8·4 대책에 이름 올린 강남권 부지 중 진짜 노다지는?

[땅집고] 정부가 8·4 부동산 대책 발표를 통해 서울권역에 2028년까지 주택 13만3000가구를 새로 공급하겠다고 밝혔다. 13만 가구 중 3만3000가구는 서울 내 총18개 공공기관 이전·유휴부지를 활용한다는 계획이다. 이중 경기 과천을 포함해 강남권에만 무려 8600가구가 예정됐다.

정부는 이르면 내년부터 과천 택지부터 개발하겠다고 발표했다. 8·4대책의 한 축인 ‘공공참여형 고밀 재건축’의 경우 민간과 조율이 필요해 사업 속도를 가늠할 수 없지만, 정부가 소유한 공공기관 부지에서는 정부의 의지에 따라 분양이 빨리 진행될 수도 있다. 민간 아파트 분양가도 정부가 HUG를 통해 통제하고 있어 가격이 싼 편이지만, 이번에 발표한 강남권 부지에서 공급되는 아파트는 분양가가 더 낮을 가능성이 크다.

청약가점 높은 예비 청약자들 입장에선 민간 아파트에 청약 통장을 쓰기 보다는 이번에 발표된 강남권 부지에 청약하는 것이 나을 가능성이 크다. 특히 청년·신혼부부 를 위한 장기임대주택을 50% 이상 배정한다는 방침이여서 목돈이 없는 실수요자에게 기회가 될 전망이다. 땅집고는 이번 대책에서 발표된 부지 중 강남권 알짜 부지의 입지만 따로 분석했다.


■ 서초동 인프라 총 집합소 ‘서울지방조달청’, 강남 숲세권 ‘국립외교원’ 유휴부지

우선 서울 서초구 노른자 땅에 1600여 가구가 공급된다. 서울지방조달청(서울 서초구 반포동 520-3 일대) 이전부지에 1000가구, 서초동 국립외교원(서울 서초구 서초2동 1376-2) 유휴부지에 600가구다.

서울지방조달청 터는 서울 강남권에서도 핵심인 서초구 반포동 지하철 3·7·9호선 고속버스터미널 역 500m 거리에 있다. 올림픽대로, 경부고속도로, 반포대로가 가까운 교통의 핵심지다. 한블록 떨어진 반포동 ‘래미안 퍼스티지’ 아파트는 강남 초고가 아파트 단지 중 하나로 전용 59㎡가 지난 6월 23억4000만원(27층)에 실거래 된 바 있다. 대로 맞은편에 서울성모병원이 있고 신세계백화점(강남점), 고속터미널 지하상가가 있으며 아파트 단지 하나를 지나면 서래마을 카페거리가 나온다.

서초구에 예정된 또다른 공공기관 알짜부지는 국립외교원 유휴부지(600가구)다. 지하철 3호선과 신분당선 양재역 12번 출구와 가깝고 200m 떨어진 거리에 경부고속도로, 남부순환로가 만나는 입지다. 서초구청이 바로 옆에 붙어 있고 남쪽에 말죽거리공원, 양재천, 양재시민의 숲이 나오는 도심 한복판 숲세권이다. 이 일대에서 신축 단지에 속하는 ‘서초푸르지오써밋(2017년 입주)’ 59㎡가 지난 6월 20억원(24층)에 실거래됐다.

■ 강남권 중 가장 큰 규모…과천정부청사 유휴부지 4000가구 공급

준강남권 도시 과천은 경기도 중 유일하게 이번 공급 대책에 포함됐다. 과천정부청사 유휴부지에 강남권 예정 물량 중 가장 많은 4000가구가 공급될 예정이다. 과천시가 반발하고 있어 변수로 남아 있기는 하지만, 규모도 크고 입지도 좋아 주목할만 하다. 이 땅은 지하철 4호선 과천정부청사역에 맞붙은 과천정부청사 운동장 및 공터 9만여㎡ 다. 현재 빈 땅으로 남아있기 때문에 이르면 개발 속도도 가장 빨라 내년부터 분양이 가능할 전망이다.

부지 바로 앞 지하철 4호선 과천정부청사역에는 앞으로 수도권광역급행철도(GTX)-C노선과 위례~과천선(20㎞)도 놓일 예정이다. 현재 과천정부청사역에서 강남역(2호선·신분당선)까지는 약 25분이 걸린다.

주변은 기존 아파트들이 하나둘씩 재건축이 진행 중이다. 맞은 편에 ‘과천위버필드(2128 가구)’가 2021년 1월 입주할 예정이고 300m 떨어진 거리에 있는 ‘과천 푸르지오 써밋(1571 가구)’은 올해 4월 입주했다. 이미 재건축한 과천 신축 단지의 경우 59㎡ 기준 매매가격 시세는 10억~12억원 수준이다.

■ 잠실 마이스(MICE) 인근 서울의료원 터 3000가구 공급

서울 강남구에선 서울의료원 부지를 주목해야 한다. 국토부는 이곳 1만6000㎡ 유휴 부지의 용적률을 높여 기존 계획(1000가구)보다 많은 3000가구를 공급한다. 기존에 있던 서울 의료원은 중랑구 신내동으로 이전을 완료했다. 이곳 대지는 지하철 2호선 삼성역, 9호선 봉은사역으로부터 걸어서 7분 거리이다. 삼성동 코엑스, 잠실종합운동장과 이웃해 있고 현대차글로벌비즈니스센터(GBC)가 2026년 들어설 예정이다. 또 잠실종합운동장, 한강과 탄천, 영동대로를 복합화하는 잠실 마이스(MICE)사업이 진행 중이다. 삼성동 신축 단지 ‘삼성센트럴아이파크’ 59㎡ 매매 가격은 17억원 정도다.

그밖에도 강남권에는 지하철 강남구청역(2호선·분당선) 앞 ‘LH서울지역본부’ 터에 200가구를 공급한다. 규모는 작지만, 강남 한복판 주택가여서 최상의 입지를 갖추고 있다고 볼 수 있다. 문정동에는 SH공사가 보유한 미 매각부지(문정동641번지 일대, 600가구)가, 거여동에서는 거여2-1구역 재개발 조합이 기부채납한 공공부지(거여동181-143번지, 600가구)를 비롯해 총 800가구가 공급된다.

정부는 이 지역들에 공급하는 주택의 50% 이상을 청년·신혼부부를 대상으로 한 장기임대주택을 공급한다는 방침이다. 나머지는 새로 도입하는 지분적립형 분양 방식을 적용하기로 했다. 지분적립형 분양은 입주 시 분양대금의 일정 지분을 납부하고, 장기간 거주해 지분을 분할 취득하는 주택이다. 예를 들어 분양가가 5억원이라면, 처음에 1억원 정도만 내고 나머지를 살면서 납부하면 된다. 서울시 공공주택과 관계자는 “최대한 사업 속도를 끌어올려 서민 실수요자에게 충분한 물량이 돌아가도록 할 계획”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자