5억 전셋집, 보증금 3억 반전세 돌리면 月66만원→月 41만원

[땅집고] 정부가 전월세 전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 했다. 전월세 전환율은 현재 강제 규정이 아니지만, 앞으로 임대료 상한제와 동시에 시행할 경우 전세를 월세로 바꿀 때 월세 상한을 규제하는 제도가 될 수 있어 주목된다.

홍남기 경제부총리는 19일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 통해 이같은 방안을 밝혔다. 이어 국토교통부 역시 이날 보도자료를 내고 “주택임대차보호법 시행령을 개정해 법정월차임(전월세 전환율)을 2.5%으로 운영하고자 한다”고 밝혔다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 비율이다. 현재 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 정부는 임차인의 전세 대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다고 밝혔다. 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다.

전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아진다. 예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받는 경우, 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 월세 66만6000원이다. 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 즉 41만6000여원으로 월세가 25만원이 더 내려간다.

하지만 전월세 전환율을 낮춘다고 해서 일반적인 임대인과 임차인 사이에 당장 큰 변화가 생기지는 않을 전망이다. 현재 임대료 인상 상한 규정(5%)은 임대차 3법 중 하나인 계약 갱신청구권에 따른 계약 갱신시에만 적용된다. 이 때 전세를 월세로 바꿀 경우 전월세 전환율에 따라 상한(5%) 준수 여부를 따지게 된다.

하지만 계약갱신청구권에 따르면 세입자 동의 없이는 전세를 월세로 전환하지 못하기 때문에 전월세 전환율 역시 현재는 별 의미가 없다. 집주인과 협의 하에 전세를 월세로 바꿀 때는 이 전월세 전환율을 참고로 할 수 있지만 강제 사항이 아니다.

개정된 주택임대차 보호법에서도 신규 계약시에는 상한제가 적용되지 않고, 전월세 전환율도 강제할 수 없는 규정이 없다.

다만 주택임대 사업자들은 신규 계약시 전세를 월세로 바꿀 때 전월세 전환율 이상의 임대료 책정이 어려울 것으로 보인다. 이들은 임대차 3법 도입 전부터 임대료 인상 상한(5%)을 적용받고 있고, 전세를 월세로 바꿀 때에 전월세 전환율을 적용하도록 되어 있다.

전월세전환율을 내렸으니 임대인의 과세 기준이 되는 간주 임대료율도 낮춰야 한다는 의견도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "저금리 상황에서 임대인도 보증금을 운용해 수익을 크게 내지 못하는 상황인 만큼 과세의 기준으로 삼는 간주임대료율도 낮추는 식의 고려가 필요하다"고 말했다./한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com