임대수익률도 점점 추락…오피스텔의 암울한 미래?

[땅집고] 통계청에 따르면 2000년 전체 가구의 16.3%에 불과하던 1인 가구는 2010년 24.4%, 2019년 30.2%로 늘면서 우리나라의 주된 가구 형태로 자리잡았다. 하지만 1인 가구를 위한 소형 주택은 충분하지 않다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2015~2020년(10월) 약 5년간 전국 아파트 분양 물량은 179만1706가구(임대 제외)로, 이 중 전용 66㎡ 미만 소형 아파트는 2.1%(3만8300가구)에 불과했다.

이렇다보니 1인 가구를 위한 대체 주거수단으로 오피스텔이 주목받으면서 공급 물량도 해마다 늘었다. 연도별로 오피스텔 입주 물량을 보면 2009년 6860실에서 2013년 3만6325실, 2016년 5만4826실을 거쳐 2019년에는 8만9107실까지, 10년만에 13배로 늘었다. 올해 예상 입주물량도 7만6979실에 달한다.

그렇다면 오피스텔의 미래는 어떻게 될까. 전망은 극과 극으로 갈린다. 우선 지난 10년간 폭발적으로 늘어난 오피스텔이 공급 과잉으로 급격한 내리막을 걸을 것이란 시각이 있다. 이를 뒷받침하는 근거는 꾸준한 수익률 하락. 실제로 2010년 연 6.19%에 달했던 오피스텔 임대수익률은 2018년 4.93%로 첫 4%대에 진입한 뒤 꾸준히 감소세다.

하지만 정반대 견해도 있다. 1인 가구의 급격한 증가로 요약되는 인구 구조 변동은 거스를 수 없다는 것. 전체 가구 중 1인 가구 비중은 30%가 넘지만, 올해 오피스텔 입주 물량은 아파트 입주 물량의 2% 정도 밖에 안된다. 오피스텔 수익률이 떨어졌다고 해도 여전히 시중 금리에 비하면 2배 정도 높다.

■오피스텔 투자도 옥석 가려야

최근 오피스텔 규제 강화와 이른바 임대차 3법이 겹치면서 속칭 ‘깡통 오피스텔’이 나타나고 있다. 임대차 3법 시행으로 오피스텔 전세보증금은 급등하는 반면, 다주택자·임대사업자들이 오피스텔을 하나둘 내놓으면서 매매가격은 떨어지고 있기 때문이다. 실제로 온라인 부동산 중개사이트에 따르면 서울 관악구 신림동 ‘신림 큐브’ 16㎡ 매매 호가는 1억1500만~1억2000만원인데, 전세 호가는 이보다 높은 1억3000만~1억3800만원이다.

이는 오피스텔 시장이 변곡점에 왔다는 신호라는 분석도 나온다. 전세금이 결국엔 매매가격을 밀어올릴 수도 있다. 2010년 초반 아파트 시장에서 매매가격과 전세금 격차가 1억원 미만까지 좁혀진 이후 아파트 매매가격이 폭등했다. 반면 투자처로 매력이 떨어진 오피스텔 가격이 떨어지면서 매매가와 전세금이 비슷한 현재 수준이 고착화될 가능성도 제기된다.

공급 과잉 우려 속에서 ‘옥석 가리기’가 필요하다는 지적이 나온다. 앞으로 오피스텔도 아파트처럼 집값이 오를 만한 단지, 수요층이 탄탄한 단지를 골라야 한다는 것이다. 업계에선 되도록이면 ▲역세권 ▲오피스 밀집 지역 ▲대형 건설사 브랜드 ▲대단지 오피스텔을 골라야 매매가와 임대수익률을 보전할 가능성이 높다고 본다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “오피스텔 임대수익률이 전반적으로 하락세라고는 해도 중장기적으로 볼 때 물량이 감소하고 1인 가구 수요가 유입되면서 수익률이 더 떨어지기는 힘들다”며 “저금리 상황에 안정적인 임대수익을 노리는 수요자라면, 교통 환경이 우수하고 직장인 유동인구가 풍부한 수도권이나 광역시 신축 단지 중심으로 수익률이나 공실 현황을 점검해 본 후 투자에 나서는 것이 좋다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com