[래미안 리더스원] 호가는 평당 1억 찍었지만…'강남 대장' 꿰차기는 글쎄

[땅집고 입주단지 분석] 서초우성 1차 재건축한 '래미안 리더스원'

지난 14일 오후 지하철 분당선 강남역 5번 출구에서 나와 뱅뱅사거리 방면으로 향했다. 5분 정도 걸어 골목으로 들어가자, 지상 35층 아파트가 우뚝 솟아있었다. 서초우성 1차를 재건축해 이달 27일부터 입주를 시작하는 ‘래미안 리더스원’이다. 기존에 최고 15층 11개동, 786가구였던 이곳은 재건축을 통해 최고 35층 12개동,1317가구 대단지 아파트로 변신했다.

서초우성 1차는 1970년대 중반 준공한 서초우성2·3차, 무지개, 신동아 아파트와 함께 ‘서초동 독수리 오형제’로 불렀다. ‘서초동 독수리 오형제’는 순차적으로 재건축에 들어가 우성 2·3차는 각각 ‘래미안 에스티지S(2018년 입주)’와 ‘래미안 에스티지(2016년)’로 이미 입주를 마쳤다. 서초 우성1차가 ‘래미안 리더스원’으로 재건축됐고, 무지개 아파트는 ‘서초그랑자이’로 GS건설이 작년 분양했다.

‘래미안 리더스원’은 2018년 분양 당시 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 4489만원, 84㎡(이하 전용면적) 기준 15억7000만~17억3000만원이었다. 정부의 분양가 통제 정책에 따라 주변 시세보단 최소 5억원 저렴하다는 평가를 받아 ‘로또’라고 불렸다. 이 아파트는 분양 당시 최대 이슈였던 재건축초과이익환수제 적용도 피했다. 현재 이 아파트는 84㎡가 27억원 안팎에 매물로 나와 있다.

■ 인공폭포·정원에 호텔급 컨시어지 서비스 제공

강남 한복판에 짓는 단지인 만큼 조합과 시공사인 삼성물산이 품질 고급화에 투자를 많이 했다. 단지 입구에는 일반 아파트보다 2배 정도 큰 대형 문주를 세웠다. 단지 안으로 들어가니 곳곳에 크고 작은 정원과 인공폭포·연못이 많고 아파트 4~5층 높이까지 올라오는 나무도 보였다. 모든 동이 필로티(1층을 바닥에서 띄워 짓는 구조)로 지어 지상에선 단지 전체가 널찍한 느낌이 들었다.

거실 전면에서 중앙 정원을 바라볼 수 있는 109동의 경우 바깥 정원 조망이 우수해 7층 이하 저층부도 로열층으로 불린다. 101동 등 일부 동 고층에선 강남 주택가 일대와 예술의 전당, 관악산 등이 한눈에 들어온다.

‘서초 래미안 리더스원’은 입주 후 청소, 세탁, 조식(早食) 제공 등 호텔급 컨시어지 서비스를 운영할 예정이다. 커뮤니티 시설 중 하나인 레스토랑에서 조식을 예약하고 음식을 받아갈 수 있다. 어린이집, 키즈카페, 1인용 독서실 등 다양한 자녀 교육 시설을 이용할 수 있다. 단지 바로 앞에 서초구 어린이 도서관도 들어선다.

외벽을 비롯해 주택 내부까지도 모두 고급 자재를 사용했다. 엘리베이터와 동 현관은 대리석으로 마감했고, 주택 내부 거실 벽도 대리석 아트월로 치장했다. 주택 내부 바닥은 천연 원목마루를 깔았고 주방에는 독일산 가구로 채웠다.

■30평대 매매 호가 최고 30억원

이 단지는 정부의 규제로 내홍을 겪었던 서울 강남권 다른 재건축 단지와 달리 비교적 원만하게 재건축을 추진했다. 2014년 조합 설립 이후 4년 만에 초고속으로 분양을 마쳤다. 윤장국 서초우성1차 조합장은 “엘리베이터와 현관부를 장애인들이 이용하기에도 편리한 시설로 조성하는 대신 그 면적만큼 용적률 혜택을 받았다”며 “이로인해 일반가구 41가구를 더 분양하고 추가 분담금도 세대당 1000만~2000만원 정도 낮췄다”고 했다. 조합에 따르면 서초우성1차 추가분담금은 현재 7000만~8000만원 정도다.

특히 강남권에서 보기 드물게 상가도 함께 재건축했다. 강남권 다른 아파트 중에는 상가 주인들과 마찰로 상가를 제외하고 재건축을 한 경우가 많다. 이 때문에 아파트는 새로 지었지만 상가는 30년 전 모습 그대로인 경우가 많다. 하지만 래미안리더스원은 상가 재건축도 함께 진행되면서, 단지 전체가 깔끔한 모습으로 바뀌었다. 상가는 오는 9월 말쯤 조합원 분양할 예정이다.

9월 22일 기준으로 전세 매물은 300여 가구가 나와있다. 임대아파트를 제외한 전체 가구수의 25% 정도다. 서초동 대림 공인중개사무소에 따르면 현재 매매 호가는 59㎡가 22억~24억원, 84㎡는 27억원 선이다. 전세금은 각각 12억원, 17억원 수준이다.

주택업계에서는 ‘래미안 리더스원’이 ‘서초 독수리 오형제’ 중 가장 높은 가격을 형성할 것으로 예상한다. 이미 입주한 래미안서초에스티지 등과 비교하면 가구 수가 2배 이상 많고, 조경이나 마감도 더 고급스럽다는 평가를 받고 있어서다. 실제로 ‘래미안서초에스티지S’ 는 강남역이 조금 더 가깝지만 84㎡ 매매 실거래가가 최고 24억원(7월·8층)으로 ‘래미안 리더스원’ 최고가격보다 3억~6억원 정도 낮다.

현재 84㎡ 호가는 최고 30억원까지 나와 반포동 일대 한강변 아파트 가격을 넘보고 있지만, 일각에서는 실거래로 이어지기 어렵다는 관측도 나온다. 부동산 업계 관계자는 "강남역 일대는 번잡해서 주거 환경이 반포 한강변이나 개포동 등 최고가 주거지역보다는 떨어져 가격이 오르는 데 한계가 있을 것"이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com