입력 : 2020.10.14 04:25
[땅집고 입주단지 분석] 서울 강남구 개포동 ‘개포 래미안 포레스트’
지난달 28일 서울 강남구 개포동. 언주로(왕복 8차로)를 따라 구룡산을 향해 남쪽으로 걷다 보니 구룡터널 사거리에 닿기 직전 대로변에 대규모 아파트 단지가 보였다. 이달 29일부터 입주를 시작하는 ‘개포 래미안 포레스트’ 아파트다. 입주를 앞두고 조경과 도로 정비 등 마무리 작업이 한창이었다.
‘개포 래미안 포레스트’는 개포시영아파트를 재건축해 지하 3층~지상 최고 35층 31개동 총 2296가구 대단지로 탈바꿈했다. 단지 맞은 편에서는 개포주공1단지를 재건축하는 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’가 2024년 1월 입주를 목표로 공사 중이다. 개포지구단위계획에 따라 7개 재건축 단지가 모두 들어서면 총 4만1135가구 규모의 신도시급 주거지가 완성된다.
‘개포 래미안 포레스트’는 약 23만㎡에 달하는 달터공원을 끼고 있다. 대모산·구룡산·청계산 등에 둘러싸여 있어 숲 조망을 갖추고 있고, 조경이 전체 면적의 약 46%인 조경 특화설계를 적용했다. 아파트 이름에 ‘숲’을 뜻하는 ‘포레스트’가 들어간 것도 이런 영향이 있다. 하지만 같은 개포동 지구의 재건축 단지라고 해도 지하철 이용이 어렵다는 것이 단점으로 꼽힌다.
■ 단지 면적의 46%가 조경…“포레스트 이름값 하네”
단지 내부는 석가산 폭포와 바닥 분수 등 리조트를 연상시키는 야외 휴게시설이 곳곳에 보였다. 각종 커뮤니티 시설을 갖춘 것은 물론 조·중식 서비스도 제공한다. 식당 내부에 별도로 마련된 조리시설이 눈에 띄었다. 외부에서 음식을 조달하는 케이터링 방식의 기존 조식 서비스와 달리 이곳은 조리실에서 직접 요리한 음식을 제공하는 것이 특징이다.
최상층에는 복층형 스카이라운지가 있어 동·서·북쪽 3면의 조망을 볼 수 있다. 이용립 개포시영재건축1공구 총괄소장은 “커뮤니티 시설에는 지열과 태영열 에너지를 사용함으로써 관리비 절감 효과가 있다”고 설명했다. 각 가구는 100% 남향 배치해 일조량이 풍부하다. 주택 내부 자재도 고급화했다. 스페인산 대리석 타일로 거실 벽면을 마감했고, 주방에는 독일 명품 주방가구 브랜드 ‘포겐폴(Poggenpohl)’ 제품을 사용했다.
학군도 개포 래미안 포레스트의 강점이다. 특히 유치원 1곳과 어린이집이 2곳이 단지 내 설치돼 있고, 구룡초·포이초를 걸어서 5분 만에 통학할 수 있다. 뿐만 아니라 대중교통을 이용하면 구룡중·개포중·국립국악고·개포고·경기여고·숙명여고 등을 20분 이내 오갈 수 있다.
■지하철역까지 도보 20분, 위례과천선이 유일한 희망이지만…
‘개포 래미안 포레스트’의 가장 아쉬운 점은 교통이다. 개포시영 아파트를 재건축한 ‘개포 래미안 포레스트’는 개포지구에서도 전철역에서 가장 먼 단지로 손꼽힌다. 아파트에서 가장 가까운 지하철역은 3호선 매봉역과 수인분당선 구룡역이다. 단지에서 인근 지하철역까지 걸어가려면 20분 안팎이 걸린다. 서울 강남에서 보기 드문 ‘비(非)역세권 아파트’다. 매봉역에선 지하철 2호선·신분당선 강남역까지 7분, 구룡역에서 5호선 광화문역까지 35분 정도 걸린다.
개포동은 강남권 대규모 주거단지가 있지만, 전철 교통망이 크게 발달한 지역은 아니다. 개포지구 북쪽을 지나는 ‘수인분당선’이 거의 유일한 전철 노선인데, 지구의 남쪽에 자리잡은 단지에선 걸어서 가기에는 전철역이 제법 멀다. 개포동 일대 아파트 주민들은 ‘위례~과천선’ 개통을 학수고대 하고 있다. 하지만 실현 여부는 불확실하다.
현재 위례~과천선은 ‘제3차 국가철도망 구축계획’에 따라 8호선 복정역에서 4호선 경마공원역까지 계획됐고, 지난 5월 국토교통부가 경마공원역에서 과천지구 서남쪽에 있는 GTX-C 정부과천청사역까지 5㎞ 연장을 추진한다고 밝혔다. 개포동 주민들은 여기에 포이사거리역과 구룡초사거리역을 신설하고 구룡역을 거쳐 세곡동으로 가는 노선 변경안을 강력히 주장하고 있다. 국토부 철도투자개발과 땅집고와의 통화에서 “위례~과천선 사업 변경으로 아직 예비타당성조사도 통과하지 않은 상태로 구체적인 노선을 언급할 수 없는 단계”라고 말했다.
단지 사이 도로가 관통한다는 점도 단점으로 꼽힌다. 단지는 왕복 3차선 도로를 사이에 두고 북쪽의 A블록(1892가구)과 남쪽 B블록(404가구)으로 나뉘어 있다. 지구단위계획에 따라 폭 24m 도로가 단지를 관통하도록 했기 때문이다. 커뮤니티 시설과 주(主)문주 등은 규모가 더 큰 A블록 중심으로 구성된다. B블록의 경우 59㎡(이하 전용면적) 소형 면적대로만 이뤄졌고, 보행로에 다소 경사가 있다.
■3년 전 59㎡ 아파트 11억원 선 분양, 최근 시세 20억원 육박
‘개포 래미안 포레스트’는 약 3년 전인 2017년 9월 3.3㎡당 평균 4160만원에 분양했다. 59㎡ 기준 10억7100만원~11억2900만원 선이다. 일반 분양분이 208가구로 9%에 불과해 당시 59㎡ 주택형은 경쟁률이 234대1로 치열했다. 이 단지의 해당 주택형은 지난달 18억5000만원에 실거래됐다. 현재 같은 면적 매물이 19억~20억원 수준에 나와 있다.
다만 ‘개포 래미안 포레스트’ 역시 주택임대차보호법 등 규제 영향으로 전세 매물은 찾아 보기 힘들다. 59㎡ 기준 전세금은 평균 10억원대다. 하지만 임대 매물 가운데 전세는 20% 정도에 불과하며 반전세가 대부분이다. 김현수 개포포레스트공인중개사사무소 대표는 “현재 입주한 개포동 신축 아파트 가운데 가장 경사가 완만한 지대에 위치하고, 유치원부터 고등학교까지 연령대별 교육 시설을 모두 갖춘 만큼 풍부한 학군 수요가 시세를 뒷받침 할 것”이라고 말했다. /최윤정 땅집고 기자 choiyj90@naver.com