입력 : 2020.08.19 04:00
땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.
[땅집고 디스아파트] 수색13구역 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’ 19일 1순위 청약
[땅집고 디스아파트] 수색13구역 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’ 19일 1순위 청약
최근 서울 은평구 수색·증산뉴타운에서 ‘DMC센트럴자이’(수색2구역), ‘DMC파인시티자이’(수색6구역), ‘DMC아트포레자이’(수색7구역)가 동시 분양한데 이어 수색13구역을 재개발하는 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’도 분양에 나선다. 이 아파트는 지하 5층~지상 19층 21개동 1464가구다. 이달 19일 1순위 청약을 받으며, 27일 당첨자를 발표한다. 발표일이 앞서 분양한 3개 단지보다 하루 늦다.
이 아파트 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 1992만원. 서울 평균 아파트 매매가격(3151만원)의 반값 수준에 그친다. 수색증산뉴타운보다 다소 입지가 떨어진다는 평가를 받는 경기 고양 덕은지구에 지난 4월 분양했던 아파트 2곳(2500만~2600만원)보다 가격이 저렴하다.
하지만 단점도 명확하다. 아파트가 들어서는 수색13구역 부지 자체가 수색증산뉴타운 내에서 가장 서쪽 끝자락에 있다. 다른 단지들에 비해 입지경쟁력이 떨어진다는 것. 약 1500가구 대단지로 짓는데도 일반분양 물량은 12%(183가구)에 그치는 것도 수요자 입장에선 아쉬운 부분이다.
■’숲세권’ 내세운 아파트…교통·학군 선호도 모두 낮아
이 아파트 분양 홍보 홈페이지에 접속하자마자 보이는 문구는 ‘숲페셜 라이프’. 단지가 북쪽에 209m 높이 봉산을 끼고 있어 ‘숲세권’이라는 점을 내세우는 것이다. 대개 숲이 가깝다고 집값이 오르는 일은 많지 않다. 분양 업계 관계자는 "아파트가 산과 가깝다는 점 말고 딱히 내세울 것이 없을 때 숲세권을 내세우는 전략을 사용한다"고 했다.
실제로 예비청약자들 사이에선 “수색·증산뉴타운에서 가장 경쟁력이 떨어진다”는 평가가 나온다. 지하철역에서 가장 멀기 때문이다. 경의중앙선 수색역을 이용할 수 있는데 걸어서 15분 정도 걸린다. 경의중앙선은 ‘반쪽 짜리’ 지하철 취급을 받는다. 서울역·용산역·홍대입구역 등을 제외하면 서울 핵심 지역으로 이동할 수 있는 노선이 아닌데다 출퇴근 시간인데도 배차간격이 목적지에 따라 최소 15~20분 정도로 긴 편이기 때문이다. 출퇴근 시간이 아니거나 주말에는 배차 간격이 30분~1시간 정도로 벌어진다.
이 아파트는 바로 옆에 수색초등학교를 끼고 있는 이른바 ‘초품아’ 단지다. 하지만 자녀가 초등학교를 졸업했다면 통학 환경이 좋지는 않다. 근처에 걸어서 다닐 만한 중·고등학교가 마땅치 않아서다. 걸어서 약30분 걸리는 증산중학교가 가장 가깝다. 뉴타운 안에 아직 고등학교가 없는 것도 약점이다. 이 때문에 온라인 부동산 커뮤니티에선 “학군을 고려하는 예비청약자들이라면 청약 안하는 게 나을 수도 있다”이라는 말이 나온다.
■수색2구역보다 분양가 높지만…시세차익 5억원 기대
학군이나 교통에서 약점은 있지만 이 아파트 최고 강점은 가격이다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 1992만원. 은평구(2178만원)나 마포구 상암동(2970만원) 일대 기존 아파트 시세보다 저렴하다.
주택형별 분양가는 ▲39㎡ 3억1730만~3억6060만원 ▲49㎡ 4억40만~4억5500만원 ▲53㎡ 4억1920만~4억7640만원 ▲59㎡ 4억7370만~5억2060만원 ▲76㎡ 5억9820만~6억1790만원 ▲84㎡ 6억5780만~6억8430만원 등이다. 추첨으로 당첨자를 가리는 중대형은 ▲102㎡ 7억4110만~7억9160만원 ▲120㎡ 8억7910만~9억3700만원이다.
평균 분양가만 보면 동시분양한 ‘DMC 자이 3형제’ 아파트(각각 1992만원)와 거의 비슷하다. 다만 앞서 동시 분양한 3개 단지와 비교하면 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’는 입지가 떨어지고, 공급 물량도 1~4층 등 저층이어서 상대적으로 3개 단지보다 청약 경쟁률은 떨어질 것으로 보인다.
실제 DMC SK뷰 아이파크 포레 59㎡는 4억7370만~5억2060만원에 분양하는데, 뉴타운에서 입지가 가장 좋은 ‘DMC센트럴자이(수색2구역)’ 분양가는 4억2800만~4억7800만원이다. ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’가 4000만원 이상 더 비싸다.
분양 물량이 적은 것도 아쉽다. 총 1464가구 중 일반분양 물량은 183가구다. 1~2인 가구 거주용인 39㎡와 49㎡가 각각 69가구, 51가구로 전체 일반분양 물량의 65%를 차지한다. 최근 부동산 시장에서 가장 인기 있는 59㎡는 7가구, 84㎡는 22가구 뿐이다. 당첨 확률이 희박하다. 59㎡A(3가구)와 84㎡A(18가구)는 모두 1층이어서 당첨되더라도 계약을 포기하는 경우도 나올 수 있다. 신중한 청약이 요구된다는 지적이다.
분양가와 주변 시세를 단순 비교하면 시세차익은 최대 5억원에 달할 전망이다. 84㎡ 기준으로 근처 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트(수색4구역·1192가구)’가 지난 2월 12억230만원에 거래했다. 현재 온라인 부동산 중개 사이트에는 ‘DMC SK뷰(수색9구역·753가구·2021년 10월 입주)’ 분양권이 13억~13억2000만원에 매물로 나와있다. ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’ 최고분양가(6억8430만원)를 비교하면 최소 5억1800만원 차익이 발생한다는 계산이 나온다.
전문가들은 서울 아파트 청약 열기가 점점 뜨거워지고 있는 점을 감안할 때 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’도 청약 경쟁이 치열할 것으로 전망한다. 수색·증산뉴타운 일대에는 DMC역 복합개발, 수색역세권 개발 등각종 개발 호재가 많아 장래 투자가치도 있다는 평가다. 2018년 12월 평균 경쟁률 91.62대 1을 기록한 수색9구역 ‘DMC SK뷰’에선 청약가점이 만점(84점)인 당첨자가 나오기도 했다. 은평구 수색동 A공인중개사사무소 관계자는 “교통·학군 등 당장의 생활 편의성은 도심에 못 미치겠지만, 앞으로 개발이 완료하면 수색·증산뉴타운이 서울 서북부 핵심 주거지역으로 떠오를 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자
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