땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 서울 양천구 신월4구역 재건축하는 ‘신목동파라곤’

서울 양천구는 자녀 교육을 중시하는 수요자들이 선호하는 주거지 중 하나로 꼽힌다. 목동 학군에 배정받을 수 있고 교육 여건도 좋기 때문이다. 양천구에서 새 아파트가 분양을 기다리고 있다. 양천구 신월2동 489-3 일대 신월4구역을 재건축해 짓는 ‘신목동파라곤’이다. 지하 2층∼지상 18층 5개동 299가구다. 오는 9월 1일 1순위 청약을 받으며 2023년 2월 입주할 예정이다.

‘신목동파라곤’은 저렴한 분양가가 눈에 띈다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 2060만원이다. 서울 아파트 평균 매매가격(평당 3171만원)의 60% 수준이다. 지난 4월 인근에 분양한 ‘호반써밋목동(2448만원)’보다 낮다.

하지만 청약을 앞두고 비판적인 시선도 적지 않다. “아파트 이름에 ‘목동’이 붙으면 안되는 것 아니냐”는 것. 실제 이 아파트는 행정구역상 목동이 아닌 신월동이다. 지하철 9호선 신목동역까지도 차로 20분쯤 걸린다. 사실상 목동과 관련이 없다는 지적이다. 특별공급을 제외하면 일반분양 물량도 84가구에 그친다.

■목동과 관련없어…여의도 출퇴근은 나쁘지 않아

분양 홍보 홈페이지에서 ‘목동 생활을 한 걸음 앞서 누린다’는 등 목동과 관련한 문구가 여럿 보이는 것과는 달리, ‘신목동파라곤’은 행정구역상 목동 옆 신월동에 들어선다. 자녀들 둔 학부모들이 기대하는 것과는 달리 목동 학군 배정은 어려운 셈이다. 학교는 양강초·강서초·양강중·신남중 등이 가깝다. 하지만 걸어서 다닐 수 있는 고등학교는 없다. 유명 학원이 몰려 있는 목동 학원가까지는 걸어서 30분 이상, 버스로 20분 이상 걸린다.

가장 가까운 지하철역은 2호선 신정네거리역과 5호선 신정역이다. 그러나 신정네거리역까지는 걸어서 13분, 신정역까지는 15분 정도 걸린다. 역세권 단지라고 보긴 어렵다. 게다가 신정네거리역은 배차간격도 10분 정도로 긴 편이다.

만약 차로 여의도 업무지구까지 통근하는 수요자들이라면 ‘신목동파라곤’이 마음에 들 수 있다. 여의도까지 이어지는 신월나들목이 차로 5분 걸린다. 지금은 출퇴근 교통 체증이 심각하지만 내년 4월 신월나들목~여의도 국회도로 지하화 사업이 완공하면 통근시간이 기존 54분에서 18분으로 크게 줄어들 전망이다.

■ 분양가 저렴…시세차익 최대 1억5000만원?

신목동 파라곤은 양천구내에서 상대적으로 학군과 교통 여건은 떨어진다. 다만, 분양가가 저렴한 것은 확실한 강점이다. 평당 평균 분양가가 2060만원으로 서울(3171만원)이나 양천구(3488만원) 평균시세 대비 60% 수준이다. 지난 4월 바로 옆 신정동에 분양한 ‘호반써밋목동(2448만원)’보다 388만원 낮다. 두 아파트 84㎡(이하 전용면적) 최고 분양가를 기준으로 ‘신목동파라곤’이 9520만원이나 싸다.

주택형별 분양가는 ▲59㎡ 4억8860만~5억3670만원 ▲74㎡ 5억9930만~6억6330만원 ▲84㎡ 6억2740 만~7억1260만원이다. 모든 주택형 분양가가 9억원 미만이어서 중도금 대출이 가능하다.

그렇다면 당첨자들이 기대할 수 있는 시세차익은 얼마나 될까. 신월2동에는 ‘신목동파라곤(299가구)’과 비슷한 소규모 단지면서 입주 5년 이내인 새 아파트 자체가 드물어 정확한 가격 비교는 힘들다. 84㎡ 실거래가 기준으로 근처 ‘양천롯데캐슬1단지(2010년 입주, 197가구)’가 올 6월 8억300만원, ‘신정뉴타운두산위브(2012년 입주, 357가구)’가 지난 7월 8억6500만원에 각각 팔렸다. ‘신목동파라곤’ 최고 분양가(7억1260만원)와 비교하면 차익은 최대 1억5240만원이라는 계산이 나온다.

■ “신정뉴타운 따라잡긴 어려워…비행기 소음도 단점”

‘신목동파라곤’은 일반분양 물량이 84가구에 그친다. 그나마 74㎡ 분양 물량이 42가구(전체의 50%)로 전체 주택형 중 가장 많다. 총 5개동(101~105동)으로 구성되는데 동별로 전용면적·층수가 같더라도 지하철 접근성이 좋은 101동 분양가가 가장 비싸다. 예를 들어 59㎡ 4층의 경우 101동은 5억1100만원, 104동은 4억8860만원으로 분양가가 2240만원 차이난다.

비행기 소음을 우려하는 목소리도 있다. 아파트가 김포공항 비행 항로 아래에 있는 탓이다. 실제 이 일대 소음은 75~80WECPNL(웨클·항공기 소음 평가 단위)로, 사무실 전화 벨소리나 지하철 안 소음 수준이다. 대신 한국공항공사가 6~9월 냉방시설 전기사용료로 매달 5만원 이내를 지원해 준다.

신월동 A공인중개사사무소 관계자는 “목동과 비교하면 입지 매력도가 떨어지지만 양천구에 공급하는 아파트가 귀하고 분양가도 파격적으로 저렴해 청약 수요는 꽤 있을 것”이라면서 “다만 주변에 낡은 빌라나 소규모 아파트가 많아 신정뉴타운 대단지인 ‘목동센트럴아이파크위브’나 ‘래미안목동아델리체’의 집값을 따라잡기에는 역부족일 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com