"서울 도심 신축 아파트 옆 빌라와 상가주택이 진짜 보물"

[땅집고] “귀신이 나올 것 같은 허름한 집이 알고보면 숨겨진 보물이에요.”

최근 서울 강남구 코엑스에서 개최된 ‘2020 대한민국 부동산트렌쇼’에 강사로 나선 고종완 한국자산관리연구원장은 “지금을 보지 말고, 앞으로 변화 가능성이 높은 지역에 주목해야 한다”고 했다.

고 원장은 서울 도심 내 신축 아파트 사는 것을 놓쳤더라도 역발상으로 주변 낡은 빌라나 상가주택을 매입하면 오히려 투자 가치가 높다고 했다. 앞으로 개발이 예정된 경기 하남 교산지구 등 수도권 3기신도시도 획기적으로 지역적 변화를 거칠 곳이란 점에서 눈여겨볼 만하다고 했다.

■ “남들이 거들떠 보지 않는 허름한 곳에 투자해라”

고 원장은 이른바 ‘슬럼화’한 오래되고 낡은 상가주택, 허름한 빌딩이 밀집한 지역을 눈여겨봐야 한다고 했다. 그동안 상대적으로 주목받지 못했던 서울역, 청량리, 영등포, 구로, 금천, 영등포 등지다. 이 지역들은 각종 개발을 앞두고 있어 환골탈태하면서 시간이 지날수록 가치가 높아진다고 예상했다. 고 원장은 “변화가 많이 일어나 10년 후 미래가치가 높아질 지역에 투자해야 한다”고 했다. 대표적인 곳으로 경기 하남시를 꼽았다. 하남시에는 지하철 연장 개통, 스타필드 오픈, 교산신도시 개발 등이 잇따라 진행되면서 불과 2~3년만에 땅값이 3~4배쯤 뛰었기 때문이다. 하남시는 올해에만 공시지가가 평균 9.53%올라 경기도에서 최대 상승 폭을 기록했다. 그는 “서울에서는 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 곳, 수도권에서는 3기신도시 등이 천지개벽 가능성이 높은 곳“이라고 했다.

고 원장은 각종 변화가 일어나고 있는 서울 도심의 아파트를 사는 것이 최선이지만, 이를 놓쳤다면 차선책도 있다고 강조했다. 아파트 인근 빌라나 상가주택을 사라는 것. 아파트 가격이 오른 것은 토지 가격 상승이 반영된 결과이기 때문이다. 그는 “아파트값이 오른 지역은 땅값도 올랐기 때문에 아파트 주변 빌라나 상가주택도 결국 땅값이 오른다”면서 “아파트 주변 빌라를 구입해 이른바 편승효과를 노려보는 것도 방법”이라고 했다.

비슷한 이야기지만 핵심 개발 지역에서 집을 구하지 못했다면 개발지역 반경 1km 이내로 인접한 곳에 투자하는 것도 좋다. 인근 지역도 가격 상승 파급 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 고 원장은 “중심지에 인접하면서도 개발 계획까지 함께 있는 곳이면 금상첨화”라며 “서울 성동구 성수동 주택 가격이 올라 사지 못했다면 바로 옆에 도시 재생 계획이 있는 지역인 성동구 송정동 주택을 구하는 것도 좋다”고 했다.

■ 자금 여력 부족하면 3기신도시 주목

도심에 집을 사기에 자금 여력이 부족한 3040세대나 노인 세대에게도 투자 기회는 남아있다. 수도권 3기신도시다. 3기 신도시는 경기 과천, 고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양, 부천 대장 등지다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통, 지하철 연장 등 광역교통대책을 통해 서울 도심까지 30분 내외로 출퇴근할 수 있도록 한 것이 특징이다. 서울에 집을 구하는 것이 가장 좋지만 실거주 만족도, 투자가치, 자금 여력 등을 함께 고려했을 때 3기신도시도 좋은 대안이 될 수 있다.

고 원장은 3기신도시 가운데 하남 교산지구를 첫손에 꼽았다. 고 원장은 “강남 접근성 기준으로 보면 사실 과천이 가장 좋지만 7000가구밖에 공급하지 않는다”면서 “상대적으로 공급 물량이 많아 수요 분산 효과가 좋은 하남 교산(3만2000가구)을 추천한다”고 했다. 만약 교산에서도 집을 구하기 어렵다면 남양주 왕숙까지도 청약해봐야 한다고 했다.

고 원장은 시세 차익을 많이 볼 수 있는 신도시로는 고양 창릉을 꼽았다. 고 원장은 “고양 창릉은 서울 종로 쪽으로 출퇴근하기 좋아 사람들이 모일 유인이 있다”며 “인근 고양 덕은지구 신축아파트가 분양가 대비 두배이상 올라 시세 차익 5억원 정도가 났으니 창릉도 비슷하게 오를 것”이라고 했다.


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