입력 : 2020.10.13 04:39
[GO부자에게 물어봐] 공동 소유 토지 처분, 상대 반대에 부닥쳤을 땐
[Question.]
자영업자 A씨. 은퇴하면 귀농할 계획으로 10년 전 지인과 공동명의로 경기도 소재 토지를 매입했다. 그런데 최근 이 땅을 팔아야 할 처지에 놓였다. 최근 코로나19 여파로 가게 운영이 어려워지면서 사업자금 마련이 필요해진 것. 그런데 공동소유자인 지인 B씨가 “주변 땅값이 오르고 있는데 왜 지금 파느냐”라며 A씨의 매도결정에 강력하게 반기를 들고 있다. A씨는 공동소유자의 동의 없이도 땅을 처분할 방법은 없는지 궁금해졌다.
[Answer.]
한 부동산을 2명 이상이 함께 보유하고 있는 경우가 종종 있다. A씨 사례처럼 지인과 공동으로 투자했거나, 형제들과 함께 증여·상속 받았거나, 배우자와 공동명의로 주택을 매입하는 등이다. 민법에서는 이처럼 여러 명이 공동 명의로 부동산을 소유하는 것을 ‘공유’라고 정의하고 있다.
타인과 부동산을 공동소유하면 보유세나 양도소득세 등 각종 세금을 아낄 수 있다. 이 같은 혜택을 노리고 공동투자에 나서는 수요도 많다. 하지만 추후 부동산 처분 여부나 시점을 두고 공동소유자와 의견이 갈리면서 각종 리스크를 겪을 수 있다는 점을 명심해야 한다.
먼저 공유자는 본인이 소유한 지분은 마음대로 처분할 수 있다. 해당 부동산에서 발생하는 각종 수익도 지분 비율만큼 가진다. 하지만 공유물 전체를 관리하는 데 대해서는 지분 과반수의 동의가 필요하다. 특히 부동산을 전체를 처분하거나 그 용도를 변경할 때라면 공유자 전원 동의를 받아야만 한다.
A씨 사례처럼 공동소유자와 부동산 처분 여부·시점에 대한 의견이 첨예하게 갈리는 경우 ‘공유물 분할’하면 된다. 쉽게 말해 각자 보유한 지분만큼 부동산을 쪼개서 갖는다는 얘기다. 하지만 이는 모든 공유자들이 합의해야만 가능한 일이다. 만약 전원 합의가 도저히 어려운 상황이라면 법원에 공유물 분할을 청구해볼 수 있다.
이때 부동산 취득 당시 ‘분할금지 특약’이 걸려 있다면 이 기간이 모두 지난 후에야 공유물 분할 청구할 수 있다. 분할금지 특약 기간은 최대 5년으로, 한 차례 연장할 수 있다. 따라서 공동으로 취득했다면 최대 10년까지 특약 설정할 수 있는 셈이다. 상속인이 유언으로 분할금지 특약을 내건 경우라면 최대 5년까지 가능하며 연장은 안 된다.
공유물 분할의 원칙은 현물 분할이다. 100평짜리 토지에 대해 2명이 지분 50%씩 보유하고 있다면, 각자 50평씩 나눠 가지면 된다는 의미다. 하지만 현실적으로 현물 분할에 대한 합의를 원만히 마치기란 어렵다. 토지 면적은 각각 50평으로 같더라도 도로를 끼고 있는 땅과 그렇지 않은 땅의 가치가 다르거나, 분할 후 가치가 현저히 줄어드는 경우라면 공동소유자들의 반발이 심할 수밖에 없기 때문이다.
이에 대법원은 현물 분할하지 않는 경우를 정하고 있다. ▲공유물의 위치·면적·이용 상황·사용 가치 등을 고려할 때 현물 분할이 곤란한 경우 ▲현물 분할 후 그 가치가 줄어들 경우 ▲분할 후 단독 소유하는 부동산 가치가 현저히 줄어드는 공유자가 한 명이라도 발생하는 경우 등이다. 이 같은 이유로 현물 분할할 수 없다는 결론이 난다면 법원은 공유물을 경매에 부친다. 공유자들은 경매 매각대금을 지분 비율대로 나눠 갖는다.
결론적으로 부동산을 공동소유할 경우 전체가 아닌 일부만 따로 떼어내 매각하는 것은 현실적으로 매우 어려운 일이다. 따라서 A씨의 경우 다른 공유자에게 지분을 넘기고 해당 가액만큼 배상을 받는 방식 등으로 처리하는 것이 가장 적합해 보인다. 공동소유자들과 끝내 의견차를 못하겠다면 최후의 수단으로 법원에 분할 청구를 해볼 수 있다. /글=고준석 동국대 겸임교수, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com