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"수중에 딱 1억…서울 단독주택 낙찰받아 1억 벌었어요"

    입력 : 2020.11.20 04:52

    최근 경매 열기가 뜨겁다. 각종 규제를 피하고 적은 돈으로 알짜 부동산을 살 수 있는 거의 유일한 재테크 수단이기 때문이다. 땅집고와 멀티캠퍼스는 20년 넘게 실전 경매에 잔뼈가 굵은 이영진 이웰에셋 대표와 함께 오는 11월 24일부터 국내 최초로 온·오프라인을 결합한 부동산 실전 경매 강좌를 개설한다. 강의에 앞서 이 대표로부터 실전 성공 사례를 총 8회에 걸쳐 미리 들어봤다.

    [슬기로운 경매 생활] ⑥ 서울 중랑구 상봉동 단독주택 2억1178만원에 낙찰
    [땅집고] 서울 중랑구 상봉동 단독주택 경매 개요. /이지은 기자

    [땅집고] 부모님 집에서 살던 P씨. 분가할 때가 됐다고 보고 서울 아파트 시세를 알아봤지만, 집값이 너무 비싸 서울 아파트를 사는 것은 포기했다. 대신 비교적 가격이 저렴한 다세대주택이나 연립주택을 경매로 사는 것을 고려해 보기로 했다. 하지만 경매로 빌라를 낙찰받는 것도 쉽지 않았다. 괜찮아 보이는 서울 빌라가 경매에 나올 때마다 입찰에 도전했으나 경쟁에서 밀려 번번이 실패했다.
    [땅집고] 경매로 나온 상봉동 단독주택. 자동차 하나가 겨우 지나다니는 좁은 이면도로를 끼고 지어진 집이었다. /이웰에셋

    그러던 중 2012년 7월 경매 신청된 중랑구 상봉동 단독주택(토지 94.2㎡· 건물 69.12㎡)을 발견했다. 1971년 5월 준공한 낡은 단층집이었다. P씨가 직접 현장을 찾아본 결과 주택은 자동차 한 대가 겨우 지나갈 수 있을 정도로 좁은 이면도로를 끼고 있었다. 주택 상품성 자체는 매우 낮아보였다.

    그럼에도 P씨는 이 주택 경매에 입찰해보기로 했다. 그동안 빌라 경매에 수 차례 떨어져 심적으로 지친 상태라, 이런 주택이라면 별다른 경쟁 없이 낙찰받을 수 있을 것이라고 판단했기 때문이다. 노후 주택이긴 하지만 방 3개를 포함해 네 식구가 같이 살기에는 적합한 규모인 점, 지하철 7호선 상봉역과 경춘선 중랑역까지 걸어서 각각 10분 정도 걸리는 역세권인 점은 나쁘지 않다는 생각이 들었다. 마침 등기부등본상 권리관계는 근저당 2건만 설정돼, 모두 경매로 소멸하기 때문에 매수인이 인수할 권리가 없는 ‘깨끗한 물건’이었다.
    [땅집고] 서울 중랑구 상봉동 단독주택 위치. /네이버 지도

    이 단독주택 감정평가액은 2억8812만원. 2회 유찰돼 최저경매가는 이 금액의 64%인 1억8440만원까지 내려와 있었다. 입찰일인 2013년 2월 P씨는 가장 높은 2억1178만원을 써내 낙찰받을 수 있었다. 취득세와 명도비를 포함한 총 취득가액은 2억2000만원 정도. 이 중 P씨의 실제 투자금액은 1억원에 그친다. 낙찰받은 주택을 담보로 잡고 1억2000만원을 대출받아 자금을 마련했기 때문이다.

    다만 P씨의 자금 전략은 현재 적용하기는 어려울 수 있다. 당시 주택을 경매로 살 경우 사업자대출을 이용하면 낙찰가의 70%까지 대출을 받을 수 있었기에 가능한 일이라서다. 이번 정부 들어서는 대출한도가 확 줄어든 점을 감안해야 한다. 투기과열지구에서 무주택 또는 실수요자가 9억원 이하 주택을 살 때 최대 50%까지만 대출이 나온다. 9억 초과~15억 미만 주택은 한도가 더 낮고, 15억 초과 주택은 대출이 전혀 나오지 않는다.
    [땅집고] P씨는 낙찰받은 단독주택을 담보로 대출 1억2000만원을 받아 경매대금을 충당할 수 있었다. /이지은 기자

    같은 해 4월 대금을 납부한 P씨는 임차인 명도 작업을 시작했다. 대항력 없는 임차인이라 협의를 통해 3개월 만에 명도를 마칠 수 있었다. 그 뒤 집을 대수선하기로 했다. 거실·침실·화장실·부엌 내부 인테리어는 물론이고, 현관 출입문과 창호 등도 아파트 못지 않은 수준으로 뜯어고쳤다. 대수선 비용으로는 4000만원이 들었다.

    P씨가 이 주택을 보유한 기간은 실거주 2년을 포함해 총 3년. 그는 2016년 상반기 이 주택을 3억8000만원에 매각해 양도차익 1억2000만원을 손에 쥘 수 있었다. 1주택자라 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 이영진 이웰에셋 대표는 “낡은 집을 경매로 싸게 낙찰받아 취향대로 리모델링해 내 집 마련도 하고, 추후 매각해 차익도 챙긴 현명한 사례”라고 했다.

    이 대표는 오는 11월 24일부터 땅집고와 멀티캠퍼스가 여는 ‘슬기로운 부동산 생활-경매 편’ 강의에 멘토로 참여, 20년 동안 현장에서 쌓아온 경매 노하우를 공개한다. 총 12회에 걸쳐 관심 물건 선정 요령부터 권리 분석, 배당 실무, 임대차 관계 분석, 적정 입찰가 산정 등을 실전 사례를 통해 알기 쉽게 설명한다. 선착순 30명 모집하며, 멀티캠퍼스 홈페이지에서 신청하면 된다. 상담 신청은 구글 독스를 이용하면 된다. 문의는 1544-9001./이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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