[전월세 전환율 Q&A] 계약 갱신시 전환율 넘는 월세에 합의했다면?

[땅집고] 정부가 이르면 10월쯤 주택임대차보호법 시행령을 개정해 전월세전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮추기로 했다. 이렇게 되면 계약 갱신 청구권에 따라 전세 계약을 갱신할 때 전월세 전환율 이상의 월세를 내도록 하는 계약은 무효가 된다. 신규 계약에서는 전월세 전환율을 강제할 근거가 없다.

계약 갱신 청구권에 따른 갱신시 전세를 월세로 바꾸기 위해서는 우선 세입자의 동의가 필요하다. 월세로 바꾸고 임대료에 동의해 계약을 체결했더라도 전월세 전환율을 초과하는 월세라면 세입자는 계약을 무시하고 법적 범위 내에서만 월세를 내면 된다. 이미 이를 초과하는 월세를 집주인에게 지급한 경우 소송을 통해 반환을 청구할 수 있다.

19일 전월세전환율 등 임대차 제도와 관련한 내용을 문답 형식으로 정리했다.

-전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면 월세는 얼마나 낮아지나.

“예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 하자. 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6000여원이 월세다. 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6000여원이 된다.

- 계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 이에 응하고 계약을 맺었다. 그런데 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 이럴 때 어떻게 해야 하나.

“전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효이기 때문이다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 '초과 차임 등의 반환청구' 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다.”

- 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세는 낮아지겠지만 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.

“주임법상 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 전환할 때는 시중에서 통용되는 전월세전환율을 적용하는 것이 바람직하다.”

- 계약을 맺은 지 6개월밖에 안 됐는데 집주인이 주임법상 '차임 등의 증감청구권'을 내세우면서 임대료를 올려달라고 한다.

“차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다. 그리고 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다.”

- 계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.

“전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다.” /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com