[전세 대책] 최장 6년·시세 90% 보증금 '공공전세' 도입

[땅집고] 19일 국토교통부가 최근 전세난에 대응하기 위해 ‘서민·중산층 주거안정 지원 방안’을 발표했다. 앞으로 2년 동안 전국에 전세 위주 공공임대주택 11만4100가구를 공급하겠다는 방침이다. 이번 대책에는 ‘공공전세’ 주택 제도를 도입하고, 현재 3개월 이상 공실로 남겨져 있는 임대주택들 소득 기준을 없애 무주택자들에게 공급하는 안 등을 포함한다.

하지만 최근 전세대란은 아파트 시장에서 벌어지고 있는 현상인데, 이번에 정부가 추가로 공급한다는 공공임대주택 물량 대부분이 다세대주택이나 원룸 등 빌라 위주라 ‘수급 불일치’ 대책이 아니냐는 지적이 나온다. 결국 수요자들의 아파트 공급 갈증을 잠재우기 어려워 이번 대책을 전세난이 해소될지에 대한 의문이 나온다.

■최장 6년간 시세 90% 보증금에 살 수 있는 ‘공공전세’ 도입

먼저 국토부는 ‘공공전세’ 제도를 도입, 2022년까지 전국에 공공전세주택 1만8000가구를 공급할 계획이다. 이 중 수도권 물량은 서울 5000가구를 포함해 1만3000가구다. 기존 매입임대나 공공지원민간임대주택 등은 월세 형태로 공급해왔는데, 앞으로는 전세로 공급한다는 것이다.

공공전세는 소득 기준 없이 무주택 실수요자를 대상으로 추첨제 공급한다. 기본 4년 거주며, 여기에 2년을 추가로 거주할 수 있다. 보증금은 시세의 90% 이하다. 그동안 주택 최대 매입단가는 3억원이었다. 하지만 공공전세의 경우 ▲서울 6억원 ▲수도권 4억원 ▲지방 3억5000만원까지 높인다.

한국토지주택공사(LH)와 민간 건설사가 사전 약정을 체결한 뒤 매입 약정방식으로 다세대·오피스텔 등 물량을 확보하면서 기존 주택을 사들이는 매입형 공공주택도 공급한다. 매입약정으로는 2022년까지 전국에 신축 공공임대 4만4000가구를 공급할 예정이다. 수도권 3만3000가구 중 서울 물량이 2만 가구다. 입주자 선택에 따라 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있는 전세형으로 공급하며, 30평대 중형(60~85㎡) 주택도 확보할 예정이다.

다만 전문가들 사이에선 매입형 임대주택 공급량을 늘린다고 해서 전세난을 해소하긴 어려울 것이라는 지적이 나온다. 결국 시장에 있는 주택 총량은 동일하기 때문에, 전세 물량을 들리는 효과는 미미할 것이라는 설명이다. 또 매입임대를 노리고 대학가 원룸촌 등 기존 빌라들 가격이 오를 수 있을 것이란 우려도 나온다.

■3개월 이상 공실인 공공임대주택, 소득 상관없이 무주택자라면 입주하도록

국토부는 현재 공실로 남아 있는 공공임대주택 물량도 풀기로 했다. 현재 공공임대는 6개월 동안 입주자가 없으면 공실로 분류한다. 앞으로는 공실 기준을 3개월로 단축한다. 이 같은 공공임대주택을 소득·자산 기준 없이 입주 희망자에게 공급해 전세난을 해소한다는 방침이다.

이달 기준 전국 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 3만9100가구다. 이 중 수도권이 1만6000가구, 서울이 4900가구다. 서울에선 ▲강남구 198가구 ▲송파구 263가구 ▲강동구 356가구가 3개월 이상 비어 있는 것으로 나타났다. 그 동안 강남권 공공임대주택은 임대료 수준이 비교적 높은 탓에 소득·자산 기준을 충족하면서도 월세를 충당할 입주자를 찾지 못했다. 국토부는 올해 연말까지 이 같은 공실 주택들을 전세로 전환해, 무주택자라면 누구나 입주할 수 있도록 할 예정이다.

매입임대의 경우 일반·신혼·청년 등 유형을 구분 없이 입주자를 모집한다. 경쟁이 발생하는 경우에만 소득 수준을 따져 저소득자 먼저 입주하는 식이다. 4년 거주가 기본이며, 이후에도 기존 입주 기준을 만족하는 대기자가 없다면 추가로 2년을 더 살 수 있도록 한다.

하지만 역시 ‘공실일 정도로 인기가 없는 주택을 소득 기준을 높여 공급하는 것이 전세난 대책에 효과가 있겠느냐’는 지적이 나온다. 저소득자를 대상으로 하는 공공임대주택 취지가 손상된다는 비판도 있다.

■빈 상가·호텔도 리모델링해 공공임대주택으로

이번 대책에는 빈 상가나 오피스, 호텔 등 숙박시설 등을 리모델링해 주택으로 만든 뒤 공공임대로 공급하는 방안도 담겼다. LH 등이 빈 건물을 구입해 주택으로 개조하는 ‘공공주도형’ 사업과, 민간업자가 계약을 맺고 건물을 리모델링한 뒤 LH 등에 매각하는 ‘민간참여형’ 두 개 유형으로 나뉜다. 이 같은 방법으로 2022년까지 전국에 1만3000가구를 공급한다. 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있는 전세형 임대다.

이미 지어진 건물 뿐 아니라 현재 건설 중인 건물도 용도전환 및 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 또 최근 코로나19 영향으로 영업난에 처한 호텔도 인수해 임대주택으로 전환할 수 있도록 제도 개선을 추진한다. 현재 관광호텔은 주거용보다 높은 용적률을 적용받는다. 따라서 호텔을 주거용으로 전환하면 그만큼 초과 용적률을 깎아내야 한다. 국토부는 공공주택특별법을 개정해, 주거용 용적률보다 기존 용적률이 높은 건물도 활용할 수 있도록 특례를 마련한다는 방침이다.

하지만 이미 호텔을 리모델링해 임대주택으로 공급했다가 실패한 전례가 있어 대책 실효성에 대한 의문이 제기된다. 서울 종로구 숭인동 ‘베니키아 호텔’을 지난해 12월 청년주택으로 전환, 입주자를 모집했지만 당첨자의 90%가 입주를 포기하는 일이 발생한 바 있다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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