입력 : 2020.08.24 05:13
[땅집고] 정부가 신혼부부 등 20~30대 실수요자에게 공급하는 주택을 대폭 늘리기로 했다. 8·4 대책에 따른 공급 계획 중 수도권 공공분양 물량은 3만3000가구(공공 재개발·재건축 제외)인데, 이 중 절반은 신혼부부나 생애최초주택구입자에게 공급한다. 이미 발표했던 3기신도시와 수도권 공공택지 중에서도 사전청약 제도를 통해 6만가구를 앞당겨 공급한다. 이 주택들은 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세의 반값 수준에 나오는 경우도 적지 않을 전망이다. 2030세대와 생애최초 주택 구입자가 노려볼만한 청약 물량을 정리했다.
■ 3기신도시 사전청약 내년 3분기에 시작
우선 내년 3분기부터 시작하는 3기 신도시 공공분양 아파트 사전청약을 노려볼 수 있다. 2021년 말부터 2022년 말까지 3기 신도시와 수도권 공공택지 공공분양 아파트 가운데 사전청약으로 6만 가구가 쏟아져 나온다.
사전청약은 2030세대만 할 수 있는 건 아니다. 하지만 공공분양에서는 특별공급 비중이 높고, 특별공급에서 젊은 층을 우대하기 때문에 2030세대가 유리한 건 사실이다. 공공분양 특별공급 비중 가운데 신혼부부가 30%, 생애최초가 25%이다. 사전청약을 이용하면 입주까지 기간이 길어 자금 조달 계획을 여유롭게 세울 수 있는 것도 장점이다.
3기신도시 공공분양 물량 9000가구 정도가 내년 3분기 첫 청약을 받을 예정이다. 지금으로서는 개발 속도가 가장 빠른 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양에서 사전청약 물량이 나올 가능성이 높다.
사전청약은 3기신도시뿐만 아니라 수도권의 기타 공공택지에서도 진행한다. 서울에서는 태릉골프장(총 1만 가구)이 사전청약을 진행할 가능성이 높다. 아직 일정이 잡히지 않은 사전청약 일정과 계획은 언론 보도나 3기신도시 홈페이지, LH·SH 청약 홈페이지 등을 수시로 확인하는 것이 좋다.
사전청약 물량만 있는 것은 아니다. 당장 올해 말쯤 고덕강일·수서역세권을 포함해 서울에서만 1만3000가구 규모 공공주택 분양이 예정돼 있다. 내년에도 공릉아파트·구 성동구치소·강서군부지 등에 짓는 공공분양 아파트 대상으로 입주자 모집을 계획하고 있다. 현재 발표된 공급 예정 물량에서 직장과 거주지역 등을 고려해 미리 청약 대상 후보지를 압축해 놓는 것이 좋다.
■ 수억원 목돈 없다면…‘지분적립형 분양주택’ 주목
종잣돈이 부족하고 청약 가점도 낮은 무주택 실수요자라면 ‘지분적립형 분양주택’도 주목할만하다. 입주할 때 분양가의 20~40% 정도만 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 단계적으로 사들이는 방식이다. 청약 가점이 부족한 2030세대에게 유리한 방향으로 당첨자 선정 방식이 정해질 가능성이 높다.
만약 분양가가 5억원인 경우 지분적립형 분양 주택이라면 청약자가 계약 당시 25%인 1억2500만원만 내면 일단 공동 소유권을 확보하고 내집처럼 쓸 수 있다. 나머지 지분 75%는 4년에 한번씩15%(7500만원)씩 5회 추가 납입하면 완전한 소유권이 주어진다. 초기 자금 1억2500만원의 40%(5000만원)는 대출이 나오기 때문에 실제 필요한 목돈은 더 적다. 단, 단기 투기 수요를 없애기 위해 정부는 전매 제한 기간이 지나 주택을 매각할 때는 주택 전체를 시세로 매각하되, 처분 시점의 지분 비율에 따라 공공과 나눠 갖도록 했다.
서울시는 서울의료원 부지 등에 짓는 공공주택 2만3000여 가구 중 1만7000가구를 지분적립형으로 분양한다는 계획이다. 지분적립형 분양주택 모델을 구축한 천현숙 SH도시연구원장은 “당첨자 선정방식과 자격유형별 공급비율, 전매제한 기간 등에 대해서는 정부와 서울시가 조율 중”이라고 말했다. 정부 내에선 전매 제한 기간을 20년으로 해야 한다는 의견도 나오지만 이럴 경우 제도 자체가 실패할 가능성이 높다는 의견도 적지 않다.
■ 청년·신혼부부 취득세100% 감면
민영주택 청약시 신혼부부 특별공급 소득기준도 완화했다. 외벌이 3인 가족 기준 도시근로자 월평균소득 130%인 월 730만원 맞벌이는 140%인 787만원까지 늘어난다. 주택담보대출비율(LTV)을 10%포인트 우대하는 서민·실수요자 기준도 부부합산 연소득 8000만원(생애최초 9000만원)까지로 완화했다.
기존 주택을 매입할 때도 신혼부부 등을 위한 혜택이 새로 생겼다. 먼저 부부합산 연소득 7000만원 이하인 생애최초 구입자의 경우 취득세를 최대 100% 감면받을 수 있다. 주택 면적에 제한 없이, 비혼 청년이나 중·장년층도 감면 혜택을 받을 수 있다.
청년 전월세 자금 지원도 강화했다. 청년 버팀목 대출금리가 0.3%포인트 낮아졌다. 기존 연 1.8~2.4%에서 1.5%~2.1%로 낮아져 7000만원을 대출받는 경우 종전보다 이자가 연 21만원쯤 줄어든다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사전청약, 지분적립형 주택 등은 장기간에 걸쳐 분양가를 내는 구조이기 때문에 목돈이 없는 젊은층에게 유리한 제도”라며 “예정된 주택 물량이 적절한 시기에 원활하게 공급할 수 있느냐가 관건이 될 것”이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com