입력 : 2020.08.14 04:33
[부동산 트렌드쇼] 김학렬 스마트튜브부동산연구소장 "혼란한 때일수록 명확한 기준 세워 투자해라"
[땅집고] “이번 정부 들어 내집 마련 고민이 깊어지신 분들, 많을 겁니다. 정부가 수시로 부동산 대책을 내놓으면서 시장을 뒤흔들고 있는 영향이 큽니다. 이런 혼란한 때일수록 아파트를 고르는 기준을 명확히 세운 뒤 매수에 나서는 자세가 필요합니다.”
지난달 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 ‘2020 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 “정부가 부동산 대책을 20번 넘게 내놨지만, 부동산 시장이 이대로 잡힐 것으로 보이지 않는다”며 “지금도 대책이 많이 나왔지만 부동산 대책은 앞으로도 계속 나올 것”이라고 말했다.
정부가 무주택자들을 위한다면서 대책을 내놓았지만, 역설적이게도 현재 주택시장에서 가장 곤경에 처한 사람들이 무주택자들이다. 다주택자들은 본인이 세금을 감당할 수 있는지 여부를 따져 계속 보유할지, 팔지를 결정하면 된다. 반면 정부의 실정으로 집값이 너무 올라버려 무주택자들은 현재 자산으로 어디에 어떤 집을 사야 할지 혼란을 겪고 있다. 지금은 유례 없는 집값 폭등기지만, 본인 의지와는 관계 없이 ‘영끌(자금을 최대한 끌어모으는 것)’할 수밖에 없어 리스크도 커졌다.
김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 투자 지역을 고를 때 “일자리가 몰리는 지역에 주목하라”고 말했다. ▲일자리가 증가하는 지역 ▲업무지구와 연결되는 교통망을 낀 지역 ▲해당 업무지구로 출퇴근하는 수요가 많은 양질의 베드타운 지역에서 아파트를 매수하면 비교적 안전하다는 것이다. 아래는 김 소장이 꼽은 ‘일자리가 증가하는 핵심 입지 7곳’이다.
■서울 핵심 4곳은 ‘강남·용산·영등포·강서’ 될 것
1) 강남구
서울 첫 번째 유망지역은 누구나 아는 강남구다. 지금도 너무 비싸지 않냐고? 김 소장은 강남 집값은 앞으로 더 오를 것으로 내다봤다. 현재 강남구 아파트 3.3㎡(1평)당 시세가 약 5600만원이다. 김 소장은 “강남에 진입하려는 수요는 끊이지 않는 데다가 최근 현대자동차그룹신사옥(GBC), 영동대로 복합개발사업 등 굵직한 개발호재가 진행되고 있어 집값이 지금보다 오를 여지가 있다”고 말했다. 만약 개발이 완료할 경우 새로 생기는 일자리가 강남구에만 5만여 개라는 것이다. 김 소장은 “평당 1억원에 달하는 랜드마크 아파트만 좋다는 소리가 아니다”라며 “호재가 호재인 만큼 향후 10년 동안은 강남구와 연결된 입지라면 어떠한 아파트를 공략해봐도 손해보지 않을 것”이라고 말했다.
2) 용산구
김 소장은 “강남구가 향후 10년 동안 유망지역이라면, 용산구는 향후 20년까지도 주목해야 할 곳”이라고 했다. 용산구 알짜부지를 차지하고 있던 미군 부대가 떠나면서 이곳 개발시대가 본격 열렸다는 것이다. 김 소장은 최근 문재인 정부가 미군부대 부지나 용산정비창 등을 공공분양·임대주택으로 채우겠다는 방안을 내놓긴 했지만, 추후 정권이 바뀌거나 정책 기조가 바뀔 경우 이곳이 당초 계획대로 국제업무지구로 개발될 가능성이 있다고 봤다. 그는 “삼성동 GBC 부지가 크기는 하지만 용산국제업무지구는 GBC의 6배”라며 “향후 용산구로 출퇴근이 수월한 아파트들을 전부 검토해봐도 무방할 정도로 잠재가치가 뛰어나다”고 했다.
