[대곡역 롯데캐슬 엘클라씨] 아무리 5개 노선 지난다지만…한참 먼 대곡역세권 수혜단지?

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 걸어서 20분거리 대곡역 떡하니 내세운 '대곡역 롯데캐슬 엘클라씨'

롯데건설이 경기 고양시 덕양구 토당동 251-12번지 일대에 ‘대곡역 롯데캐슬 엘클라씨(능곡연합재건축)’를 공급한다. 이 단지는 총 12개 동에 최고 29층, 총 834가구 규모다. 이중 254가구가 일반 분양으로 나온다. 전용 면적별로 주택형은 ▲59㎡ 42가구 ▲84㎡ 212가구로 구성된다. 이달 27일 특별공급을 시작으로, 28일 1순위 청약이 진행된다. 입주는 2022년 12월 예정이다.

건설사는 단지의 이름 앞에 ‘대곡역’을 붙일 만큼 이 단지가 대곡역과 관련이 있음을 강조하고 있다. 대곡역은 현재 지하철 3호선·경의중앙선이 지난다. 앞으로 경기 파주에서 강남 삼성역까지 이어지는 수도권 광역급행철도(GTX-A)와 고양선(고양시청~창릉신도시~새절), 서해선(대곡~소사 연장선) 등 3개 노선이 더 놓일 예정이다. 대곡역은 앞으로 전철만 5개가 지나는 경기 서북부의 핵심 전철역이 될 가능성이 높다.

■ 대곡역보다 능곡역이 더 가까운데…과연 대곡역세권 개발의 수혜지?

하지만 이 아파트는 대곡역 역세권 아파트는 아니다. 우선 이 아파트 단지는 대곡역과의 거리가 직선거리로 약 1km 이상 떨어져 있고, 걸어서 20분 정도 걸린다. 이런 점을 고려해 정확히 말하자면 대곡역세권 개발 수혜 아파트 단지는 맞지만, 대곡역세권 아파트는 아니다. 현재는 단지와 대곡역간 버스가 없지만, 아파트 단지가 완공되면 버스 노선이 생길 것으로 예상된다. 대곡역 외에도 경의중앙선 능곡역도 이용할 수 있다. 능곡역까지는 주택가 골목 사이로 걸어서 가면 13분 정도 걸린다. 다만 능곡역은 환승역이 아니고, 경의중앙선 급행 열차는 정차하지 않는다.

건설사는 ‘압도적인 생활 프리미엄’을 누릴 수 있다고 홍보하고 있다. 하지만 이 지역의 생활 인프라는 덕양구에서 화정동이나 행신동보다 낙후한 편이다. 주변에 노후한 주택가가 많고 건설사가 홍보한 백화점이나 마트, 관공서 등 편의시설은 단지에서는 약 2km 정도 떨어진 화정동이나 행신동에 몰려 있다. 자녀들이 배정받을 초등학교와 중학교는 능곡초·중고등학교로 아파트와 5분 거리로 가깝지만 화정과 행신동에 비하면 학군은 떨어진다는 평가를 받는다.

59㎡ 일반공급 물량 총 42가구 중 28가구(66%)가 5층 이하 저층에 있어 다소 아쉽다는 평가를 받는다. 남향 아파트를 선택하려면, 59㎡보다는 84㎡ 주택에 청약하는 것이 유리하다. 새 아파트인 만큼 아파트 내부 커뮤니티 시설은 비교적 잘 갖춰져 있다. 다이닝 카페, 피트니스 클럽, 골프연습장, 도서관, 어린이집 등이 있다.

■ 일반공급 물량 75% 가점제·생애최초 유형 포함…7년간 청약 당첨 불가

이 단지는 모든 주택형이 85㎡ 이하이기 때문에 가점으로 75%를, 추첨으로 25%를 선발한다. 따라서 청약가점이 높은 40~50대 무주택 세대주가 당첨에 유리하다. 특별공급 물량에 생애최초 유형이 포함된다. 소득 자격은 부부합산 월 소득이 도시근로자 월평균소득 130%(722만원)이하인 경우 지원할 수 있다.

신혼부부 특별공급 청약자 중 생애최초로 구입하는 경우 84㎡ 주택의 분양가가 6억원이 넘기 때문에 일부 주택은 부부합산 월 평균 소득140%(787만원)이하인 청약자도 지원할 수 있을 전망이다. 단 정부 규제에 따라 소유권이전등기시까지 전매가 제한되고, 당첨되면 향후 7년간 조정대상지역 및 투기과열지구 등 규제지역에 청약할 수 없는 점은 감안해야 한다.

■ 주변에 신도시 수두룩…새 아파트 프리미엄 얼마나 갈까?

지금은 단지 주변이 노후한 주택이 많지만, 이 단지를 포함한 주변 66만2208m² 지역이 ‘능곡뉴타운’ 개발이 한창 진행 중이다. 향후 아파트가 더 들어서면 이 일대는 약 9500가구 규모의 신도시로 재탄생할 예정이다. 이미 지난해 11월 능곡1구역에 분양한 ‘대곡역 두산위브’는 올해 5월 전매제한이 풀려 거래가 가능하다. 이 단지는 지난 9월 84㎡ 입주권이 8억6672만원(31층)에 거래돼 분양가(최고 6억원대)보다 2억원 정도 올랐다. 2022년 9월에 입주를 앞두고 있다.

하지만 일부 전문가들은 ‘롯데캐슬 엘클라씨’의 새 아파트 프리미엄이 계속될지 여부는 지켜봐야 한다고 조언했다. 이 단지는 뉴타운 구역 중에서도 대중 교통 여건이 부족해 다른 구역에 아파트가 들어설 때마다 경쟁력이 하락할 가능성도 있다. 또 약 3년 이후 덕양구에서는 서울이 더 가까운 곳에 창릉신도시도 입주한다. 고양 덕양구에는 이미 향동지구와 덕은지구, 원흥지구 등이 조성되고 있다.

건설업계 관계자는 “현재 서울에 청약이 전무하고, 새 아파트 내 집 마련 수요가 워낙 높기 때문에 청약 성적은 나쁘지 않을 것으로 예상한다”며 “하지만 향후 주변에 들어설 새 아파트만큼 경쟁력을 가질 수 있을지는 다소 미지수”라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com