받았으니 땅값이 최대 2.6배 정도 오른 것. 이영진 이웰에셋 대표는 “현재 L씨는 토지를 되팔아 시세차익을 챙길지, 아니면 컨테이너 하우스를 지을지 고민하고 있다”면서 “도로 지분을 끼고 있는 쓸만한 땅을 낙찰받아 지가 상승 효과를 누린 성공적인 경매 사례”라고 했다.

이 대표는 오는 11월 24일부터 땅집고와 멀티캠퍼스가 여는 ‘슬기로운 부동산 생활-경매 편’ 강의에 멘토로 참여, 20년 동안 현장에서 쌓아온 경매 노하우를 공개한다. 총 12회에 걸쳐 관심 물건 선정 요령부터 권리 분석, 배당 실무, 임대차 관계 분석, 적정 입찰가 산정 등을 실전 사례를 통해 알기 쉽게 설명한다. 멀티캠퍼스 홈페이지에서 신청하면 된다. 상담 신청은 구글 독스를 이용하면 된다. 1544-9001.