입력 : 2020.11.20 17:57
[땅집고] “보유세 부담이 두렵다고 가장 비싼 아파트를 무턱대로 팔아버리면 땅을 치고 후회할 수도 있습니다.”
정부가 양도소득세와 종합부동산세 세율을 대폭 올린데 이어 공시가격도 시세에 맞게 현실화하기로 하면서 다주택자들이 진퇴양난에 빠졌다. 한마디로 집을 팔기도, 보유하기도 힘든 상황이다.
정부가 양도소득세와 종합부동산세 세율을 대폭 올린데 이어 공시가격도 시세에 맞게 현실화하기로 하면서 다주택자들이 진퇴양난에 빠졌다. 한마디로 집을 팔기도, 보유하기도 힘든 상황이다.
국내 부동산 세금 최고 전문가로 꼽히는 유찬영 세무사(땅집고 택스클럽 센터장)는 “다주택자는 양도세율이 대폭 올라 집을 팔아 세금을 내고 나면 자칫 재산 가치가 반토막 날 수 있다”고 했다.
문제는 비싼 집을 계속 보유하면 재산세와 종합부동산세 부담이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 것. 이전까지 법인을 세워 집을 양도하는 방안이 절세 대책으로 인기를 끌었지만 이젠 법인도 규제 대상이다. 지금까지 활용했던 선택지가 사라진 다주택자는 어떤 전략을 세워야 할까.
조선일보와 땅집고가 오는 12월 7·9·10일 각각 서울·부산·대구 등 3곳을 돌면서 개최할 ‘다주택자 절세 전략과 성공적 증여 방안’에 강사로 나설 유 세무사를 미리 만나 현 상황을 타개할 수 있는 3대 절세 전략에 대해 소개한다.
■ “시세차익 적은 주택부터 팔아라”
유 세무사는 “보유세를 피하려다가 양도세 폭탄을 맞으면 재산가치가 크게 줄어들 수 있다”고 지적했다.
그는 서울 서초구 반포동에 시세 31억원짜리 아파트를 보유하고, 수도권에 저가 주택 2채를 가진 3주택자 A씨의 경우를 예로 들었다. A씨는 내년에 재산세와 종합부동산세를 합쳐 보유세로 1억2000여만원을 내야 한다. 세 부담을 덜기 위해 가장 비싼 반포동 아파트부터 처분하면 방법을 고민하고 있다.
문제는 비싼 집을 계속 보유하면 재산세와 종합부동산세 부담이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 것. 이전까지 법인을 세워 집을 양도하는 방안이 절세 대책으로 인기를 끌었지만 이젠 법인도 규제 대상이다. 지금까지 활용했던 선택지가 사라진 다주택자는 어떤 전략을 세워야 할까.
조선일보와 땅집고가 오는 12월 7·9·10일 각각 서울·부산·대구 등 3곳을 돌면서 개최할 ‘다주택자 절세 전략과 성공적 증여 방안’에 강사로 나설 유 세무사를 미리 만나 현 상황을 타개할 수 있는 3대 절세 전략에 대해 소개한다.
■ “시세차익 적은 주택부터 팔아라”
유 세무사는 “보유세를 피하려다가 양도세 폭탄을 맞으면 재산가치가 크게 줄어들 수 있다”고 지적했다.
그는 서울 서초구 반포동에 시세 31억원짜리 아파트를 보유하고, 수도권에 저가 주택 2채를 가진 3주택자 A씨의 경우를 예로 들었다. A씨는 내년에 재산세와 종합부동산세를 합쳐 보유세로 1억2000여만원을 내야 한다. 세 부담을 덜기 위해 가장 비싼 반포동 아파트부터 처분하면 방법을 고민하고 있다.
A씨는 반포동 아파트를 4억원에 샀다. 현재 시세차익만 27억원으로 양도세는 18억원(양도세율 68.2% 적용·지방세 포함)이다. 양도세를 내고 나면 A씨 손에 남는 돈은 13억원. 이 집을 15억원에 전세 놓았는데, 집을 팔면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다. 결국 31억원짜리 집을 팔아도 오히려 돌려줘야 할 전세금 2억원이 모자라는 상황이다.
유 세무사는 “다주택자의 경우 먼저 파는 주택에 대해 높은 양도세율을 적용하기 때문에 주택 가격이나 보유기간보다 시세차익이 적은 집부터 처분하는 것이 좋다”면서 “보유기간이 오래된 고가 주택으로서 양도차익이 크다면 끝까지 남겨서 1가구1주택 비과세 혜택을 받아야 한다”고 말했다.
■ “3주택자라면 저가 주택 1채 법인에 넘겨라”
예전엔 다주택자들이 주택을 법인에 양도하는 것이 절세 요령 중 하나로 꼽혔다. 하지만 지난 8월 이후 법인에 대한 규제가 강화되면서 이 방법도 가로막히게 됐다.
하지만 아예 방법이 없는 것은 아니다. 특히 3주택자라면 저렴한 주택 1채를 법인에 양도하는 방안을 고려해볼 만하다.
정부는 내년부터 집을 3채 이상 소유한 경우 과세표준의 합계가 12억원을 넘기면 1채 당 종부세율을 3.6%씩 적용할 예정이다. 법 개정 전엔 1.8%였다. 세율이 2배 가량 상승한 셈이다.
따라서 주택 수가 많을수록 다주택자 세 부담도 커진다. 만약 3주택자가 보유한 주택 중 가장 저렴한 1채를 법인에 넘기면 어떨까. 법인에 한 채를 양도하면 2주택자가 되고, 한 채당 세율이 1.6%로 크게 줄어든다. 물론 법인에 넘긴 주택 1채는 종부세율 3%, 취득세율 12%가 부과된다. 하지만 저가 주택을 법인에 넘기면 세 부담이 크지 않아 절세에 도움이 된다.
■ “가족에게 3억 범위에서 저가 양도해라”
가족끼리 증여는 지금으로선 다주택자들이 선택할 수 있는 최선의 절세 방법으로 거론된다. 그런데, 가족에게 주택을 증여가 아니라 저렴하게 파는 가족간 양도 역시 절세 효과가 있다. 세법에 따르면 친족끼리 10억원 넘는 집을 거래할 때 시가보다 3억원 낮게 팔아도 증여세를 물리지 않는다. 예를 들어 시가 15억원 주택을 12억원에 자녀에게 양도해도 3억원 싸게 팔았다는 이유로 증여세를 부과하지 않는다는 것이다.
유 세무사는 “증여나 가족간 양도 역시 세 부담이 아예 없는 것은 아니지만 현재 가격으로 미래의 가치 상승분을 가족에게 미리 넘겨주는 것이어서 증여나 양도 자체만으로도 절세 효과가 있다고 봐야 한다”고 했다.