3) 영등포구 여의도
앞서 강남·용산구만큼은 아니지만 추후 대규모 업무시설이 지어질 가능성이 높은 곳이 바로 영등포구 여의도다. 김 소장은 “최근 정부가 제안하고 있는 ‘세종시 수도 천도’에 따라 여의도 국회의사당·KBS 등 굵직한 기관들이 이전한다면, 해당 부지는 업무지구로 개발될 것”이라고 했다. 이어 그는 신림선과 신안산선이 각각 2022년, 2024년 개통하면 노선 중 핵심 지역으로 꼽히는 여의도로 수요가 몰릴 것이라는 예측을 내놨다.
4) 강서구 마곡지구 주변
강서구의 핵심은 마곡지구다. LG를 비롯해 이랜드, S-Oil, 코오롱, 넥센 등 각종 기업들이 마곡지구에 터를 잡으면서 ‘직주근접’ 지역으로 떠올랐다. 2019년을 기준으로 마곡에 입주한 업체는 총 47곳. 2022년까지 추가로 54곳이 더 들어설 예정이다. 아직 분양하지 않은 부지까지 감안하면 현재 입주한 기업 수보다 앞으로 들어올 기업 수가 더 많다. 김 소장은 “최근 몇 년 동안 마용성(마포·용산·성동) 집값이 폭등 수준으로 오른 것과 비교하면 강서구는 집값이 오르기는 했지만, 상대적으로는 낮다”며 “마곡지구까지 걸어서 출퇴근 할 수 있는 아파트들 가격은 앞으로 계속 상승할 것이다. 마곡지구가 개발단계를 거칠수록 근처 김포·고양 집값도 따라서 오를 것”이라고 했다.
■수도권·지방에선 ‘성남·고양·세종’ 3곳이 유망
1) 성남시
김 소장은 “경기도에선 성남의 미래가치가 압도적 1위”라고 했다. 각 지구별로 수용인구가 7만8000여명에 달하는 제 1~3 판교테크노밸리를 끼고 있어 일자리 여건을 충족하는 것은 물론이고, 서울 접근성 및 주거 환경까지 갖췄다는 평가다. 김 소장은 “성남으로 출퇴근 가능한 택지개발지구도 유망 지역이 될 것”이라고 예측했다.
2) 고양시
고양 일산과 성남 분당은 같은 1기신도시다. 하지만 올해 7월 말 기준 두 지역의 3.3㎡ 당 집값을 따져보면 일산 1267만원, 분당 2937만원으로 두 배 넘게 차이난다. 같은 시기 개발했지만, 분당과는 달리 일산에는 마땅한 일자리가 없었기 때문이다. 김 소장은 “앞으로 일산 대곡역 주변을 주목해야 할 것”이라며 “대곡업무지구가 생기면서 일자리가 증가하는 데다가, 대곡역에 GTX 노선을 비롯해 고양선·소사원시선까지 개통하기 때문”이라고 강조했다.
3) 세종시
최근 정부가 ‘세종 천도’ 말을 꺼내면서 세종시 부동산이 다시 뜨거워지고 있는 분위기다. 김 소장 역시 세종시를 주목해야 할 필요가 있다고 봤다. 현재 공사 중인 새 정부청사를 비롯해 앞으로 세종시에 이전할 기관들이 수두룩하게 남았다는 것이다. 정부 주장대로 청와대, 국회, 법원까지 이전할 경우 세종시 집값이 서울을 따라잡을 만큼 오를 수 있다.
김 소장은 올해 하반기 부동산 시장에 대해서는 “정부가 마땅한 공급책을 펼치지 않는 이상 서울 아파트 가격은 신축·구축 가리지 않고 모두 오를 것”이라며 “지방의 경우 비규제지역이 단기 상승할 여력이 있다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자
☞ 검증 받은 실전형 건축강좌, 땅집고 건축주대학 14기 모집, 꼬마빌딩·공유주택 지어 돈버는 노하우는 여기에서