'되면, 노난다' 60여곳이 군침…공공재개발, 유망 지역은

[땅집고] 정부가 제안한 서울 공공재개발 정비사업 시범 사업지 공모에 예상보다 많은 60여곳이 몰렸다. 동작구 흑석 2구역, 성북구 성북 1구역, 영등포구 양평 14구역 등 추진위원회 구성 단계에 있는 곳을 비롯해 용산구 한남 1구역 등 과거 뉴타운에서 해제된 곳도 대거 신청했다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공 시행자가 참여해 용적률 상향, 인허가 간소화, 분양가 상한제 적용 제외 등 각종 인센티브를 준다. 대신 조합원 몫을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대나 공공지원민간임대, 지분형 주택 등으로 공급해야 한다. 공공재개발 사업지로 확정되면 개발 시간과 리스크를 줄일 수 있는 만큼 투자자 입장에서도 어느 곳이 선정될지에 관심이 모인다.

■ 저층 주거지 많으면 불리…“용적률 혜택 실현 가능해야”

공공재개발 시범사업지로 선정되려면 다양한 평가 기준을 통과해야 한다. 시범사업 후보지는 국토부·서울시 합동 ‘후보지 선정위원회’에서 ▲사업 추진 가능성 ▲정비의 시급성 ▲기대효과 등을 종합적으로 고려해 다음달 최종 선정한다. 업계에서는 10여곳을 선정할 것이란 전망이 우세하지만 정확한 선정 규모는 미정이다.

60곳 가운데 서울시 기준에 맞지 않는 일부 지역은 탈락할 가능성이 높다. 당장 도시재생사업, 관리형 주거환경사업 등 대체 사업이 추진 중이거나 도시관리·역사문화보존 등을 위해 관리가 필요한 지역은 검토 대상에서 제외하기로 했다. 종로구 창신동과 숭인1동, 용산구 서계동의 경우 도시재생지구로 지정돼 반려될 가능성이 높다.

서울시 관계자는 “공공재개발 사업지에 주어지는 용적률 혜택(법적상한의 최대 120%)을 충분히 실현할 수 있느냐가 중요한 기준이 될 것”이라고 말했다. 예컨대 고도제한이 걸린 곳, 이미 기존 법적 상한 용적률이 높은 사업지는 선정이 어려울 수 있다. 그는 또 “주변에 저층 주거지가 많은 곳의 경우 다른 재개발 사업지와의 형평성을 고려해야 하기 때문에 무조건 높은 용적률 혜택을 줄 수는 없을 것”이라고 했다.

이를 감안하면 고도제한이 있는 남산과 북한산 주변도 선정대상에서 빠질 가능성이 있다. 용산구 한남1구역, 청파동1가, 강북구 강북5구역, 번동148일대 등이 해당된다. 저층 주거지가 많은 은평구와 불광동 일대 사업지도 일조권 침해 등의 문제로 선정이 어려울 수 있다. 기존 법적 상한 용적률이 높은 흑석2구역(500%), 양평14구역(400%) 등은 공공재개발로 진행할 때 용적률을 실현할 수 있을지 불투명한 곳들이다.

■ 주민동의율 높은 곳이 선정 가능성 높아

설령 공공재개발 사업지로 선정되더라도 향후 남은 절차가 많다. 특히 공공 시행자를 지정하는 단계에서도 주민 동의가 필요해 동의율은 사업 추진에 중요한 변수로 작용할 전망이다. 단독 시행의 경우 3분의2 이상, 공동시행의 경우 2분의1 이상 주민들이 동의해야 추진이 확정된다.

이미 추진위가 구성된 사업지는 진행 단계도 상대적으로 빠를 뿐 아니라 주민 동의율도 대체로 높아 공모에서 유리할 것으로 보인다. 땅집고 확인 결과 추진위원회가 결성된 동작구 흑석2구역, 성북구 성북1구역, 영등포구 양평14구역은 이미 높은 주민 동의율을 확보했다. 흑석2구역이 14%, 성북1구역은 76%, 양평14구역은 75%다. 이진식 흑석2구역 추진위 대표는 “신청서상 동의율은 14%로 낮지만 공공재개발 참여 의사를 자체 조사한 결과, 전체 토지 소유자(300명)의 절반이 넘는 158명이 동의했다”고 했다

뉴타운 해제 구역인 장위9구역(68%), 장위12구역(60%), 한남1구역(60%), 원효로1가(56%) 등이 동의율 50%를 넘는다.

■ 첫 후보지 12월 발표…지분 쪼개기 빌라 투자 조심

첫 후보지는 12월쯤 윤곽이 나올 전망이다. 그러나 후보지가 발표되더라도 묻지마 투자는 경계해야 한다. 특히 해당 사업지에 투자하려는 건물이 ‘지분 쪼개기’ 빌라인지 여부를 잘 살펴야 한다. ‘지분 쪼개기’란 단독주택을 다세대주택으로 전환하는 등의 방법으로 한 건물에 소유자가 여러 명인 빌라다. 재개발 지역에서 조합원 분양 권리산정일 이후에 지분 쪼개기를 통해 늘어난 분양 대상자는 새 아파트를 받을 수 없다.

국토교통부는 투기방지를 위해 필요한 경우 지분 쪼개기 주택의 조합원 분양 권리산정일을 ‘공모 공고일’로 지정한다고 밝혔다. 따라서 9월21일 이후 공공재개발 사업지에서 지분쪼개기 빌라를 구입하면 조합원 입주권을 받을 수 없게 될 가능성이 높다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com